有了土地就有了话语权。
浙江在线12月20日讯 纵观2012年的土地市场，一个最大的特点是，众多本土房企销声匿迹，而外来地产大鳄却长驱直入，拿下一块又一块宝地。无疑，外来地产大鳄是今年土地市场上的最大赢家。
有了土地，其实就有了日后楼市的话语权。2012年在土地市场上的角逐，已经在一定程度上奠定了明后两年楼市的基本格局，一场更大范围、更深程度的楼市变局正在上演。
关键词：反客为主
外来地产大鳄将主演杭州楼市
分析2012年的拿地金额10强，中海、万科、嘉里、龙湖、重庆宝嘉都是外来房企，中国平安联合体、慧展科技等为非地产企业，拿下的是商业用地，而人们相对比较熟悉的本地房企，仅有天阳、杭房和城建三家。
除了上述三家房企，今年在主城区有土地收入囊中的，还有圣奥、中大、紫元、德信、德嘉等少数几家，无论是拿地金额、拿地规模都无法与外来房企相比。而绿城、滨江、宋都、广宇、坤和、金都、昆仑、金成等众多本地品牌开发商，却都没有拿地。有一些公司，甚至没有参与过一场土地竞拍。
“今年本土和外来房企在土地市场上的对比，确实很明显。”瀚博营销机构总经理黄海波表示，相对来说，外来房企出手比较早，下手比较猛，而本土房企则有些缩手缩脚，所以在主城区土地的争夺中，失去了优势。而由于土地市场的这种状况，也会导致接下来的楼市格局发生调整，外来公司的开发模式、销售策略、开发周期、回笼资金的方式等可能会更多地影响杭州楼市，从这个意义上来说，这些一向被杭州楼市称为“外来房企”的公司们，将越来越多地“反客为主”，持续地在杭州楼市占据越来越多的市场份额。
“外来公司一般都是全国化发展的公司，它们在资金、成本控制、销售战略、时机把控等方面的实力，确实非普通开发商所能比拟。土地市场在一定程度上已经成为大鳄之间的战场。”
此外，黄海波认为，本地公司接下来也会在战略上有更多调整。比如向余杭、萧山等非杭州主城区进军，或者向浙江省内周边三四线城市进行开发，这种调整有可能是被动的，但也可以是主动的，如接力目前提倡的城镇化建设等，寻找新的机会。
关键词：4万多套
明后两年新增供应量不算多
根据公开出让数据，2012年杭州主城区出让土地可建筑面积约490万平方米，其中住宅258万平方米，商业用地232万平方米。而2011年这三个数字分别为392万平方米、189万平方米和203万平方米。
根据通常2-3年的开发节奏，这两年的土地，将在明后两年开始集中面市。杭州楼市接下来的供应量，到底是多，还是少？
以住宅为例。主城区明后两年可供面市的新增供应量，约447万平方米，如果以单套120平方米计算，那么是4.08万套。如果以今年前三季度杭州主城区住宅月均成交3152套计算，4.08万套需要11.8个月消化。从这个角度看，这个数字并不算太多。而因为今年的宅地成交主要在下半年，所以明年的新增供应量会相对少一点，但后年又会比较充裕。
当然，这还不包括以前几年就已经拿地，而销售还没有完成的老盘。杭州市透明售房网数据显示，目前杭州主城区可售商品房在4万套上下徘徊，而住宅约2.5万套左右。
而业内人士认为，明后两年的供应结构，将会发生比较大的变化。
杭州双赢机构总经理章惠芳说，今年主城区出让的地块，两极分化的趋势非常明显。27宗住宅中，楼面地价在12000元/平方米以下的地块，占到了22宗，即81%，其他的地块都在15900元/平方米以上，其中包括了中海拿下的三堡单元三地块和杭州城建和杭房地产拿下的南星单元地块，且20000元/平方米以上的土地仅有一宗。
对此，章惠芳分析，这就意味着接下来的新增供应量中，售价在1.5万-2万元/平方米左右、户型定位各方面比较平民化的房源会比较充裕，竞争也会比较激烈；而2万-3万元/平方米的房源，则会比较稀缺；而那些楼面地价比较高的项目，应该也会定位比较高端，售价也会在3万元/平方米以上，但因为土地出让区域不是很均衡，所以房源供应也不会很平衡，如今年出让的几块价格比较高的地块，都位于钱江新城或周边。
事实上，今年开发商拿的大多数地块，都是退可守、进可攻的，即市场不好的时候，定价低一些就可以迅速跑路，市场好了，当然价格就可以定高一些，所以多为面向刚需的楼盘。而这种严厉调控下的拿地思路，也决定了接下来两年楼市的供应结构。
关键词：溢价20%
今年地价不贵有利房价稳定
分析2012年杭州主城区出让的土地价格，商业地块中，除了极少数土地，绝大多数均为直接成交。相对来说，住宅用地的竞争要激烈一些，根据统计，溢价率达到30%以上的，有8宗，如三堡单元三地块、杭房南星单元地块、天阳庆隆单元地块、万科江南单元地块都位列期间，其中，中海的三宗三堡单元地块，溢价率都超过了最高限制的49%，并进入了保障房竞拍环节。
对此，黄海波认为，从最终土地的溢价率来看，杭州主城区土地的价格已经有所企稳。而地价和房价，永远都不是一个独立的概念，而是相互影响的。以前，可能是房价上涨幅度超过地价，但现在由于限购、限贷影响，使得商品房去化比较难，所以房价上涨的空间受到挤压，但地价企稳确实会对房价企稳起到很大作用。“毕竟，面包不可能永远都比面粉便宜。”他说。
当然，值得一提的是，今年成交的土地中，约有一半左右土地的最后成交价格，溢价幅度都为在起拍价基础上的20%左右，而一些宅地更是底价成交。而这个价格，距离杭州主城区各个区域的最高地价，差距还在20%左右。也就是说，虽然今年不少区域的土地价格有所回升，但是距离历史最高价，还是有些距离。
“所以房价也应该不会有太明显的上升理由。毕竟跟2012年要亏本卖房的楼盘，当时拿地成本特别高不一样，今年出让土地的价格，总体还是非常理性的。”一位开发商表示。
关键词：本土房企
合作拿地或去更远地区拿地
今年的杭州土地市场，先抑后扬的特征非常明显。上半年仅两宗100亩住宅出让，一直到了5月份，才有土地打破了“直接成交”的魔咒，成功进入现场竞拍阶段。
不过回暖的速度却有些迅速。8月初，由天阳拿下的庆隆单元地块遭遇众多对手强力狙击，8月底则有7宗土地成功出让，出让金额达到54亿元。此后，三堡地块更是拍出了让人惊讶的价格，嘉里一天拿下5宗土地，南星单元地块刷新区域地价等，都体现了土地市场的热度。
那么，2013年杭州的土地市场，又将会如何？
在章惠芳看来，明年四五月份土地市场情况应该会好一点。一些公司今年没钱而明年有一点钱，或者今年不敢拿地，而明年市场形势会更加明朗，所以很多公司会出手。而本地房企应该会更加跃跃欲试，因为很多公司手头不仅没地，连项目也都没有了。事实上，早在2011年，绿城、宋都、坤和、郡原等本地房企，都没有在杭州主城区拿地。“到时候拿地的公司数会增加，但拿地数量却不一定会有大幅度上扬。”
章惠芳说，这是因为一些房企虽然手头有钱，但很多房企手头的现金，大多在5亿元以下。不过，稍微好一些的土地楼面地价都要在10000元/平方米左右，这就意味着5亿元只能拿5万平方米的项目，那实在太小了。所以，对于一些中小开发商来说，要么改变之前不喜欢合作的做法，跟其他公司联合拿地，或者是到更远的区域去拿地。
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