昨天晚上7点，国务院发布楼市调控通知，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。并且应依法严格按转让所得的20%计征。

　　一条通知，彻底打乱了各地楼市表面的平静。

　　明确个人售房征收20%所得税

　　新国五条细则在税收方面，强调充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　发文同时提到了房产税扩容。要求总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

　　快房网首席评论员大老哥说：“明确税收，会让之前的激动消费购房者，特别是因为读书、结婚，在老小区买了小户型并且尚未满五年的购房者，暂缓房屋置换的计划。也抑制了大部分在2009年之后购房的投资者。”至于房产税方面，对市场可见的影响，仔细观察这两年的试点落实情况，房地产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限。

　　扩大限购覆盖区域强调限购实施

　　国务院强调，要进一步完善现行住房限购措施。同时，限购区域应该覆盖城市全部行政区域。限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

　　“限购政策出台这么久，大家都已经有些疲了，不少城市对限购产生松动，出台各种保护措施。还有很多开发商，暗地里都会帮限购人员伪造社保缴纳证明，有关部门也睁一只眼闭一只眼的。可现在这条细则一出，大家就要收紧骨头了，限购会更加严格。”大老哥分析，非限购的商业地产，火热程度会更进一步。

　　不少房产中介在看到这条细则后，也是颇为惊恐。“私下里，很多中介都会帮限购人员弄到社保缴纳证明，领导对这种行为都是暗暗赞同的。”一位中介说，就算被查到了，最多也就口头批评，罚款也由单位出，从来没想过会被追究法律责任。“细则出来后，领导马上就给我们开会，让我们牢记限购条件，就连销售压力都减轻了一些。”

　　中介们在经历了短暂的恐慌后，再度回归淡定。“研究完细则后，我打了好几个电话，把几个限购的客户都推了。毕竟也已经限购两年了，抗压能力强，更了解细水长流的道理。”

　　明确对房价上涨过快城市提高二套房首付及贷款利率

　　新国五条细则强调，要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　“房价上涨过快的城市，一线的北上广肯定有，二线城市中，杭州房价比较稳定，但具体情况则要等地方细则了。”大老哥说，这一条细则，对杭州改善型购房者来说是一个冲击，短期内，二套房市场会进入一个僵局，二套房价格市场将会重构。“估计这段日子，房贷申请速度会减缓。房贷申请会更困难，针对一次性付款的优惠会有所增加。当然，会有更多人选择公积金贷款。”

　　上个月，网传二套房的首付即将提升为7成，利率也将提升至1.3倍，此消息甚至造成地产股大跌。也促使不少正在犹豫观望的改善型购房者，立刻赶往楼盘或中介处下单。据了解，目前对贷款购买第二套房的家庭，规定贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。如果贷款100万，分20年还清，每个月月供7879.5元，20年总利息为724004元。贷款30年的，每月月供为6794.7元，30年总利息为1084504元。

　　假设二套房首付提高到7成，利率升至1.3倍，利率为8.52%，贷款100万元，贷款20年的，每月月供提高到8690.9元，20年总利息为855550元。30年贷款的，每月月供将提高到7703.3元，30年总利息为1281550元。

　　也就是说，你如果想要一套260万元的二套房，首付将提升至182万元，你比现在至少要多准备近30万元的首付款。贷款100万元，20年期你要多付13万元的利息，30年期，就要多付20万元。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，此细则标志着调控实质性升级，对市场的影响将超过预期。他预计，房地产市场整体的活跃度将持续下降两个季度左右，住宅成交量将降温，二季度房价涨幅将有所回落，甚至下半年个别月份出现环比下跌；二手房降温幅度超过一手房；一二线城市降温幅度将超过三四线城市。

　　加强中小户型住房建设的支持力度

　　国务院强调，要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，2013年楼市将进入“保障年”，从今年起大量完工的保障房将进入有效供应阶段，以弥补商品住宅出现的巨大供应缺口。预计保障房的准入条件将大幅放宽，更加广大的人群将从保障房中受益。

　　这也意味着，在土地方面，新增商品住宅用地和开工量的大幅减少，随着前几年上千万开工的存量在今、明两年消化后，从2015年起，商品住宅市场将出现严重的供应缺口。另外，金融业的快速发展和消费贷的盛行，将让限贷政策的作用大打折扣，只有继续加大保障房建设，推动城市建设，以满足房价上涨爆发出来的需求。

　　陕西龙化东方总经理王建红表示，“新国五条”的出台，对当前过快上涨房价的抑制作用是毋庸置疑的。其对投资和投机性需求的遏制，对保障性住房和中低收入人群刚性需求的关注，加之将外来人口纳入保障性住房及房产税的扩大，相信这一系列的举措会使得过快上涨的房价得到相对有效抑制。

　　买房的卖房的都乱了

　　不少房东要求撤销挂牌购房者连夜看房

　　昨天下午两点，魏先生还在接待看房的客人。到了昨晚7点，当新国五条实施细则出台后，他已经彻底打消了卖房的念头。

　　“先不说第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率会提高，那条严格征收20%的所得税，对我的冲击就比较大。”魏先生说。

　　魏先生的房子在萧山闻堰，2009年买入，当时房子单价在5000多元/平方米。“房子有120多方，总价只要68万元。现在大致已涨到123万。”魏先生说，目前杭州卖房的个人所得税，是两种征收方式并行，一种是征收总价的1%，另一种，则是征收差价的20%。

　　“一般来说，房东都会选择总价的1%，这个相对支出较少。”帮魏先生卖房的中介小周说。按现行的征税方式，魏先生卖房成功，只需要付12300元的个人所得税。

　　可是新国五条实施细则一出，卖房后的个人所得税转变为差价的20%，而魏先生的房子涨了55万元，这意味着魏先生得付11万元的个人所得税，一下子多出了97700元的支出。

　　“可以说，新国五条细则对改善性需求冲击比较大。在地方细则出台前，会造成二套房成交量的井喷。”我爱我家企划部经理周包军说。

　　昨晚，杭州不少中介都在挑灯夜战，“新国五条细则一出来，电话就被打爆了，不少房东要求撤销挂牌。”中介小周说，要求撤销挂牌的房东都是购房未满五年的，“就和魏先生一样，这批房东现在卖房，个税的征收率就高了，还不如多等几年。”

　　还有不少打算购买二套房的购房者，则要求连夜看房，争取在两三日内把房子买下。“要赶在地方细则出台前买下房子。房东涨价8万元以内都可以考虑。一旦首付款和利率提高，就不仅仅是多付8万元这么简单的事情了。”购房者杨小姐说，一旦地方细则出台，大批房东惜售，势必会导致房源的减少，剩下的房东肯定会乘机抬价。

　　 新闻链接

　　长沙提高住房公积金贷款门槛

　　据新华社从长沙市住房公积金管理中心获悉，长沙市住房公积金新规定1日起正式施行，职工购买第三套及以上住房不能使用住房公积金贷款。

　　此次长沙市出台住房公积金新规定，变化主要集中在住房公积金个人住房贷款政策。一是提高了职工申请使用住房公积金贷款须正常缴存住房公积金的年限，由此前规定的6个月变为12个月；二是提高了购买二套房申请住房公积金贷款的门槛，由此前的不限首套房面积，变更为只有当首套房面积在120平方米(含)以下时，才能申请住房公积金贷款，同时首付比例不低于50%，住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行；三是停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款。

　　武汉公积金贷款向低缴存者倾斜

　　据新华社为落实国家楼市调控新政策，支持中低收入家庭购房需求，武汉市公积金出台新政策，新增公积金贷款额度计算方法，打破了过去工资越高贷款额度越高的“怪圈”，支持工资低，但缴存年限长的职工购房需求。

　　新算法由职工住房公积金账户余额、缴存时间系数和贷款倍数确定。计算公式为：贷款额度＝(借款人公积金缴存余额＋配偶公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。但审核时，需将现有这4种计算方法的最低值，就低不就高。

　　武汉公积金中心负责人说，以前，高工资者一年缴存的公积金，比别人几年还要多，显然有失公平。“新政策兼顾了公平，让那些工资低，但一直坚持缴存的职工，也能用公积金贷款买得起房。”