小区想要合理自治要满足四个条件
在杭州城西，金成花园和恩济花苑两个小区也实行业主自治模式。通过业主竞聘，选出物业经理。业委会授权给物业经理，由他去组织架构一个服务体系，聘请车管员、清洁人员等，为小区服务，由业委会代表全体业主出具佣金。
目前，这两个小区物业费相对来说都定得比较低，每月每平方米5毛钱，再加上小区营业性收入，每年都有盈余。但是这些小区的自管主任却告诉记者，小区自管是不得已的办法，要借鉴参考，还得从各小区实际情况出发。
条件一：小区规模要小
金成花园一共975户人家，恩济花苑一共有459户人家，屏风苑小区就更少了。相对来说，这些实施自治的小区规模都比较小，越小，管理得越好。
“我们自管小组实行三必到原则，碰上居民生病住院、家里有困难、生老病死这三种情况，我们自管小组肯定必到，这也是和居民们建立一种感情联系。”屏风苑小区韩阿姨说，“要是小区太大，某家某户的情况不可能及时地反馈到我们这里，而我们人力有限，也不可能完全做到位。”
而且小区大了，人一多，各种不同的意见也会冒出来，管理起来有难度。
条件二：负责任有想法的物业经理或者业委会
对于这一点，三个小区的自管主任一致认同。
“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”金成花园业委会主任庞海滨说，所以搞小区管理，必然会面对种种质疑和不理解。
“因此聘请的项目经理一定要有良好的心理素质，能够承受业主的指责。”恩济花苑业委会主任丁平说。
而自管会或业委会自身也要有奉献精神。“如果抱着个人利益的想法，肯定是行不通的。”洪嘉兴说，“只有业主给予你充分的信任，才能实施工作，另外还要有魄力，不要因为个别业主一闹，就歇菜了，那一切都是空谈。”
条件三：业主要配合、团结
业主的配合度非常重要。韩阿姨告诉记者，他们也碰到过棘手的事。“我们小区总共40多个停车位，以前车位不紧张时，交了费就能停。后来车子越来越多，很多人就提出，要打破停车位终身制。”
要重新分车位，不是一两句话的事。韩阿姨说，“事情要慢慢商量，而业主也蛮理解，不会做出把车子堵在大门的事情。”所以业主们的团结，也是业主自管成为可能的条件之一，“我们做管理，肯定会得罪人。一旦有人质疑我们，就会有一大片支持我们的声音，让我们有信心再干下去。”
条件四：小区要有公有资产收入
从业主口袋里掏钱难！这也是三位主任公认的。丁平坦言，之所以现在小区自管还算顺利，主要是业主得到了实惠，“物业费没有涨，跟其他楼盘一比，要低得多。”
但是，业主得实惠，需要财力来支持，屏风苑就碰到过缺钱的难题：“有人提出屋顶漏水，希望我们能够维修。但我们手上没钱，就十分为难，如果动用维修基金，还要整幢楼全体业主开会表决，非常麻烦。还好社区支持我们，帮我们解决了不少麻烦。”
丁平说：“有钱好办事，如果没有钱，小区自管得不到支持，就不可能长久。”
小区自治在法律上
仍处灰色地带
尽管小区自治，在杭城已经有模板在先，但是在法律上仍处于一个灰色地带。
2007年颁布的物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。
记者咨询了杭州市房管局物业处，工作人员也告诉记者，小区自治不适应《物业管理条例》，没有相关规定。小区自治管理模式，在杭州比较少见。
屏风苑小区所属仓桥社区书记告诉记者，屏风苑纯属个例，靠的是天时地利人和。“我们社区还有另外的5幢楼，也是物业赚不到钱撤出，但一直没能实施成功自管。”
而金成花园、恩济花苑两个小区所属竞舟社区的书记毛伟民，则表示了他的困惑和担心：“社会发展的大方向是专业化服务，但是既然这两个小区选择了自治，那我们就得配合。目前，业委会的法律地位还未明确，业委会在管理物业的过程中，如果出现问题，如何承担责任？打个比方，财政税务怎么收？合同怎么签？如果发生工伤怎么办？另外，物业管理是个系统工程，需要严密的组织来统一调配人力、物力、财力，而业委会只是一个松散的组织。它不是企业，不具备独立的法人资格，今天递了辞职信，明天就可以甩手不干。但小区管理缺了一天都不行，万一发生状况，最终买单的是全体业主。”
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