从成交低迷到重返全国热搜，杭州楼市只用了几天时间。
5月9日，杭州公布“杭七条”，全面放开限购。新政落地近20天，来自市场面的反馈似乎快速且积极：售楼处久违地挂出了“欢迎甬台温看房团莅临XX看房”“欢迎上海嘉兴看房团”“欢迎金华义乌看房团”等欢迎条幅，楼盘现场外地车牌明显增加；杭州拱墅区一楼盘首开，直接触发拼社保到118个月；新政当周，杭州新房、二手房成交量双双上涨。
不仅是杭州，事实上从3月开始各地楼市政策相继“上新”；5月17日央行连发重磅新政，“降首付+降利率”双管齐下，降低购房者购房门槛；截至目前仍保留限购区域的城市已降至个位数……楼市宏观调控明确地释放出由“控制”转为“提振”的信号。
视觉中国 供图
新政落地后，杭州楼市成交究竟如何？业内对未来楼市的预期是否趋向积极？系列政策基于怎样的逻辑，又要达成什么目标？不妨走近一点，多维度地去看看这波复杂的“政策市”行情，听一听市场参与者的不同声音。
市场流动性起来了
区域间的“温差”也更明显
“刚挂牌了3套房。”“杭七条”发布的第二天，记者在中介门店遇到了张生，他刚刚把自己和父母名下的3套房产一次性挂出，“我们一直有换房计划，新政后只要挂牌就具备首套资格，贷款压力小了，改善置业可以提上日程。”
直到三天后，张生的房子才走完挂牌流程——挂牌量激增，直接影响了审核速度。“原本1~2天就能完成手续，现在要2~4天。” 一位经纪人直言，新政第二天，因为流量拥堵，二手房交易服务平台系统一度卡顿，无法上传资料。
杭州贝壳研究院数据显示，新政首周，仅贝壳平台的日均新增二手房挂牌量就比4月日均增长了46%。
新房市场同样如此。
5月25日，位于钱江一桥南的建发璞云第二次开盘，整体中签率不足20%。“璞云原本在限购区，新政发布后温、台地区的客户来电咨询量猛增，也有外地购房者报名摇号。”璞云营销负责人承认，限购放开后让原本就有“倒挂红利”的楼盘蓄客更容易了。
根据潮生活美好人居研究院数据统计，进入5月以后，杭州新房成交量已连续4周位于上行区间，最近一周（5.20-5.26）杭州新建商品房成交1502套，较上周增加341套，环比上涨29.4%。拉长时间线来看，1502套的成交量也比近十周周均成交1355套的数字，高出10%。
存量房成交则比较稳定。近十周杭州存量房周均成交套数为1576套，5月20日至26日成交1606套，高于平均水平1.9%。
在市场流动性起来的同时，杭州各板块之间的“冷暖温差”也更加明显。
“多了几个咨询新政的客户，其余像挂牌量、带看量、成交量均没有太大的变化。”李阳已做了6年中介，是门店的金牌经纪人。他说，从3月14日杭州二手房全面取消限购开始，至今两个月，门店成交无明显起色，业绩在大区各门店排名里几乎垫底。
他与同事们分析原因：“我们虽然在申花板块，但门店覆盖楼盘中既没有学区房，也没有老破小，次新房也很少，刚好‘三不沾’，刚需和改善型购房者都不会选这里。”
作为参照，李阳隔壁板块的翠苑小区新政后4天就成交了9套，朝晖小区1天签了2套。身处这种冷热差异的夹缝中，他有些无奈，也有些期待，“最难的时光算熬过去了”。
“新政释放了一部分购买力，市场流动性增加，但同时市场分化确实也很明显，热度高的还是个案居多。”中指研究院华东大区常务副总高院生告诉记者，杭州不同板块去化压力差异较大，参照今年1月至4月成交速度，杭州主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）去化周期只有3.3个月，而杭州外围板块如临安区的去化周期已达31.1个月。“这波放量主要集中在主城区热门板块的改善型住房和主城区总价不高的老破小。”
虹吸效应进一步放大
大城市优质房产更能穿越周期？
从记者走访获取的信息来看，杭州取消限购之后，周边尤其是省内城市居民来看房的数量，确有回流。
“确实有杭州以外地区的购房者组团来看房，来访量增加了20%~30%肯定有。”杭州房产销售顾问陈晓松翻看通话记录，最近一周外地号码的通话频次明显增加。
“回流”主要流向热门板块。记者实地探访了上城、拱墅、滨江等城区多个热门新盘，售楼处均表示看房客户比几个月前有所增加。看房时恰逢周末，记者注意到售楼处的停车场里，停着好几辆宁波、绍兴、嘉兴等地车牌私家车。
视觉中国 供图
“最近明显感受到，一些环杭地区、省外城市的购房者，来咨询杭州买房的多了。连我们厦门、上海的同事，都来咨询杭州买房事宜。”建发集团杭州事业部相关负责人表示，建发在杭项目的市场反馈明显，去化率比新政前有明显的提升，“相对来说，杭州目前的房价在全国超大城市平均水平上来看，性价比还算可以。”
滨江集团在杭州有多个待售项目。“从销售部的反馈来看，各大楼盘每天的访客数量大约有20%-30%左右的提升，金华、湖州的看房团都来了。”滨江集团副总裁郭清表示。
“全面放开限购，特别是增加自有房产在落户积分中的权重，对省内的其他城市，仍具有一定的吸引力。” 浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，这部分需求主要来自于省内其他城市来杭州就业或求学。“由于市场预期已经发生逆转，现阶段已基本没有投资性需求，所以近期需求的释放，理论上，是短期被限购的需求集中释放，会逐渐减弱。”
当然，供需关系的变化并非完全取决于楼市新政所释放的原本被抑制的需求，甚至不仅仅取决于房地产市场本身，更大程度上取决于人们对未来经济发展的预期和信心。
2023年，杭州GDP成功迈上2万亿新台阶，城区人口突破千万顺利跻身超大城市，在浙江、长三角地区的能级进一步提升。从全国来看，作为“强二线”领跑者的杭州，在未来城市竞争中有着较大的优势。
高院生就认为，从城市吸引力来看，杭州的基本面坚挺，自然环境宜居、经济活力满满、营商环境优越，每年仍能保持10万-20万人的新增常住人口规模。
记者在走访中，也遇到一些杭州周边城市来看房的市民。他们多是看中杭州优质的城市服务资源，尤以为孩子置业巨多。多位看房者均表达了同样的观点：孩子毕业后如果留杭工作，要结婚，有套房子总是好的。而且杭州是大城市，这几年发展很不错，核心地段的优质产房，也更能穿越周期。
到底是需求短期集中释放，还是预期长期看好引发需求，还需要时间的检验。结合新政刺激效果通常持续1-2个月的周期影响来看，等到七八月份传统成交淡季到来时，或许会有更明确的答案。
“政策市”的经济底色
更加精细化配置 “房、地、钱”
从5月初开始，这场各地新政频出、漫卷全国楼市的“去库存”行动，都源于一个大方向——消存量，优增量。
4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
包括杭州的“杭七条”在内，近期各地出台的楼市新政都是在“因城施策”的思路指导下聚焦当地供需特色和变化提出的针对性政策。
“除了限购政策全面放开以外，杭州是从需求端和供给端共同发力，在这波‘政策市’中很有代表性。”高院生告诉记者，从需求端看，杭州首创了首套房认定政策，释放了一部分改善型购房需求；从供给端看，优化住宅用地供应、推动高品质住宅供应等则瞄准精准供地和优质房源供给。
视觉中国 供图
政策转变背后是市场基本面变化：一系列政策导向意味着，未来政府将通过对经济、人口、房地产一二级市场等指标综合考量，给出精细化的房、地、钱配置方案，提高房地产市场的流动性，同时进一步防范可能出现的系统性风险。
“由于市场分化，城市内部各区域各板块，供求关系分化明显，土地供应量和供应节奏，以及实行了多年的限价政策所造成的一二手房之间的套利空间，加剧了这种分化。”丁建刚预测，针对房地产的调控政策将更加精准化，去化快的板块，增加土地供应，库存量比较大的板块，减缓甚至暂停土地供应。
土地市场再次成为具有“风向标”意义的观察窗口。5月14日，杭州迎来2024年第五批次土地出让，这也是杭州全面放开限购后的首场土地拍卖，很多人将此次土地拍卖的竞拍情况、开发商的参与度，与未来杭州楼市的走向联系在一起。
此次土地拍卖，知名房企均未见现身。最终这4宗位于非主城区的不限房价区域的宅地，总起价38.94亿元，全部底价成交。
显然开发企业更关注城市核心区域。
今年前5月，滨江集团全口径在杭已拿地210亿，占市场比例的35%左右。“接下来，还是会持续在杭州拿地，今年集团80%以上的拿地资金都会投在杭州。”郭清坦言，作为本土房企，他们对杭州市场的看好始终未变，“杭州是人才最喜欢来，经济最稳定，就业形势最好，政府营商环境最好，宜居程度最高的城市之一。”
新政后，杭州仅挂牌公示了3宗土地，无一是宅地。“土地市场何时回暖，关键还是看新房和存量房市场接下来的去化情况。”郭清预测，如果五六月份新房销售能起来，“那么土地市场或将在七八月份回暖，一些全国性的房企可能会将资金转向杭州土拍市场。”
很多人相信，解除限购是政策“见底”的标志。且不说政策“工具箱”里是否仍有后招，新政已作用于市场，需求端的信心恢复，也需要时间。
这场针对房地产库存的调控行动，其背后是人口、土地、经济和城市发展的一系列联动作用，而它之所以引起关注和讨论也因为对大多数人而言，房产仍然是穿越经济周期的一种资产。
每个人都站在“财富”的十字路口，等待时机，做出选择。
（应采访对象要求文中张生、李阳均为化名）
版权和免责申明
凡注有"浙江在线"或电头为"浙江在线"的稿件，均为浙江在线独家版权所有，未经许可不得转载或镜像；授权转载必须注明来源为"浙江在线"，并保留"浙江在线"的电头。
