温州市物业维修资金、住宅保修金管理办法迎来调整

　　如何提高物业维修资金使用效率？怎样落实建设单位质量首要责任？《温州市物业专项维修资金管理办法》《温州市住宅物业保修金管理办法》（修正草案征求意见稿）日前面向社会征求意见，对市民关注的环节作出了诸多修订。

　　上述两个市政府规范性文件（以下统称征求意见稿）全文已公布在温州市政府官方网站，市民可于7月3日前通过在线填写提交以及电子邮件等方式反馈意见建议。

　　住宅保修金、物业专项维修资金

　　两者有何区别？

　　住宅保修金、物业专项维修资金是关系到千家万户的民生事项，但许多市民对其了解不多。

　　保修金的缴纳主体是建设单位，用于在法定保修期限和保修范围内承担保修责任。例如屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年；全装修商品房交付的，埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年。

　　在项目竣工验收备案之前，建设单位要按照物业建筑安装总造价2%的标准，向管理机构交存保修金。在保修期内，建设单位如果不履行保修责任，业主组织、相关业主可以申请使用保修金。

　　物业专项维修资金则类似于房屋的“养老金”，由业主共同交存，用于物业共用部位、物业共用设施设备在保修期满后的维修和更新、改造。

　　专项维修资金管理：

　　线上表决提高决策效率

　　温州许多老旧小区在出现公共部分损坏时，常因专项维修资金使用难，导致维修受阻。征求意见稿明确，专项维修资金由管理机构代管的，资金使用分为普通使用、紧急使用和日常使用，进一步优化了普通使用程序，细化了紧急使用内容，增加了日常使用管理方式。通过统一维修资金使用范围、物业信息系统电子投票表决透明方式，从而有效规范专项维修资金的使用程序，提高资金使用效率。

　　原维修资金管理办法对业主自管维修资金作了规定，但如何操作不够明确，责任划定不够清晰，导致业主组织自管操作难、积极性不高。征求意见稿规定了业主自管条件和方式，以及相应的配合监管措施，方便业主组织操作执行，也防止后期资金管理风险问题。

　　此外，征求意见稿明确由市住房和城乡建设主管部门建立统一的物业管理信息系统，对全市专项维修资金数据信息进行统一监督管理；鼓励采用物业管理信息系统进行线上表决，提高决策效率，保障业主权益。

　　实施保修金保函制度

　　工程质量保险制度

　　为了减轻房企资金压力，提升温州营商环境，市住建局去年试行了住宅物业保修金银行保函制度，目前全市已有20个住宅项目成功申请，累计为企业释放流动资金2.18亿元。征求意见稿进一步明确了保修金保函制度，同时还鼓励建设单位通过购买工程质量缺陷保险的方式，履行物业保修责任。

　　征求意见稿明确，建设单位应严格履行质量首要责任，按照国家和省有关规定以及合同约定履行保修义务。同时规定，业主可以通过正常渠道、采取正当方式反映质量问题。建设单位不按规定履行保修责任的，投诉人可向项目所属地质量投诉处理机构投诉。

　　原保修金管理办法规定了建设单位不履行保修责任的可申请使用保修金，实务中如何判断上述问题未予以明确。征求意见稿进一步明确，建设单位不履行保修责任的几种具体情形，有效避免建设单位在接到保修通知后的模糊应对、拖延时间、推诿责任等行为，确保保修工作及时、有效进行，保障业主的合法权益不受损害。