远眺谷贝菲村
如果是农庄，买房则可能意味着连带“买”下仆人
法律规定必须维护的房子，费用由谁来付也要明确
法国资深房产律师戴宪宾给出专业提醒
昨天傍晚，电话连线法国资深房地产律师戴宪宾先生，咨询中国人赴法购买村庄一事。
戴宪宾年近60岁，原籍浙江温州，巴黎欧华联合商业事务咨询中心(CAA)律师。从业40年。
买方要拿到卖家手上房子的所有资料
逐一核对
“在法国买房子是一件比较复杂的事情，法律规定也相对严格。”戴律师说，大致来说，购房可以分成以下几个步骤。
首先要了解想购买房子的情况，这里有一个买卖双方的临时协议，牵涉很多条款，买方可以提出自己的要求，卖方也可以提，放在一起协商。
作为买方，需要拿到卖家手上房子的所有资料，逐一核对，而针对卖方要求，也需要说明自己的意见，这主要是为了避免不利信息。比如，有的房子在一定期限内，政府或法律规定是不允许买卖的，如果因为卖家故意隐瞒，造成损失，可要求其赔偿。一些房产在买卖完成5年或10年后，某些东西可能会被征收，如果买家不了解，也会吃亏。法国法律规定，卖家故意隐瞒情况造成买家损失的，由卖家负责赔偿。
如果是农庄
买房则可能意味着连带“买”下仆人
在法国，买房子可能还牵涉雇工。像一些厂房，如果买方答应购买，是要连工人也一起接收的；如果是农庄，买房则可能意味着连带“买”下仆人。要是买了房，却将原先的工人或仆人解雇了，这肯定会遭到他们的起诉，赔偿数目是很巨大的。
另外，需注意的是有些房屋，法律或地方规定不允许改建或挪作他用的，如果买方违反，处罚也很严厉。
买家还要咨询下当地的房产管理委员会，弄清楚这房子之前有没有欠债，欠了多少，如果有欠债，是不是买方不用承担，如果必须买方承担的，则一定要知道需支付多少费用，将来会不会发生什么事情，尤其是纠纷，是否对买方不利，等等。
法律规定必须维护的房子
费用由谁来付也要明确
临时买卖协议越详细，对买方就越有利，但由于买房太复杂，难度很大，牵连又多，法律法规分得很细，普通人一般不可能每个方面都了解(律师事务所提供的购房注意事项，装订起来往往有两三百页)，所以在法国买房，通常都会请律师代理，买家可向其提出自己的具体要求和想法。
其次是费用问题。买家第一要知道买的价钱是多少，里面包括什么费用，手续费、律师费是不是包含在内，还有政府公证费、房产税费等等，都要很清楚。
一些可能引起纠纷的地方，像法律规定必须维护的房子，这笔费用由谁来付，也要明确。如果房子涉及官司，还没完结，更要弄清楚。
在天灾人祸等意外情况下
买方可以放弃合同
签订临时买卖协议后，买方支付定金，具体数额可以协商，一般为房价的10%。
付定金前，买主对什么事情都要清楚，如果因为不了解出了问题，对方可能会把责任推过来。签字后，协议就具有法律效力了。在法国，临时买卖协议非常重要，这一点与国内有些不一样。
付定金后，按法国法律规定，有一星期的“冷静期”，在这段时间内，买方有权利放弃购房，可全额退还定金，但必须邮寄挂号信给对方律师，打电话通知是不具有法律效力的。当然，像一些成本费，如律师费，不论成交与否，都是要支付的。过了“冷静期”，如果再反悔，买家则须承担违约金。
要在约定时间内完成房产交易。
这期间，买方律师将再次核对每一项信息，合同的条款也将再度细化，有的购房买卖，甚至包括必须继承人同意这一项。
普通买卖，法律上不允许卖方反悔，但对买方，某些天灾人祸等意外情况下可以放弃，比如，买主马路上出车祸，过世了或没有能力买了。
在法国，如果因为银行贷款批不下来，造成协议无法履行，买方有权放弃。
如果一切没有问题，双方在成交日签订正式合同，达成买卖。
买房事宜在签完合同后并没有结束，离真正完成还有一段时间。
这期间，买方支付的款项，由第三方负责财产保管。这个银行账户，一般由私人设立，但为政府所承认，比如一些律师协会组织。法国法律规定，这个期限最短有4个月，比较常见的为1年。
合同还有一些条条框框，比如，会有一些条款需要卖方在签字后多少时间内达成，像拖欠的电费、税款等，如果达不成，买方可以上诉，要求赔偿。
另外，合同的完成还要看一些附加条件，像刚买了房子，但第二天就烧掉了，这种情况买家的要求可以补充进去。
只有在合同的所有款项都完成后，买房才算真正完成了。
法国驻中国大使馆建议
想购买法国房产最好直接去法国考察
就中国公民去法国买房的问题，咨询了法国驻华大使馆商务处。
商务处工作人员说：“这个我们也不是很了解，你可以去(中国)法国工商会问问。当然，我们还是建议，中国公民确实有购买法国房产意向的，最好直接去法国和卖家面谈。”
电话联系法国工商会，工作人员答复：“我们的工作主要是为法国的企业在中国发展提供帮助。”
关于法国政府出售房产的新闻，在法国当地媒体也有很多报道。
法新社2月14日报道，法国政府将于近期出售位于巴黎第七区的4座豪华公馆。4处房产的总价约为2.5亿欧元。法国国家不动产管理委员会主席伊夫·德尼奥对出售这4座公馆的目的毫不避讳：“目的是找钱。买主肯定是外国人，可能是卡塔尔的一些王子，也可能是俄罗斯人或中国人。”
《巴黎人报》2月20日报道，法国政府计划在2014年底以前，通过出售位于法国和世界各地总共1872座法国国有房地产，获得22亿欧元的收入。而2007年和2011年间，法国已经通过出让国有房地产，收进了27亿欧元。
法国《论坛报》1月21日报道，2011年法国境内房价平均上涨7.3%，大巴黎地区房价上涨22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波尔多、马赛每平方米平均住房价格分别为7948、4039、3175、2888和2779欧元。
附：
英国《每日电讯报》2011年9月7日刊登了一篇名为《如何购置法国房产》的文章，简要介绍了海外人士在法购房的程序。结合其他媒体报道，在法国购买房产大致要承担如下费用。
7天考虑期10%违约金10%定金
签署协议后享有7天的自由选择期，此期间购房者如果改变主意也可以无条件取消交易。7天之后或者双方签署协议之后，购房者如果反悔，要交纳5%-10%的违约金。
9%-20%公证费
对于居住型购买房屋，公证费按交易价的9%-13%收取，具体收取比例按照各区、市政府规定执行。对于购买经营性房产，公证费则统一按照20%收取，其中包含了上缴政府的职业税。
4%-10%中介费
按照法国地产市场的习惯，中介公司给购房者的报价中通常已经包含了中介费用。
还要缴纳土地税、房产税、居住税、职业税、资本收益税等
以一套200平方米以内的独栋别墅为例，其在法国各地的土地税和房产税总额都不会超过500欧-600欧元/年。另外，该房产的所有人如果是单身则交纳税费较高，对于有子女的家庭，法国还会在房产税和土地税方面予以补贴优惠，子女越多税费越是递减。
转手交易按升值差额30%纳税
如果房主购买的是成品房屋，房屋转手出售时，要依据其购买时的价格，收取增值部分15%的差额增值税。但若房主是法国以外的外国人，那么这部分交易差额增值税就要按照30%的高比例交纳。
完成交易不超过90天
销售合同签订后买家有45天时间得到资金审批，但是若卖方同意则时间可以延长。(陈佳整理)
根据多方意见
总结出来的
购置法国不动产
操作流程+注意事项
身份
不限国籍
资格
1.必须拥有国外账户和证明自己正当收入来源的资料(如房产证明、工作证明、存款证明)；
2.如要贷款，须提供纳税证明，并取得贷款银行认可。
货币
仅限欧元
附加款项
1.置业公司中介费4%-10%；
2.房产税(地段、房屋档次不同税额不同。如巴黎普通住宅一年房产税为房屋总价的1.1%)；
3.购房后出租，也需纳税(年租金在8500美元以下，收取租金的12%；8500美元以上，收15%)；
4.遗产税(税额约为房屋总价的30%—40%)。
购房步骤
1.自己选房或从置业公司提供的房源中挑选；
2.与房产所有人沟通买卖细节；
3.选择付款方式(选一次性付清，先付房款的10%；选按揭须找法国当地银行)；
4.完成交易不超过90天。
注意事项
1.法国房屋按照实际使用面积计算和销售；
2.有些工厂如购买要连工人一起接收。买下农庄也可能要连带“买”下仆人；
3.购房最好请律师代理
4.付定金后，有1周“冷静期”，此时间内买方有权利放弃购房；
5.签完合同后，买方支付的款项由第三方负责保管。保管期限最短4个月；
6.法国房屋产权是永久的；
7.历史建筑不能破坏其原貌和功能；
据都市快报 作者 蒋大伟 张平 郑亿
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