2012年杭州楼市的首个季度在刚需市场快速放量中结束，翻看过去几个月的成交记录，排在成交榜前几位的清一色是“刚需盘”，各个板块此起彼伏的价格战使得刚性需求得到极大的释放。随着四五月份传统楼市旺季的到来，一些价位稍高的改善型需求楼盘开始进入人们视线，总价几百万元甚至上千万元的中高端楼盘陆续筹备着开盘。本周，商报记者对杭州市场上在售的部分中高端楼盘进行了调查，发现去年底成交还冰冻的改需楼盘正逐渐破冰，依然持续有成交，同时，之前一直“屏牢”没开的楼盘开始进入开盘倒计时，更有稀缺资源的豪宅别墅市场或将重启，杭州中高端房产市场渐渐显现出复苏的迹象。
冰冻的改需市场日渐回暖
高总价、大户型楼盘最近成交“小抬头”
从去年年底到今年年初的这一段时间，杭州楼市处于一个“冰冻期”，无论是刚需还是改需的楼盘，销售情况都不是很好。而从今年3月份开始，伴随着各大刚需楼盘价格的不断调整，楼市似乎出现了一波回暖的行情，不少刚需客户纷纷加入了购房的队伍。而这一波行情的带动，不少业内人士认为最主要的还是价格因素，对于刚需而言，价格始终是打动他们的一大法宝。
但是在市场上，同样有一批定位相对高端、总价可能在三五百万元甚至上千万元的改善型楼盘，最近成交似乎也有一定的“抬头”。位于钱江新城的绿城·蓝色钱江项目，一直成交的不错。据了解，目前蓝色钱江在售的房源主要为小户型的酒店式公寓及一线江景大宅，现场销售人员称目前一线江景大宅最低售价在2300万元/套，主力户型为360、380平方米。“虽然我们没有统计过多少天成交一套，但是最近这段时间来看房的客户明显多了，一个月能成交好几套。”蓝色钱江项目负责人如是说。的确，就钱江新城板块而言，蓝色钱江是目前在售的唯一住宅项目，在地段和房源上都有一定的稀缺性，而在它旁边的阳光海岸，二手房的成交价基本都在5万以上，正如蓝色钱江的销售人员所说：“我们项目的客群很简单，就是金字塔顶尖的客户。”而在看了蓝色钱江样板房之后，对于其精装修的各项细节和用料都有了更全面的认识，要支撑起2000万以上的价格，这样的精装修可以称得上是目前杭州在售公寓的顶级了。当然，在目前“限购”、“限贷”的政策下，对于蓝色钱江的成交一定会带去比较大的影响，毕竟购买如此高总价房源的客群，一般不可能只有一套房产，而现场的销售人员称多数客户是以孩子的名义购房的。
目前蓝色钱江剩余的房源为2幢的50多套，而这批房源在今年年底便会交付。对于购房者而言，现在购买的话可以算得上买了准现房。“我们项目的销售基本已经接近尾盘了，对于要购买钱江新城豪宅项目的客户而言，除了我们，几乎没别的选择。”
绿城的另一个位于西溪的大盘西溪诚园也属于改善型需求的楼盘。目前该项目在售的公寓户型面积从130到290平方米不等，单价36000元/平方米，据诚园的项目负责人称：“最近这几个周末，前来看房的客户都要超过40组，购买我们项目的客户大多数是城西的改善型需求，多为杭州本地人。”一位购买西溪诚园的客户告诉记者：“我之所以选择诚园，可能还是跟绿城这个品牌有关。”据杭州透明售房网显示，最近7个工作日成交的日期分别是2月3日与2月23日，对于高总价的房源而言，这样的成交速度不算快，但也不至于冰冻。对于主要面向城西改善型客户的诚园而言，与周边楼盘在价格上毕竟有一定的差距，这一点对于客户还是有一定影响的。而据该项目负责人称：目前诚园大户型的房源预售证都已经领出，而在今年下半年可能会推出90方小户型的组团。
而一直以申花高端大盘自居的欣盛·东方福邸，在申花多个刚需楼盘纷纷开打“价格战”的当下，其销售价格依旧坚挺。目前该项目在售的主要有90方精装跃层户型及三叠双墅的大户型，其中90方跃层的单价为2.7万元/平方米，170-260方三叠双墅的单价为2.6万-2.8万元/平方米。“最近一段时间我们成交的都很不错，上周末90方的跃层就成交了五套，三叠双墅的去化也比较好。”东方福邸的项目负责人如是说。
就申花板块而言，以刚需的楼盘居多，在户型的设计上，东方福邸的确有一定的优势。跃层的小户型及三叠双墅户型的创新都吸引了不少客户，产品的类别在申花还是有一定独特性的。当然，以周边在售新盘价差近一万元的定价，对于购房者而言，也是一个不得不考虑的问题。当然目前东方福邸周边的单价多为毛坯价格，而它则包含了精装修。对于改善型需求的客户而言，单价的差距或许并不会特别敏感，反而在楼盘的选择上，多数会综合考虑。当然在当前的行情下，改善型客群被双限，应该是这些楼盘共同面临的问题。
前期一直“屏牢”的改需盘
最近正在“筹备开盘”
进入龙年以来，各个板块此起彼伏的价格战使得刚性需求得到极大的释放，低价入市的策略也帮助不少开发商顺利出货，回笼资金。市场似乎出现了一小波回暖行情，对于改善型需求的楼盘而言，蓄客也都不错，这不从去年就要开盘的项目最近都开始“筹备开盘”了。
在目前的市场环境下，酒店式公寓成为了不少改需楼盘用来吸引客户的“杀手锏”，相比自身楼盘的住宅而言，酒店式公寓往往单价偏低。这其中，位于市中心板块的大家·武林府的酒店式公寓(70年产权)，从去年至今迟迟没有开盘，定价也经历了一定的波折。在市场稍有回暖迹象的情况下，武林府5号最近也有了要开盘的迹象。根据项目售楼部工作人员介绍，武林府5号预计将于5月份或者6月份开盘，共推出200多套房源，面积在60-170平方米，总共有6个户型，均价预计在4万元/平方米左右，当然也有不少业内人士透露单价有可能还要低。武林府5号酒店式公寓主打“科技住宅”，号称“恒温、恒湿、恒氧”，旨在打造舒适健康型生活；此外，8000元/平方米的装修标准也保证了楼盘的精装品质。对于武林府5号来说，二次改善的高端客户群体是其主要的客户目标。据置业顾问介绍，目前购房者对于此批房源关注度较高，每天到售楼部看房的客户也有很多。
同样位于市中心的高端楼盘绿城·兰园也将于近期推出精装修酒店式公寓。据了解，绿城·兰园将于5月初推出200多套精装修酒店式公寓，户型在70方到190方之间，共有5个户型，目前价格还未确定。同兰园的住宅项目一样，精装修也是兰园酒店式公寓吸引客户的重要因素。据项目工作人员介绍，兰园酒店式公寓的精装修标准将在6000元/平方米左右，精装修的品牌也将到达顶级奢侈级别。在营销活动还未密集展开的情况下，目前每天都有不少购房者打电话到售楼部咨询酒店式公寓的情况，可见绿城品牌在购房者中的影响力。
除了酒店式公寓之外，大户型房源也是一些项目准备用来撬动改需市场的“利器”。据了解，位于市中心的新湖·武林国际预计将于5月份推出180方到300方的大户型，总共有5个户型可供选择，共推出300多套房源，目前价格还未公布。据销售部工作人员介绍，目前武林国际在售的有87方和134方两种户型，87方毛坯起价34000元/平方米，134方毛坯起价36000元/平方米，精装修有4000元/平方米和8000元/平方米两种选择。项目负责人告诉记者，即将推出的大户型房源面对的是高端客户，侧重于二次改善和三次改善的客户。虽然现在营销活动还没有展开，但是大户型已经受到了很大的关注，每天有10多组的客户会到售楼部看房，目前蓄客量已经有300多组。
西溪板块的坤和·和家园的大户型日前也有开盘的迹象。据项目相关负责人透露，和家园预计将在最近推出180方的大户型，主要面对二代改善型和三代合住型客户。目前价格还没有确定，不过据透明售房网数据，最近7个成交日内成交均价在20897元/平方米左右。作为杭州求是小学的学区房，再加上环境和生活配套等各种利好，和家园一直有不少的“追随者”，最近去售楼部询问大户型的老客户也有很多，蓄客量还不错。
据每日商报 作者黄丽萍周坚洪 金萍
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