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永康35位老板集资6亿元 没造好的新房成了二手房
在房产证没有办好的情况下,违规卖给普通购房者,引发产权纠纷
2012年12月26日 05:39:44

  集资建成的35幢排屋基本用于自住,目前房产证已经办出。

  集资建成的银都花园小高层,违规预售给了普通购房者。

   浙江在线12月26日讯 今年9月30日,本来是永康人陈江林新房交付的日子,但包括他在内,将近100位业主全都没有拿到钥匙,于是,陈江林等人成立了临时业主委员会,集体维权。

  经过近三个月的奔波交涉,陈江林等人得到了一个匪夷所思的说法:他们买的房子——永康银都花园,到目前为止仍是不能出售的,也办不出房产证。

  事实上,陈江林等人在买房时,签订的并不是“商品房买卖合同”,而是“房屋转让合同”,也就是说,这些房子在还没有造好的时候,就已经成为了二手房,并且在还不允许销售的时候,就卖给了陈江林等人。

  这是怎么回事呢?

  2008年前后,叶寿福等35个自然人组成的团体,通过正常招拍挂程序,以3亿元拍得银都花园地块,打算集资建造35幢排屋自住,一人一套。由于规划部门对于容积率的要求,银都花园最终除35幢排屋外,又增加了7幢13层的小高层,整个楼盘建设成本约2.7亿元。按照相关规定,集资建造的房产必须在取得房产证后才能转让,但叶寿福等人采取了“预售”的方式,通过签订“房屋转让合同”,将7幢小高层中的部分房子,出售给了陈江林等购房者。由于陈江林等购房者并非集资建房者,房子建好后,无法按集资建房的程序,办理一手房房产证;另一方面,也无法按照二手房交易程序,办理房产证和按揭手续,陈江林等购房者陷入尴尬境地。

  银都花园“开发商”集资建房的初衷不是盈利

  银都花园的“开发商”——35个自然人组成的团体中,叶寿福是最大的股东,他经营着一家钢材企业,自称“年产值有10多亿”。

  叶寿福告诉记者,当初集资建房的目的,就是为了自己住,省点钱。目前,35幢排屋都没有出现问题,房产证也于几个月前办好。

  至于那多出来的7幢小高层,最初也是按照股份分给各位股东,由大家自行处置,其中,大部分股东选择了出售。

  因为是个人集资建房,不能按照开发商的模式进行预售,所以就将新房当二手房卖,与普通购房者签订“房屋转让合同”。

  叶寿福说,房子的销售很火爆,“我们卖得便宜,比如第一期房子推出的时候,同类房屋市场价每平方米约1.2万元,我们才卖8000多元。”

  最早的一拨买家多为股东们的亲戚,“很多房子都是当人情卖掉的,一转手就能赚几十万。”他坦言,这些房子到目前买家手上时,已经没有多少价格优势。

  有传言说,这35个股东通过出售7幢小高层,获利超过1个亿,对此叶寿福没有正面回应,他只是强调集资建房的初衷不是盈利,“即使赚了1亿,分到每个人手上也没多少钱。”

  普通购房者

  买房时中介称,可以直接更名不用缴纳二手房交易的税费

  李豪的老家在永康农村,为了让女儿进城上学,几个月前,他通过房产中介,购买了还未完工的银都花园一套约100平方米的房子,单价1万元左右。

  购房时,房产中介告诉李豪,房子将“直接过户”给他,这不是指房产证过户,而是在转让合同中,卖家“叶寿福等35个自然人”不变,将买家——也就是李豪上家的名字,直接更改成李豪,这样也就不存在二手房交易时的税费问题。

  为此,李豪支付了1万元更名费。

  因为没有钱一次性付款,李豪选择了按揭的方式,首付40万元,按揭60万元,不过,由于卖家没有房产证,这个按揭就办不下来。

  永康市建设局银都花园违规销售,但无法处罚

  永康市建设局建设管理处的一位负责人说,银都花园是自然人团体开发的,不走预售途径,“只有办理房产证的时候才经过建设局”,他们也是在普通购房者投诉后,才发现存在合同问题。

  据悉,集资建房以二手房的形式进行销售,无需向房管部门备案,受到的监管很少。

  “法律规定,买卖二手房必须要具备房产证。没有房产证,应该不能签这个房屋转让合同。”但这位负责人说,针对这种违规的形式,并没有如何处罚的规定。而且,这个合同的纠纷属于自然人之间的民事纠纷,建设部门也不好介入。

  永康市政府

  半年左右能办出房产证再按二手房交易程序卖给购房者

  永康市政府的相关工作人员告诉记者,由于银都花园的拿地、开发各个环节,走的都是合法程序,对于目前普通购房者的投诉,永康市政府也只能督促各部门加快验收进度,尽力减少买主的损失。

  目前,7幢小高层已经通过消防验收,据永康市府办预计,半年左右,房产证将全部办好。

  这些办出来的房产证,产权所有人依然将是“叶寿福等35人”,拿到证后,再按照和普通购房者签订的转让合同,进行产权变更。

  记者了解到,集资建房的三证上,并不标注房产价值,在交易时,首先要通过第三方对该房产进行原始估价,再根据转让价格,缴纳相关税费。

  购买集资建房隐患较大这种模式对房产市场冲击不大

  永康银都花园通过自然人集资建房,再转手出售给普通购房者,利用法规空白赚取了不小利润,这对正常的房产市场是否会造成影响呢?

  金华某大型房地产开发公司的总经理表示,集资建房确实具有价格优势,但房屋成交后的后续问题比较多,对购房和来说并不是一个很好的选择,“比如说,房屋比如房屋出现问题怎么办?出现纠纷找谁处理?这些都是隐患。”

  另外,他认为,银都花园只是一个个案,让这么多资金雄厚的人聚集在一起并不容易,“集资建房销售的模式,对一般开发商的销售冲击不大。”

  
来源: 浙江在线-钱江晚报 作者: 陈艳 俞跃 编辑: 马岩竹
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