财经 | 温州房价连跌31月有意松绑限购 方案已上报省政府
来源: 浙江在线 2014年03月30日
承压极限
来自供应结构、资金链收紧等多方矛盾,已经令温州楼市成为惊弓之鸟。“目前市场上70%~80%的购房都是首次置业和首次改善的刚需人群,他们对价格的敏感度非常高。”温州启源房地产顾问有限公司营销总监汤浩说。他提供的细节是,“很多项目低区卖得好,高区价格稍高一点,就几乎卖不动。”
汤浩认为,过去温州的房产市场基数较小,供应集中在城区的几个楼盘,使市中心均价到了4.5万元/平方米。实行限购后,政府在瓯海新区和其他县城大量供应土地,面向刚需客户群推出70/90为主的房型。这些项目距市中心相对较远,均价在2万元左右,将整体房价拉低。
据统计,温州市2013年住宅交易量约为10000套,这个数字几乎是2010年~2012年的总和。
去年以来,温州市区,尤其是新区供应量过大,交易价格难以企稳。据统计,目前温州市商品房库存37187套,其中住宅30200套(包括上年结转和新增供应)。
一位当地房企总经理说,“瓯海中心现在拍出来的土地价格一块比一块便宜,两年时间楼面价从10000元/平方米降到5000元/平方米。卖地没人要,价格自然往下掉。”
受到2011年民间信贷危机的影响,过去几年中温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。“2012年有986套,去年有918套,今年又有约2000套拍卖房进入市场,它的价格显然是要低过市面价格,也会对市场带来冲击。”叶维坚说。“政府已经开始有意识地控制土地供应量。”据知情人士透露,“今年一个是总量上,住宅用地从去年实际供应1500亩,今年计划缩减到1000亩。另一个是在供应结构上,过去新城的供应量过大,比如瓯海,少推地。像鹿城区这样的老城区,会适当多推出一些土地。为了平衡住宅供应缩减带来的收入缩减,今年可能会在商业、办公用地上加大供应力度。”“影响房价的除供求关系外,现在更要命的是整个资金面上的状况。”姚汝林说。截至去年底,温州银行业的不良贷款率为4.41%,较去年年初上升0.66个百分点。不良率高企,直接导致了新增贷款大幅下降。
“实际的情况可能比官方公布的数据更为恶劣,在去年底没有进行资产处理前,建行、招行银行不良率超过10%,部分银行都在5%~6%。”一位当地民间资本权威人士说。据了解,去年以来,温州的银行行长基本上已换了一茬。
一位当地开发商副总透露,“本地有一家房企,背后十几家实体企业股东,却在今年出现银行贷款逾期的现象。但在相关方的协调下,最终没有抽贷。可见钱紧的程度。”
“虽然说现在温州市房屋销售均价仍然在2万元左右,但是下行的空间已经不大。”一位开发商说,首先政府收储土地和公建配套投入成本是比较高的,另外一方面,如果房价继续下跌,会出现更大量的资产缩水,“这将引发更大的问题”。
以温州拍卖房为例。近三年,温州法院系统已经向市场推出了数千套拍卖房,“很多拍卖成交价低于银行贷款,”一位温州市区级法院人士说,以前这种“倒挂”房源极为少见,但这两年越来越频繁,好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。
一位有着八九年炒房经历的投资客说,之前他在高峰期3000多万元,买进一400余平方米的排屋,3个产权,贷款850万元,三四年后至今,该排屋市场价1200万元。
按照温州市长陈金彪的说法,温州房屋价格较最高点下跌了31%。不过记者实地了解,之前被热炒的房子,普遍缩水50%~60%。即便一些大型老小区,市值缩水也在30%以上。“很多人,包括企业,房屋已经成了负资产。”前述开发商老总说。