浙江在线12月15日讯(钱江晚报记者 印梦怡)今年2月21日，中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

　　其中有关“原则上不再建设封闭住宅小区”的消息引来各方热议，因为这可能会引发7.5亿城市居民居住模式的重大改变，一时间支持者有之，担忧的亦不少，不久后，这一消息却陷入了沉寂。

　　时至年底，记者发现，杭州出现了首宗在土地规划文件中特别标明“原则不得设置封闭式小区”的住宅用地，这块地即本月26日，主城区即将出让的景芳三堡单元地块。

　　为何是这块地要求“打开围墙”?今年在此前出让的，以及此次同期出让的其它地块为何没有这个要求?对于这一变化，开发商们又是如何看待?

　　这宗要求“打开围墙”的宝地

　　起拍价25236元/m2

　　12月26日，杭州土地“盛宴”将再次拉开序幕，主城、余杭、萧山、大江东同日推出共17宗地块，这也将是2016年杭州土地市场的最后一次推地。

　　此次主城区“待嫁”的涉宅地块共有四宗，分别是艮山新城西、彭埠单元、景芳三堡单元和留下单元地块。其中，景芳三堡单元地块无疑成了焦点。从建设用地规划条件中可以看到，其中第四点关于建设内容的细则里，第3条即“原则不得设置封闭式小区”。

　　据记者从杭州市规划局了解到，自今年初在中央文件出台后，这是杭州首宗在规划文件中明确这一要求的住宅用地。

　　近日，记者实地探访，该地块西面紧挨地铁4号线新塘路站，东面即运河，北面靠近主干道艮山西路，从围墙大门走进去，地块内部已经平整。整块地体量不小，用地面积6.48万m2，相当于9个标准11人足球场的大小。

　　地块价格也不低，总起价42.5052亿元，而建筑面积约16.843万m2，如此一来，起拍楼面价就已达25236元/m2。在其南面的融创涌清府项目是今年1月25日成交的，当时楼面价是23268元/m2。快一年时间过去了，杭州的楼市和土地市场也经历了一番高潮，楼市成交量、房价和地价等都破了纪录，因此有开发商人士向记者预测:26日拍卖时，“地价还会更高，总价可能会拍到50亿元以上，楼面价破3万元是大概率事件。”

　　目前，紧邻该地块西面的在售楼盘是保利中央公馆项目，据透明售房网数据显示，11月的成交均价为43178元/m2。

　　为何景芳三堡地块

　　成首宗规划开放式小区地块

　　那么，自年初中央文件下来后，杭州为什么只有这宗景芳三堡地块在规划中对新政有所“落地”?记者了解到，此前浙江省建设厅总规划师顾浩曾提出:“开放原则”主要针对规模较大的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区，有可能不在“逐步打开”的范围。

　　景芳三堡地块体量不小，不过并非今年最大的地块。今年5月27日出让的信达奥体单元地块，占地面积就达15.78万m2。本月将同期出让的彭埠单元宅地，体量也有7.6万m2。但规划文件中，这些地块均未提出“打开围墙”这一条件。

　　对此，杭州市规划局江干区分局副局长周金晶回应:“因为这块地的规划，正好是在中央文件刚刚出来以后做的。原则上是对中央精神的贯彻和尊重。”

　　从规划文件的日期可以看到，此次景芳三堡地块文件的审批日期显示为今年5月25日。同期出让的彭埠单元，规划文件的审批日期为2015年6月18日。不过，信达奥体单元地块的规划审批日期却是今年4月7日。

　　杭州市规划局副局长章建明告诉记者:“国家出台文件，肯定是要逐步去执行的。具体每一块地如何规划，都要经过论证，论证的结果如果说这个地区可以施行，那么就先试试看。”

　　如何论证确定地块是否适合设置开放式小区?章建明进一步解释:“我们在具体项目中，会根据实际情况，例如地块规模、这个地区的治安状况、周边基础设施配套情况等综合考量后，再提出相关要求。”他认为，封闭式小区是特定历史阶段的产物，未来肯定会逐步走向开放。

　　打开围墙要结合实际需求

　　已建成小区暂不会受影响

　　今年初，随着《意见》出台，关于“小区围墙要被拆”等说法饱受争议。大家最关心的是如何处理开放式小区和住户安全感私密感的矛盾。

　　浙江省建设厅在《意见》出台后也曾回应，“已建成的小区暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区‘逐步打开’的操作办法，将结合浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。”

　　不过，记者近日从浙江省建设厅办公室相关负责人处得知，关于如何施行小区逐步放开的细则至今仍未出台。

　　据知情人士透露:“具体如何落实还要省里面调研确定。目前其他省市也还没有出台具体措施，进展较慢。因此这宗景芳三堡地块可以说是一次尝试。”

　　那么，地块后期实际规划时将如何“打开围墙”?

　　周金晶解释:“如果要一下子完全不建围墙也不现实。因为西方起步较早，对没有围墙已经习以为常，而我们既要落实中央的精神，也要考虑到老百姓的实际需求。届时开发商拿下土地后，对于地块规划报批，我们会提出一定要求。”他举例说:“比如围墙可以设，但要保证通透性。不能全部围起来，可以通过灌木，植被等进行隔离，这样同时可以兼顾到城市景观要求，也可以保证小区内部安全私密的要求。”

　　“会有市民对小区打开围墙存在安全等因素的担心，但从城市发展角度上看，疏通城市‘毛细血管’，有利于公共交通，也利于发展，如何处理其中的矛盾，仍需要一个过程。”周金晶表示。

　　开发商称不影响拿地决策

　　专家:市场认可度将受考验

　　开放式小区的落地是否会影响房企拿地?从25236元/m2的楼面起拍价来看，未来该地块势必将规划为高端项目，而传统观念上，越是高端的楼盘，更注重设计上的私密性。

　　对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚直呼:“没办法想象，原先确实没有过。”

　　他认为:“目前来看，市场接受度还是很难讲的。中国人的居住观念一直是习惯封闭式小区的，讲究私密性和安全性。如果是只有两三幢楼的小区，靠周边配套，以及每一幢楼设置一个单元管家，这样较为容易实现(开放式小区)。如果是大型社区，虽然安全性上问题不大，但认可度上或多或少会受影响。”

　　不过记者了解到，目前万科、世茂、保利等多家房企拿这块地的热情不低。其中，保利地产投资发展总监张磊坦言:“规划条件不会影响拿地决策，土地该拿还是得拿。”

　　和昌集团投资拓展经理王庆轩分析:“应该是不全封闭，至少中间要有道路穿过，小区在规划上可能被划分2个或4个组团，这样交通组织更容易，就是大门增多了，保安也得加人手。”

　　德信集团投资总监赵玲珑也对记者表示:“其实最终决定方，还是在于业主。如果入住后，业主认为这个开放式小区是宜居的，那么这种开放性就能得到保持;但如果大部分业主认为过于嘈杂等不利于居住，届时也会有业主委员会出面来对小区进行调整。对于开发商来说，不会因为这个因素就不去拿地了。至于这个规划条件究竟是利是弊，现在也没有人能说得上来。”