农贸市场摊位违规销售后续：开业很敷衍，销售方失联，公司法人变更

　　今年以来，潮新闻·钱江晚报先后多次曝光了农贸市场摊位违规销售的乱象，并对潜藏其中的风险进行了一而再再而三的提醒。

　　9月28日，位于杭州城北运河新城的中民耕农贸市场（现名，曾多次改名）几经延期后终于开业。当看到开业现场后，很多投资者再也坐不住了。“太简陋了，这简直就是敷衍式开业，哪里有智慧农贸市场的影子。”

　　不仅办理独立产权和高额租金的承诺都变成了“空头支票”，投资者发现，销售方纷纷失联，就连公司法人也发生了变更。

　　中民耕农贸市场开业现场

　　农贸市场草草开业

　　投资者直言被忽悠

　　中民耕农贸市场系商品房小区配建项目，由开发商投资建设，后整体转让给利嘉乐（上海）实业发展有限公司。

　　小红书上的前期宣传 业主提供

　　小红书上的前期宣传 业主提供

　　利嘉乐对外销售摊位时，一开始称农贸市场将于今年6月开业，后又表示延期到8月底9月初，最终于9月28日开业。

　　9月28日开业当天，很多投资者傻了眼。“简陋得可怕，就这还是新型智慧农贸市场？”“根本就是糊弄我们，真的太难受了。”

　　中民耕农贸市场内部

　　到底有多简陋？记者前往现场实地探访，内部装修的确称得上敷衍，货柜仅用铁架和塑料板材简易搭建而成，地面铺的是普通地砖。一楼和二楼全部商户加起来也仅10余家，主要经营蔬菜、肉类、水产、干货、水果、熟食等。记者现场目测，近半摊位空置。　

　　中民耕农贸市场内部

　　中民耕农贸市场内部

　　中民耕农贸市场内部

　　前期高调宣传的“新型智慧农贸市场”，比如线上配送平台，未见身影。有投资者直言被忽悠了：“我看过杭州多家智慧农贸市场，都配备有显示屏，每个菜品都能追根溯源，可这里什么都没有，简直是摆烂。”

　　值得一提的是，开发商当初建造农贸市场时，特意邀请知名建筑设计团队操刀，包装为网红农贸市场。按照前期设计规划，一楼为零售档口，有咖啡馆、包子店、轻食或烘焙小铺、精酿小酒馆，二楼则是生鲜铺位，供应肉类、海鲜、禽蛋、应季蔬菜、在地土产，三楼的屋顶平台是公共活动和文化展览的空间。结果大相径庭。

　　中民耕农贸市场内部

　　大失所望的不仅仅是投资者，还有商户。“这家农贸市场说实话还不如我老家徐州下面的县城。”二楼肉铺的一家商户向记者坦言，如果过段时间生意还是不好，就会考虑撤出换个地方。

　　办产证、高额租金回报

　　都沦为空头支票

　　记者了解到，开发商今年2月将农贸市场的产权过户给利嘉乐，建筑面积共2006㎡。根据《杭州市居住区配套设施建设管理条例》，在出让土地上建设的配套农贸市场不得分割转让。也就是说，利嘉乐买下农贸市场后可自营也可委托招租，还可以二次整体转卖。

　　不过，利嘉乐却将农贸市场分割成477个摊位对外公开销售，每个摊位售价18万元（约4㎡）起。截至今年9月底，利嘉乐方面称已售出摊位90%左右。

　　之所以能打动投资者，一是口头承诺高额租金回报，二是宣称能以按份共有的方式为投资者办理出独立产证。

　　事实上，记者曾就能否办证一事多次向杭州市有关部门求证，得到的明确答复是不符合办证条件。主管部门的答复如此明确，投资者自然拿不到产证。

　　“我们每次询问办证进展，利嘉乐都说正在办理。合同白纸黑字写着可以办证，这也能明目张胆骗人？”多名投资者表示，如果不能办理产证，那就意味着农贸市场仍在利嘉乐名下，“万一利嘉乐拿农贸市场去银行抵押贷款，或者把农贸市场整体转卖给其他公司，我们岂不是血本无归？”

　　至于高额的投资回报，也成为一张空头支票。投资者提供的资料显示，销售人员曾宣称：“18万元的一个摊位，可包租包管，每年10个点以上回报，年租金收益2.4万元以上……”

　　而实际租金水平是多少呢？“我们查看了二楼一家牛羊肉商户的租赁合同，一共22个摊位，一年的租金合计才4.5万元。”投资者向记者出具了一份合同资料，照此计算，一个售价18万元起、面积约4㎡的摊位，一年实际产生的租金不到2200元，不及宣称（2.4万元）的十分之一。

　　更何况，该农贸市场远未满租，且按照合同约定须扣除10%租金作为管理费。按照现有租金水平，租金回报率低得可怜。

　　销售方大多已联系不上

　　律师称维权希望渺茫

　　承诺的产证未能办下来，租金收益又远低于预期，那么投资者能否通过起诉来解除合同，拿回投资款？

　　现实情况给投资者浇了一盆凉水。“我们也咨询过律师，律师称希望渺茫。”有投资者称。

　　投资者跳进了精心设计的“坑”里。

　　首先，利嘉乐与投资者签订的买卖合同，虽然明确约定可以办理独立产证，但没有约定违约责任。这就意味着即便办不出产证，投资者要解除合同的诉求也未必得到支持。

　　其次，摊位销售款被要求打进了利嘉乐母公司江苏宝泽隆的账户，即便法院支持解除合同，能否顺利执行显然也是未知数。

　　至于高额租金回报，并未写入经营委托合同。况且，与投资者签订经营委托合同的主体是杭州中民耕农贸市场管理有限公司（今年2月成立，注册资金10万元），并非利嘉乐。这就意味着，投资者无法以租金过低为由起诉利嘉乐。根据经营委托合同，租金的90%归投资者，10%作为运营管理费用，未约定保底租金，所以即便起诉中民耕，胜算也微乎其微。

　　如今，销售方大部分人已联系不上。投资者联系销售顾问，对方纷纷称已离开公司，自己还被欠薪了。投资者提供了“老板”的电话，10月7日记者联系上他，他说自己不是老板，只是个小股东。他表示：“投资者什么时候可以拿到第一笔租金，这个情况我不清楚，不归我负责。”

　　记者又多次致电利嘉乐负责办证及后期运营事宜的工作人员盛某，对方电话无人接听。

　　记者查询天眼查，发现利嘉乐的法人8月已发生变更。而宝泽隆、中民耕的法人也先后在8月和9月变更，且与利嘉乐现法人为同一人。

　　“现在回过头看，这一切显然都是经过精心设计的，对方根本就不怕打官司。”一名投资者告诉记者。

　　即便律师称维权困难，还是有部分投资者决定起诉，想把农贸市场查封保全。

　　值得警惕的是，中民耕农贸市场并非个例。今年以来杭州多个城区出现了类似的农贸市场摊位违规销售或者“以租代售”现象，同样暗藏风险。