成交跳水 11月宁波楼市迅速降温回归平静

2013年11月22日 09:35:44

　　 浙江在线11月22日讯 据CRIC中国房产信息集团宁波机构统计，10月我市住宅市场共成交37.88万平方米，环比增加46.31%，成交总额为52.07亿元，环比增加42.89%。9月末多个入市大盘延迟于10月备案，11月青林湾等项目开盘热销，齐力推高10月成交，使今年的“银十”超越“金九”，实际上变成为“金十银九”，再创今年单月成交量新高。但“金十银九”一过，在售项目多已推出备案，后期去化速度减缓，进入11月我市商品住宅成交迅速缩减。购房需求提前释放、房贷再次从紧、众多一二线城市频出新政限购限贷升级版……在众多因素的合力作用下，岁末我市房地产市场未现往年的翘尾行情。

　　成交跳水

　　　11月宁波楼市迅速降温回归平静

　　告别“金十”后的第一周，我市商品住宅成交迅速缩减。CRIC中国房产信息集团宁波机构的数据统计显示，11月首周(11月4日~11月10日)商品住宅成交781套，成交面积约7.89万平方米，环比下降26.72%。

　　从住宅方面看，本月初热销项目主要分布于江北和海曙两个区域。位于江北的绿地海外滩继开盘后首次备案，本月首周以成交149套、14375平方米、24739万元的销售业绩成为住宅成交金额、套数、面积三榜榜首。海曙区成交量紧随江北区，其成交主力项目青林湾11月首周成交102套，成交面积12717平方米、成交总额18608万元的业绩位列住宅成交榜第二名。位于北仑的花样年花郡成交25套，成为住宅成交套数榜第三名。而中海国际社区成交大量下降，本周仅24套，以3264万元的成交总额位于住宅成交金额榜第三名。

　　其中绿地海外滩本次为开盘后的首次备案，本月持续热销，首周成交149套，成为当周当之无愧的大赢家。青林湾持续发力，众多的项目优势使其受到了购房者的追捧。本月102套的成交量虽未夺冠，但还是遥遥领先于第三名。

　　进入上周(11月11日至11月17日)，我市商品房供应量、成交量、成交均价纷纷下跌，其中供应量为8.6万平方米，环比下跌13.41%，仅中海国际社区和银泰城两个项目推出供应。

　　上周商品房共成交796套，成交面积约7.41万平方米，环比下跌19.37%。主要是北仑几个项目支撑商品住宅成交市场，环球东方港城、花样年花郡等项目均有大量成交，但商品住宅成交量还是有所下降。随着世茂城、银亿上郡以及银亿东岸等大项目的开盘入市，未来几周商品住宅的成交量可能会略有走高，但预计整体市场仍将维持平稳。

　　上周商品房成交均价为13110元/平方米，环比下跌1.01%。由于近期成交主力集中在北仑区，所以成交均价同比有所下跌，但整体上依旧保持平稳。

　　比拼速度

　　房企抢在“金九银十”回笼资金

　　CRIC中国房产信息集团宁波机构数据统计显示，一大批开发商押宝“金九”，9月有11个楼盘集中放量，新增供应量为80.08万平方米，创两年来单月最高供应量。鉴于9月的火热成交，开发商对于10月显得信心十足，10月我市商品房新增供应量为60.72万平方米。青林湾、环球东方港城、花样年花郡等大盘项目纷纷推出供应。商品住宅经过这两个月的高供应和强力去化，后期供应将缩减，成交后劲也将迟缓，这是年底楼市降温的主要因素之一。

　　今年我市各大实力开发商纷纷以加速度推盘放量，不少新开项目抢在“金九银十”档期火线入市。相比以往两年内开发形成销售的惯例相比，外来房产大鳄以速度致胜的表现尤为明显。例如，世茂房产今年1月以9000多元的楼面地价摘下世茂城项目地块，该项目上月就以1.7万元/平方米的均价面世，一次性推出近200套房源，采取低开平走的开盘策略，抢搭“金九银十”的末班车。当年拿地、当年开发、当年形成市场销售的还有中海、华润等一些大牌开发商的项目，中海国际社区是个典型的例子。这个总建筑面积在上百万平方米的超级大盘在拿地后不到一年便强势放量推出房源，10月份以1103套、146590万元的成交套数和成交金额的备案数据荣居当月成交排行榜榜首。

　　而据权威部门统计，今年前三季度，龙头房地产企业依然保持较快的增长速度，龙头房企表现突出，其中万科集团以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。而绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%。从业绩上看，与万科的差距在不断拉近，两家企业率先迈进千亿元大关。若继续保持这一趋势，今年全年万科、绿地、保利、中海及恒大五大领军房企均有望达千亿元规模。

　　大牌上市外来房企的这一业绩，也从另一个侧面说明，进驻宁波的一些国内房地产大鳄完成今年年度销售指标任务压力不大，接下来的年底两个月，他们将采取小步慢跑小幅推盘的策略，以往低价跑量冲刺年关的可能性不大。

　　房贷收紧

　　　“刚需”的首次置业者很受伤

　　在房价连涨背景之下，北京、深圳、上海等一线城市接连出手调控，一个月内的时间先后出台了“京七条”、“深八条”以及“沪七条”。不过，我市当前房地产市场仍保持平稳。

　　11月以来，房贷市场停贷的城市逐渐由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。到目前，全国已有北京、上海、广州、深圳、珠海、济南、合肥、无锡、武汉等城市相继出现暂停房贷现象。

　　据调查，北京、广州、天津、武汉等很多银行都暂停了房贷业务，银行给出的理由是“额度用尽”。我市虽然没有暂停房贷，但也纷纷取消了首套房贷85折利率优惠。

　　数据显示，目前银行房贷额度较年初明显收紧，但由于二手房目标购房群体对房贷依赖度较高，且在目前楼价连续数月上升的情况下，二手市场房贷购房比例仍高达六成多，贷款购房占比并没有大幅下降。业内人士对此分析道，目前银行首套房贷利率优惠已经基本消失，购房预算紧张的首次置业型“刚需”客受其影响突出。日前正在积极看房的小陈发现，好几套心仪的房子都因自己是按揭买房而遭到业主拒卖，甚至有业主宁愿将房子卖给出价低的买家，就因为对方一次性付款。

　　南天房产总经理助理薛敏强认为，银行房贷的收紧，一方面会导致房贷利率优惠空间的缩减，这就意味着购房成本的增加，再加上房价的高企，这些首次置业者的入市积极性受到一定影响。目前，首次置业者依然是二手楼市成交主力，这一群体与改善型及投资型买家相比，对房贷的依赖程度也更高。

　　薛敏强表示，二手房成交量已经受到金融市场的一定影响，包括其放款周期放长、合作银行的利率基本在95折。今年以来，宁波楼盘供应充足，二手房市场在近段时间属于比较冷清的状态，这和当前从紧的金融政策息息相关。

来源：中国宁波网作者：黄银凤编辑：陆海旻