浙江在线11月15日讯 (记者 徐晓峰) 业主大会成立需要什么条件？业主投票权如何确定？这些涉及全省150多万户家庭的问题将在《浙江省物业管理条例(草案)》中得到解决。记者了解到，今天召开的省十届人大常委会第二十一次会议对《浙江省物业管理条例(草案)》进行了初审。

　　国务院条例确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度。浙江省结合实际情况对条例草案作了细化规定。

　　明确物业管理体制

　　物业管理体制涉及业主与物业管理企业的关系、物业主管部门的监管职责等许多方面，条例草案明确了各级房产行政管理部门监督主管物业管理的职责，同级行政部门如公安、城管、环保、物价、供水、供电等部门单位的协管职责外。

　　同时条例草案还规定了城市街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　明确业主大会成立条件

　　条例草案对必须成立业主大会的条件作出规定：房屋出售并交付使用的建筑面积已达到50%以上的；首套房屋出售并交付使用已满两年的。只要满足其中一条，就应当成立业主大会。

　　确定业主投票权

　　业主的投票权关系到业主参与物业管理决策的问题，我省在国务院条例的基础上进一步细化。

　　条例草案中规定：业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等确定，原则上一套住宅计一票；非住宅区原则上以业主所拥有的产权面积为依据，建筑面积每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50-100平方米的也可以计一票。

　　同时，为了防止出现“多数垄断”损害少数人利益的情况，规定单个业主所计票数不得超过物业区域内全体业主总票数的30%。

　　确定物业用房的配置比例

　　为了适应物业管理专业化、市场化的要求，条例草案保留了浙江省人民政府制定的“0. 7%比例作为物业用房，在此比例限额内，可以确定一定的物业管理经营用房，并对经营用房的所得收益用于补充物业管理服务经费不足”的规定。

　　同时，还明确规定物业用房的所有权依法属于全体业主共同所有，由建设单位无偿提供给物业管理企业使用。物业用房不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变该用房的用途。

　　加强物业装饰装修管理

　　有关部门认为，对物业装饰装修通过事中、事后监督管理，特别是发挥相邻住户即利害关系人的民间力量监督，并通过物业管理企业对物业管理区域内装饰装修活动进行巡查，并向物业主管部门报送备案的办法，最为有效。因此，条例草案最终对房屋装饰装修未设定行政许可。

　　明确维修资金专款专用

　　条例草案规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照不高于物业建筑安装总造价5%的比例交纳专项维修资金，具体比例由市县人民政府确定。

　　同时明确了专项维修资金属业主所有，实行“业主交纳，统一存储，按幢核算，建帐到户”，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并不得挪作他用。

　　创立物业保修金制度

　　建立物业保修金制度是条例草案的创制性规定。由于目前部分物业交付使用后遗留问题大量存在，纠纷不断，而购房者往往又处于弱势一方，因此条例草案作出保修金制度的规定。

　　该规定明确了，建设单位应在物业验收交付使用前，一次性向所在地县物业主管部门缴纳建筑安装工程总造价2%的保修金，作为物业保修期间的维修保证。保修期间物业正常维护费用仍由建设单位负责。建设单位可以委托物业管理企业，也可以自行组织维修。

　　保修金作为保证机制，在保修期间一般不会启用，只有在建设单位严重违规违约或应急的情况下才会启用，保修期满后根据实际使用情况多退少补。

　　此外，条例草案还例举规定不属于房屋保修金的保修范围，仍应由建设单位或责任单位承担责任和提供资金的6种情形。