2010年-2011年宁波市六区房价房租比
2011年浙江省11个城市房价收入比
“宁波市六区房价收入比仍然处于高位运行状态，房租收入比和房价房租比处于合理水平。”在近日由浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心联合举行的《2011年浙江省房地产发展报告》(以下简称《报告》)新闻发布会上，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授直言，从2010年开始，各项指标总体呈现下降趋势，说明通过近两年的国家房地产宏观调控，宁波市住房市场正在逐渐趋于理性。
贾生华教授通过房租收入比、房价收入比以及房价房租比三大指标的测算，分析了宏观调控背景下宁波市区住房市场的运行情况，并得出了上述结论。
江北江东居民租房压力最大
超25%收入用于租房
所谓房租收入比，是指租房价格与城市居民家庭年收入之比，是反映居民租房负担情况的指标。
根据国际经验，房租收入比的合理区间应小于25%，而居民租房压力承受临界点为30%，如果比重超过30%，则对居民造成较大的租房压力。
《报告》表明：2010-2011年，宁波市区房租收入比处于合理区间，总体呈下降趋势。2011年12月底，该数值已低于2010年6月的22.6%，达到两年来的最低值。另外，宁波市区房租收入比2008年的30.6%下降约8个百分点，说明随着人均可支配收入的提高，房租占整个家庭收入的比例在下降，居民选择租房居住的压力在变小，同时也说明自2010年开始的房地产调控政策产生了一定效应。
从区域来看，宁波市各区的情况差异较大。以江北区和江东区居民租房压力最大，房租收入比超过25%，特别是江北区，该比值在2010年6月、12月和2011年6月有超过30%的居民承受临界点。海曙区和鄞州区居民的租房压力一般，镇海区和北仑区居民的租房压力最小。
“江东区和江北区的住宅小区大都是近几年新建的小区，租金相对较高，特别是江北区三江口地区的整治改造和江东区东部新城大型城市公共设施的建设完成，极大提高了该地区住宅的租金水平。”贾生华教授说，海曙区和鄞州区由于是宁波老城区，有些住宅小区相对较旧，租金水平一般；镇海和北仑两区新划入宁波市区，且离宁波市区距离较远，其租金水平相对较低。
从全省范围的房租收入比来看，宁波市区居民房租收入比处于中等偏上水平，处于全省第4，位于温州、杭州和舟山之后。
中等收入家庭购买90平方米住房需12.5年
房价收入比是国际上广泛使用的、能反映城市居民购房能力状态的一个重要指标，其比值越大，说明城市居民的购房能力越弱。
基于我国特殊住房体制、住房需求考虑，一些学者认为8-10的房价收入比在国内属于正常范围，但如果超过10，则表明城市居民购房能力较弱。
《报告》显示，2011年12月宁波市六区房价收入比为12.5，表示一个城市平均收入水平的三口之家，购买一套90平方米住房需要的时间为12.5年，其数值已经超过8-10的房价收入比正常范围，表明宁波一般城市居民购房存在困难，负担较重。
《报告》称，宁波市六区房价收入比自2010年12月后呈下降趋势，到2011年12月底，该数值达到两年来的最低值，表明2011年居民购房压力较2010年有所缓解，国家的房地产调控政策和宁波市政府为遏制房价而出台的一系列房产政策效果正在逐渐显现。
分区域来看，宁波各区房价收入比基本都呈现下降趋势。其中，江东区房价收入比最高，2011年12月达到14.3，江北区、海曙区和鄞州区水平相当，比值在13左右，购房压力最小的是镇海区和北仑区，比值均小于10，在正常范围内。
相比全省，宁波市居民购房压力处于一般水平，名列温州、杭州、丽水和舟山之后，处于全省第5位。温州城市居民的购房负担最重，房价收入比达到29.4；杭州和丽水次之，分别为19.3、14.9；舟山、宁波、绍兴、台州和湖州5个城市比值在10-15之间，处于全省中等水平；金华、衢州和嘉兴3个城市比值小于10，处于合理区间内。整体而言，浙江省11个城市房价收入比高位运行。
宁波房价房租比合理住房市场正回归理性
根据国际经验，房价房租比处于200-300之间属于合理范围，若超出300，说明该区域房产被市场高估，投资价值会缩小，房地产市场存在“过热”现象；若低于200，则说明该区域住宅市场投资潜力较大。
因为国情不同，我国住宅买卖市场比租赁市场发达很多，因此，将房价房租比以300-500为界限，若超过500，则市场被高估，若低于300，则被低估。
以宁波市六区房价房租比为例，2010年12月该比值超过500；2011年12月该比值为475，回归正常范围。可见，经过2011年这一年时间的政策调控，宁波市住宅市场对调控政策反应比较积极。
根据2011年12月最新的挂牌数据显示，宁波市六区二手住宅挂牌均价和租赁住房挂牌均价之间的差距进一步缩小，宁波市六区房地产市场逐渐趋于理性。
“从区域来看，2011年12月，宁波海曙区、镇海区和鄞州区房价房租比均超过500，住宅市场存在一定过热现象，其余四区均在合理范围区间内。”贾生华教授说，从全省范围来看，2011年12月，宁波市市区房价房租比处于全省中下水平，位于全省第9位，与2010年12月的全省第7位相比，下降了2位，总体来看，宁波市住房市场发展态势趋于稳定。
据都市快报 记者 王博 通讯员 周刚华 王卉
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