物业入不敷出无奈撤离 “真空小区”逐渐增多

2013年12月27日 15:54:08

　　 浙江在线12月27日讯 垃圾堆积成山、出入口岗亭空空如也，小区日常管理陷入“瘫痪”。这是记者昨天在市区锦绣路银都花苑小区看到的情景。原来在本月中旬，该小区物业公司甩手暂停服务，小区沦为无人管理的“空城”。

　　记者调查发现，近年来我市被“抛盘”的小区不下20个。据物业相关人士透露，选择撤离的背后也有着众多的无奈。目前，“真空”小区有的交由社区托管，有的则由业委会实行自治，有的则是建立应急机制暂缓现行状况。

　　物业无奈撤离，小区陷入“瘫痪”

　　今年6月，温州四雄物业管理有限公司因小区物业费收缴率过低，发布退出公告正式与位于市区锦绣路的银都花苑小区“分手”。

　　7月份，温州圣宇物业管理服务有限公司受银都花苑业委会委托，开始入驻管理小区。可是半年不到，该物业公司因种种原因选择暂停物业服务。据圣宇物业相关负责人表示，目前小区尚有半数业主拖欠物业费，大部分业主拒交原因是由于上届物业在车管、维修资金等方面存在遗留问题，此外小区地下车库管理尚未移交。“银都花苑的物业费为0.3元/平方米，本身就挺低了。物业公司毕竟是盈利性单位，如今面临亏损，我们暂停服务也是没办法。”

　　五马街道白鹿洲社区主任付爱芬表示，目前，已经找了几位环卫工人临时代为清理小区的垃圾。可是垃圾每天都在产生，代班环卫工人也比较忙，所以截止到昨天小区内依然有垃圾堆放。究竟何时能恢复物业管理，还得看业委会和物业协商的情况。

　　类似情况还不少。今年5月，因不少居民长期拖欠或拒缴物业费，温州市开源物业管理有限公司撤离市区黄龙住宅区栖凤小区，导致小区生活垃圾堆积如山，臭气熏天；公摊电费、水费未及时收缴，一度面临停水、断电的情况。此外，如横河南新村、高盈里小区等均是物业公司因各种原因无奈撤离。

　　昨日，记者随机采访了市区横河、开源等10个社区，了解辖区物管情况。结果显示，参与调查的社区中，有2个社区代理部分小区的物业工作，有7个社区存在物业撤离之后，小区居民实行自治的情况。

　　鹿城区物业管理行业协会秘书长王凤孝介绍，目前温州市已有170多家物业管理公司，仅鹿城区便有110多家。截止到今年8月，鹿城区物业管理面积约3500万平方米，占鹿城区总建筑面积的80%。而近年来，物业公司撤离住宅型小区的案例不下20个。有业内人士预测，明年还将出现更多物业撤离小区的情况。

　　物业费8年未变，“空城”小区收缴率偏低

　　“物业费8年未升，可是投入成本却在逐年增加。许多小区物业面临亏损，最后只能选择撤离。”温州市物业管理行业协会会长王路建道出了物业撤离的无奈。

　　“2002年，保安的工资是每月800元，当时招保安身高需要1.75米以上，以退伍军人为主。现在保安工资已升至2000多元，但是许多的保安素质仍不尽如人意。”温州市城市物业管理有限公司副总经理周建东举了一个例子，目前城市物业部分小区项目仅凭物业费收缴，完全无法维持收支平衡，更不要说盈利了。

　　早在几年前，物业还可利用物业用房的出租、广告位出租、车位出租等方式来弥补物业费收缴价格低带来的亏损。但是自《物权法》颁布后，物业用房和广告位出租所得的资金归业委会所有，许多的物业项目便纷纷出现了“运营危机”，从而导致许多的物业公司不得不选择撤离。

　　“部分小区物业费收缴率过低也是造成物业公司和业委会遭遇两难的原因之一。”王凤孝从事物业管理工作20余年，他表示，还有部分小区的部分业主对于物业管理行业的认知太少——认为房子是自己的，凭什么还要交钱，导致他们拒交物业费。

　　以爆发“空城”事件的银都花苑和栖凤小区为例，他们物业费的上缴率均不到六成，所以物业只好选择退出或者暂停服务。此外，物业管理行业讲求“规模效应”，可是温州小区规模普遍偏小，导致管理运营成本偏高也是重要原因之一。

　　物业服务令业主不满意，行业水平良莠不齐

　　鹿城区业主委员会协会会长蒋成富介绍，据统计，目前鹿城区有400多个业主委员会，其中有100多个为其会员单位，今年他们共处理了80多起纠纷调解，其中业委会与物业之间的纠纷占半数以上。

　　许多业委会认为部分物业公司在运营过程中存在服务不到位的问题，其中多数问题出现在多层住宅小区，物业公司良莠不齐，部分物业公司所提供的服务不尽如人意。如过道清扫不勤、出入口保安时常没有在岗以及关于小区千分之三公用部位及广告位出租所得资金的使用权等是较为常见的纠纷问题。“我们还是扮演者着‘和事佬’的角色，尽量能将业委会和物业重新‘撮合’。不然如银都花苑这类事件的发生，最后受害的还是小区的业主。”

　　此外，物业行业中部分无资质实行挂靠的物业公司常常采取“打一枪换一个地方”的方式，不仅扰乱了市场秩序，同时也让许多业主对物业产生了偏见。如温州金开利花园，早前的物业公司对设备没有进行必要的维保，最后留下一个烂摊子，给后续进驻的物业公司造成许多困扰。温州市城西物业管理有限公司总经理陈剑武表示，这类物业公司严重扰乱了物业行业的市场秩序，给部分物业公司造成影响，同时也给居民日常生活带来麻烦。

　　“脱管”小区重寻物业接管才是良方

　　针对银都花苑出现“垃圾爆棚、岗亭无人”情况，五马街道物管办相关负责人表示，目前最好的方法还是能让业委会和物业尽快商量对策，让物业公司“重新”开工接管小区。

　　据了解，我市早前脱管小区亦有过自治及社区接管的例子。前年，市区车站大道南洋新村小区业委会因不满物业管理，将物业公司赶出小区并实行半自治管理。南洋新村业委会主任王晓东表示：“我们也只能做到半自治管理。保安和保洁员依然是通过物业公司招聘的。”他建议，多层住宅小区不一定需要物业直接管理，但可以寻找物业公司为其提供咨询和服务。

　　横河南新村则是物业脱管，社区接手的一个例子。2009年，因物业费上缴率不足，物业公司欲提价而不成而退出。横河南社区便应上级单位要求，接管了该小区的物业管理，物业费还是原来的0.35元/平米收取。

　　“但创卫工作压力大，现在业主对卫生要求也比过去高，管理人员工资又年年上涨，物业的工作还真不好做。”横河社区主任吴海燕“兼任”横河南新村的“物业主任”，接管之初，社区办公室就设在小区里，距离近处理投诉及时，业主缴费率有了很大提高。但随着2012年社区撤扩并，办公室距离远了，社区事务也更繁忙了，兼顾小区物业工作越来越吃力。吴海燕曾多次与业主沟通，希望能让业委会出面，找新的物业接管。她认为，关于物业管理还是交由专业物业公司来做比较好。

　　鹿城区房管局相关工作人员表示，物业脱管小区寻找新物业公司进行管理才是良方，并建议寻找规模较大的物业，服务质量方面相对有所保障。此外，物业公司需要出具详细的成本测算，与业委会协商物业费价格，并提供承诺的服务，从而促进整个行业水平的提升。

来源：温州网作者：陈光耀刘天瑶编辑：陆海旻