杭州首例！接近100%的业主自筹“房屋养老金”更换电梯，怎么做到的？

　　春天来临，杭州新金都城市花园的业主也心情愉悦。因为他们小区的老旧电梯在三四月将全部更新完毕，业主的安全感大大提升。

　　这次电梯的更新，还让新金都城市花园收获了一个“杭州首例”，用业主自筹续交物业维修资金（又被称为“房屋养老金”）的方式来解决资金问题，他们开了先河。

　旧电梯照片

　　旧电梯照片

　　续交物业维修资金

　　以规范的流程更换电梯

　　作为1999年6月交付的早期商品房老小区，前几年，新金都城市花园的电梯故障率越来越高，不仅给小区业主日常出行造成影响，业主每次坐电梯都提心吊胆。

　　2020年，杭州特种设备检测院对新金都城市花园的电梯出具了检测报告，结果显示电梯需要大修或更换。但更换电梯所需的资金不是一笔小数目，怎么筹钱成了个大问题。

　　从杭州已有的案例来看，不少小区用经营性收入或业主自筹来支付电梯更换的费用。通过这样的方式，钱是筹到了，怎么花却成了问题，因为有业主担心资金的监管问题。

　　2022年，新金都城市花园的业委会想到了用续交物业维修资金的办法来筹款，并由物业维修资金使用的流程来完成电梯更换，这一想法立刻得到了全体业主的支持。

　　2022年11月，由文新街道、新金都社区、金都物业和新金都城市花园业委会四方组成的监督小组成立，小区的电梯更换也正式拉开帷幕。

　　新电梯照片

　　新电梯照片

　　一半资金由业主自筹

　　不同楼层乘以系数缴款

　　金都物业金悦分公司的舒雪芳告诉记者，新金都城市花园的物业维修资金账户余额恰好可以覆盖小区7台电梯的更换费用。不过，物业维修资金账户一旦耗尽，未来小区出现应急维修事项时，就得不到维修。此外，根据杭州市物业维修资金管理办法，小区物业维修资金本金余额不足30%时，应当续筹维修资金。

　　但如果资金全部由业主自筹，又压力太大。最终全体业主通过了“一半用物业维修资金，一半自筹”的方式。

　　将电梯更换费用的自费部分分摊到每家每户，业委会根据楼层不同，按照不同电梯使用系数来折算。如一楼系数为0，不需要出钱；4楼系数为0.9；5楼系数为1；6楼则是1.1……通过科学的测算，让每户业主应交的费用尽可能达到公平且合情合理。根据折算，2楼住户的支付费用为2531元，3楼为3938元，逐次增加，9楼的业主则需支付7875元。

　　舒雪芳表示，本次更换电梯的费用自筹过程非常顺利，只有1户2楼业主认为自己平时不需要使用电梯，不愿支付费用，不过该单元楼中其他业主主动帮他分担了这笔费用。最终，业主们筹到63.7万元，加上另外一半用物业专项维修资金，总共127万多元，用于小区更换电梯。

　　本次更换电梯，除了有四方监督小组，事项所有推进流程均在业主群进行公示，遇到情况也都与业主及时沟通。此外，新金都城市花园选择以续交物业维修资金的方式来完成更换电梯，也是因为物业维修资金具有独立、安全的资金账户，使用流程规范安全，令全体业主安心。

　　新金都城市花园小区实景图

　　去年有16个小区

　　续交、补建物业维修资金

　　新金都城市花园作为杭州第一个用物业维修资金续交的方式来更换电梯的案例，对于其他有需求的小区来说具有参考意义。

　　杭州早期的商品房小区逐渐老化，需要大修大补的地方很多，物业专项维修资金根本不够用。根据相关规定，物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的30%的，业委会应当组织续交。但是让小区业主自己出钱续交，鲜有成功案例。

　　近年来，杭州部分小区转换思路，尝试将小区经营性收入用来补充物业维修资金。2021年年初，位于杭州城东的德信东望小区业委会，将小区32万余元的经营性收入补充到小区物业专项维修资金账户，成为杭州首个“吃螃蟹者”。之后，云亭公寓和大河宸章等小区也都提前将经营性收入转入补充物业维修资金。

　　去年，杭州在上城区、拱墅区和西湖区选取几个小区进行补交筹集物业维修资金的试点。根据房管部门最新公布的数据，2023年，杭州有16个小区进行了物业专项维修资金续交、补建工作，包括上城区的美政花苑、清江花园、鼓楼花园，拱墅区三塘沁园、定海园，西湖区新金都城市花园和黄龙雅苑等。

　　这些小区里既有商品房，也有经济适用房、老旧小区、安置房小区。比如富阳的恩波花园，建于1994年。2023年，恩波花园迎来老旧小区改造，为了让改造成果更好、更持久地维护下去，小区开始筹备补建物业维修资金，社区挨家挨户动员业主签署意见书，截至去年9月底，共收交物业维修资金约25万元，成为全市老旧小区改造中业主自筹物业维修资金最多的小区。