■售楼人员表示购房者认为楼市有泡沫

　　杭州的楼市降价，正在成为普遍现象。阳光郡从均价每平米一万七千五降至一万三千八，运河协安蓝郡从每平米一万六千八降至一万四千四。还有协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光等等，都在或明或暗地打折降价。新盘交易如此，更能反映市场信心的二手房市场，走势又如何呢？

　　■二手房市场受波及，售楼门店状况惨淡

　　这个正在忙碌的人叫周晨，是21世纪不动产杭州区域分部副总经理，在他近10年的职业生涯中，经历过四次杭州楼市的大起伏，而这一次，他感到形势依然严峻。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：现在银行政策方面是什么样一个情况？

　　21世纪不动产杭州区域分部员工：银行政策方面，现在利率都基准了。

　　周晨：利率都基准了，那么客户可能对他们还是有影响。这个银行可能资金比较紧张，所以对客户要求比较高了。

　　随着楼市新开楼盘的频频看跌，杭州一直坚挺的二手房市场也有点绷不住了。为了及时掌握最新动向，周晨每天都要到同事那里汇总最新的信息和资料。这天是周末下午，公司除了几个工作人员在办公外，再无其他客户。周晨回忆说，这种场景和几个月前比起来，真有点晃若隔世的感觉。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：以前其实在年前的话，我们这儿基本上每天都会坐满人，会交流、沟通，对银行的条件跟我们进行沟通，然后我们帮他去解决一些购房问题，都会有人，包括最忙的时候，可能这几张桌子都没有地方可以坐。

　　周晨认为这种现状和之前杭州的楼盘降价有直接关系。价格策略的调整，让新开盘的商品房更具有竞争力。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：首先商品房有一个优势，它税费相对而言会比二手房要低，比如同样一套房子，税费因为考虑到我们二手房会有营业税，5.9、5.6的营业税，新房这块是没有的，如果再进行降价的话，比如说在这区块里面，它的均价已经低于在售的二手房均价，对客户的吸引力就会比较大了。

　　在社会上关于楼市价格走向的猜测中，周晨和同事们一点也不敢放松，整天都在搜集整理各种数据进行研究和分析。他们希望降价是局部调整，不要形成扩散效应。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：就是怕这个现象会扰乱很多需求迹象的脚步，本来这个事情他需要已经可以释放出来了，但是因为受某些外界因素的影响，他把这个需求进程的脚步给打乱了，打乱之后，我们就担心他把这个市场给打乱，这是我们最担心的。

　　为了及时掌握最新动向，周晨每天都要汇总最新的楼市信息和资料，虽然已经接近下班的时间，但周晨还是准备再到门店去看看。眼下行情的波动，让他感觉很不踏实，在这样的特殊时期，他必须在第一时间掌握第一手信息。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：门店状况有时他们要改变一些思路啊，二手房可能置换不是很景气的时候，可能会做一些商业地产。

　　到达店面时，已经是下班时间了，但大部分工作人员都没有走。周晨了解到，他们的店面在今天第一天，没有任何收获。

　　21世纪不动产杭州岛中岛店长毕曙勇：你也知道，目前我这家店定位是高端的，因为二手这块我们几乎没有成交。

　　21世纪不动产杭州区域分部副总经理周晨：比较少，几乎没有成交。

　　毕曙勇：对，在上两个月我们做了一套排屋。

　　毕曙勇：排屋，上两个月的，是在年前了，年后基本没有这样的单子了。

　　没有购房者登门咨询，员工们只能做客户回访，他们希望能通过与客户的沟通和交流让行情有所转机。

　　21世纪不动产杭州岛中岛店业务员董海涛：冯先生你好，我是21世纪的小董，之前跟您联系过，我想问一下，您现在房子买好了没？

　　冯先生：房子暂时不想考虑了。

　　董海涛：你之前不是欲望挺浓的吗，怎么现在突然不想买了？

　　冯先生：现在这个行情不好，房价可能会跌，家里人都说再等等。

　　董海涛：再等下去的话，你孩子不是读书要赶不上了吗？

　　冯先生：房价要跌，现在买过来，到时候跌下去不是不好嘛。孩子这边，住差一点没感到的，先住住，等等再说。

　　这位员工本想再争取下，但没等他说完，那头就迫不及待地挂断了电话。

　　21世纪不动产杭州岛中岛店业务员董海涛：可能一天下来，我们个人的话，至少需要回访50个电话以上，但是可能其中结果是不一定的，还是比较惨淡的。

　　销售人员认为目前二手房销售惨淡

　　记者走访的这家二十一世纪门店位于杭州市文二西路，地处繁华地段，三月份几乎没有成交过，这让我直观地感受到了杭州楼市的寒意。杭州楼市降价潮产生的蝴蝶效应，是否会产生更大范围的影响呢？

　　从年初利率上调开始，杭州二手房市场立刻感受到了寒意，一手房，二手房普降，而且降幅之大，速度之快，被不少人看作是楼市拐点的信号，那么，杭州楼市的后续交易，会画出一幅怎样的走势图？它对全国的楼市，又意味着什么呢？来看看专家的分析。

　　投资性需求降温，高库存成降价主因

　　刘晨光是一位研究楼市信息的专业人员。这段时间，杭州楼市的降价风以及后续影响，他和他的团队始终保持高度关注，并通过数据进行研究。在他看来，杭州楼市在区间内波动、个别楼盘降价属于正常的价格波动现象，是市场充分竞争的体现。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：我们看的话，整个杭州的商品房的存量也就11.26万套，但是其中因为是办公和商业的存量抛去之后，整个住宅的存量，整个大杭州是只有7.5万套，就是杭州的市区，狭义上的市六区，市中心区的话，它整个存量也就是10个月的存量。那么我们认为这个量基本上还在合理的范围之内，绝对不会因为量的话会出现崩盘之类的。

　　刘晨光同时告诉记者，目前杭州楼市正处于高度敏感、脆弱的时期，市场预期相对悲观。从他们刚刚整理出来的数据来看，三月份成交量和去年同期相比已经有了大幅滑。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：整个3月份直到现在，整个杭州市场供应的两千六百套，成交的大约两千五百套，直接表现出来。而上一年同期的话，杭州应该是供应了七千多套，成交量七千多套，所以现在直接表现出来是供应首先下滑。

　　刘晨光分析说，正是由于供应量超过需求量，需求失衡逐月递增，才引起的房价下跌。但从另一个角度来看，这和从2009年开始，本土与外来地产大鳄的疯狂拿地，造成囤积有着直接关系。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：2009年，杭州当年的土地出让金是超过了北京、上海，是全国第一，这部分土地陆续在2010年到2011年转化为供应量，但是我们2010年出台了相关的宏观调控政策，2011年我们又出台了限购，所以在2010年和2011年整个杭州购买成交量是处于一个冰点的，而这部分供应都形成了库存。

　　刘晨光认为，2009年形成的库存至今依然没有完全消化掉，目前在杭州市总共有4万套，到2014年1月底，杭州商品房库存已突破12万套。而在2014年，还将有超过100个纯新盘上市。

　　透明售房市场研究院是杭州本土房地产研究及数据发布的权威机构。院长丁建刚和刘晨光持有相同的观点。他认为，高库存成为降价的主因。然而，高库存却因土地市场过热造成。

　　透明售房市场研究院院长丁建刚：2013年，杭州卖了1300亿的地，这是非常惊人的，刷新了杭州自己的所有的历史记录，杭州这个城市吸引了几乎所有的大鳄，境内外的大鳄，来杭州拿地开发。我现在估算，如果以现在静态的价格来衡量的话，我估计十几个楼盘定亏无疑。

　　丁建刚分析说，外地开发商在2013年向杭州土地市场的大举进军，导致杭州土地市场持续升温。2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元，这个数字不但比2012年的611亿元翻了一倍还多，同时也刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。但是另一方面，全球经济危机蔓延，严重影响了之前活跃在杭州楼市的温州、台州投资客群的资金实力，再加上双限政策的严厉调控，目前杭州楼市的投资需求已经被大量挤出。

　　2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元，刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录

　　透明售房市场研究院院长丁建刚：因为杭州的购买力和上海北京不太一样，上海、北京主要是来自全国的，而杭州主要是来自浙江省内的。原来浙江省内的购买力是非常强的，现在受到一些影响，特别是温州，温州是全军覆没，所以这样的话杭州楼市受到了这样几个因素的冲击，库存量很高，但是购买力下降，所以杭州楼市确实出现了比较严重的问题。

　　刘晨光在研究比较后认为，降价压力集中的几个板块，正是前几年的产业新城概念炒作的地方。他认为，在这里，降价压力会依然持续。

　　易居(中国)克而瑞信息集团首席分析师刘晨光：金融企业会调高对整个杭州风险度的看法，所以这个时候，我刚刚也在说，为什么5月份、6月份，我们怀疑很多品牌型企业会做出较大的让步，最后我们不光是看到业绩和购买力的压力，很可能金融的压力也是非常大的。

　　【半小时观察】

　　有不少观点认为，杭州楼盘的这一轮降价，很大程度上与其巨量的库存有关联。甚至可以说，杭州楼市的走弱，显现的浙江房地产市场的整体危机。浙江人均居住面积水平较高，富人购房主要为了投资，在楼市投资财富效应锐减之后，他们投资意愿大幅降低，造成市场需求明显减少——泡沫最先在温州破裂，随后蔓延到宁波，直到浙江杭州。所以，杭州楼市的降温，事实上投资性需求的降温，是楼市财富效应的落空。现象的背后，更深刻地反映出区域经济发展存在的问题。眼下楼市正在面临的考验，并不只是针对开发商。它同时也是地方政府、银行、以及地方经济发展不能回避的考验。转变经济发展方式，已经时不我待了。