在今年1-4月二手房的买房者中，首次置业者占了绝大部分。由于许多购房者是第一次买房，在看房选房的过程中，往往无从下手，不知所措，容易盲目听从他人的意见。然而等到交房或居住以后，发现其中的种种不便，不仅影响居住的心情，也容易激化家庭矛盾。
为此，我们采访了我爱我家、中原地产等多家品牌中介的资深房产专家，特地整理了一份详细的二手房看房选房攻略。此外，考虑到学区房是当前成交的热门，也是不少购房者关注的对象，我们同时也整理了一份学区房购买注意事项，以减少在购房过程中出现的一些不必要的麻烦。
购买学区房的
4大注意事项
1.事先确认学区
小学、初中都是按照孩子户口所在地划分的。但学区划分会经常变更，甚至同一小区，因为一路之隔，也可能不是同一学区。因此买学区房前，最好和区教育局确认，以免买错。
2.户口、住址需一致
目前，杭州市小学的招生是实行“住、户一致，就近入学”原则。也就是说，小孩在到入学年龄以后，报名时小孩的户口必须与父母户口、家庭住房三者一致。如果父母有多处房产，按照实际居住所在地，就近入学。
3.事先了解学校要求
杭州的一些热门小学，通常是老师提前一年做家访，要求入学学生在该学区居住一年以上才能报名。因此家长如有购买学区房的意向，应该提前了解该学校的具体要求，早作打算。
4.新校区比本部学区房选择余地大
近几年，杭州名校集团化趋势越来越明显，不少名校纷纷与地产结合，开辟新的分校，这也使得名校的外延不断扩大。如早些年成立的有求是小学的竞舟分校、星洲分校；学军小学的文鼎苑分校、文三街小学的嘉绿苑分校、保俶塔实验学校的申花校区；近两年文三街小学的金地自在城分校、良渚文化村的安吉路分校等，这使得学区房的可选范围越来越大。
如何看房、选房？
1.朝向
无论你是打算购买两房还是三房，经常住的房间最好朝南。因为朝南的房间，无论是采光还是通风，都要比其他朝向的房子好。南北通透、结构正气，是选房的第一要素。
2.楼层
老小区大多数没有电梯，如果有父母一起居住，最好选5楼以下。因为随着父母年纪的增加，上下楼会成为一大难题。所以买房时，楼层一定要低，3-4楼最为合适，宁择一楼，不选七楼。
3.采光
要保证中午时的日照。在楼群密集的小区，楼间距、楼层各为不同。有些采光，只能从楼与楼之间的缝隙中获得。所以，在看房的时候，如果正前方的楼房太高，或间距太近，就要慎重考虑。毕竟一天之中，光照最为实用(上午10点到下午2点)。如果这一时间段的光照不能保证，房子的舒适性就会大打折扣。
4.水渍印记
居住多年的房子，可能会存在漏水的问题。所以在看房的时候，要看看门有没有腐烂、墙有没有起皮、扣板边上有没有渗水。即便不直接居住，在未来的装修过程中，还是要提前避免发生渗水的尴尬。
5.噪声
不要临近主干道，不要临近大型建设工地。汽车的噪声、建筑的施工，都会影响人的休息，应尽量远离和避免。
6.房龄
房龄最好在1995年以后。目前，在贷款按揭的要求中，1995年是一个重要的时间节点，部分银行对于房龄、建筑面积都有要求，年代太早的房屋，在贷款成数和贷款时间上都有限制。
7.小区物业
在老小区，停车难的问题非常突出。我们经常可以看到，有些小区一车宽的通道里，停了好几辆车，造成小区拥堵。但如果有了好的物业管理，按大家上班的时间排好，车辆有登记电话、门牌，如果发生车辆被堵，能方便找到邻居，减少纠纷。
8.户口
有些房东卖了房，由于暂时无处落户，会将户口落在原有房子里一两年。也有部分房东，由于孩子仍在原来学校读书，需要在孩子毕业后才将户口迁出。因此，这些也需要协调好，特别是学区房，考虑到部分学区有时间要求，要安排好迁户口时间，最好在时间上进行书面约定。
这些要素，在实际看房过程中，不太可能得到完全满足。所以购房者要把这些因素进行权重区分，把自己认为最直接、最需要的列在前面，予以重点考虑。而其他的有些要素，可以适当降低，以有限的资金实现最满意的居住要求。据都市快报 记者 张康康
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