浙江在线10月30日讯 一、楼盘广告和销售人员口头承诺不可轻信

　　案情：去年8月25日，苍南县法院受理了A房开公司与方某支付购房款一案。

　　房开公司诉称，涉案商品房已具备交付条件，但方某未支付剩余购房款38余万元。

　　方某辩称，房开公司交付的房屋没有大理石基座、入户花园和错层阳台，与房开公司宣传资料上的内容不符，房开公司宣称的楼盘设计是购房主要原因，他是经房开公司销售人员介绍、书面宣传资料以及户型展示模型等信息才决定购房的。因此，他要求房开公司对这些问题处理后，再支付剩余购房款。

　　法院审理发现，合同附件补充协议约定“甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明确不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，甲乙双方不受约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的以合同约定为准”。

　　最终，房开公司胜诉。

　　风险提示

　　购房者不可轻信房地产开发商的宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺。如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺，是你购房重要条件的话，一定要记得将相关优惠和承诺记载到购房合同中，以保障自己的权益。

　　二、开发商逾期办证，承担违约责任

　　案情：今年5月13日，苍南县法院受理了300余名某小区业主状告B房开公司，要求支付逾期交房的违约金、逾期办理土地房产权属证书的违约金系列案件。

　　法院审理认为，根据购房合同约定，房开公司应在交付房屋后的1年内，为购房者办理产权证，但是该房开公司均逾期办证。因此，根据法律规定和合同约定，判决该房开公司以已付房款为基数，按每日万分之0.6计算逾期办证的违约金。

　　风险提示

　　逾期办理产权证，通常按已付购房款为基数，开发商支付日万分之0.6计算逾期办证的违约金，但具体内容以购房合同约定为准。如果开发商逾期办证，购房者应当积极向其主张权利，开发商拒不支付违约金的，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

　　三、不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房

　　案情：2015年5月18日，苍南县法院受理了某楼盘业主诉C房开公司，要求支付逾期交房违约金并退房系列案。

　　业主认为，房开公司封闭露台、未设置衣帽间，房管部门已责令该楼盘的房开公司整改，以此拒绝接房。

　　房开公司辩称，其已在符合合同约定的交付条件达成后，及时通知原告方收房。由于房开公司已取得了交房的“两书一证” (住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工合格证)，达到了交房的条件，且已通知原告前来接房。

　　最后，法院判决，驳回业主退房的诉求。

　　风险提示

　　开发商在取得“两书一证”后，就达到了交房条件。如果开发商按照合同约定的方式通知购房者前来接房，购房者逾期不接房的，视为房屋已经交付，购房者需承担房屋交付后的风险。如果房屋存在瑕疵，购房者有权要求开发商整改，并可以要求其支付相应的损失，但不可以房屋存在瑕疵为由拒绝接房。

　　四、补充协议与购房合同具同等法律效力

　　案情：2015年6月，苍南某楼盘200余名业主将某置业公司诉至法院，要求撤销购房合同的补充协议。

　　业主称，置业公司为逃避登记备案、逃避监管，在签订商品房买卖合同的同时，另行提供了一份格式条款合同即《补充协议》，要求购房者签订。该协议没有登记备案，但对《商品房买卖合同》的主要条款进行更改。业主主张部分合同条款严重失衡，要求撤销该补充协议。

　　法院认为，涉案商品房预售信息自发布到双方签订商品房买卖合同，过程较长，原告有充分的时间了解涉案商品房相关情况及买卖合同和附件内容，再决定是否购买。原告主张匆忙签约无法详知《补充协议》内容，与事实不符，驳回诉求。

　　风险提示

　　商品房预售合同及补充协议均由开发商提供，开发商常有免除自身责任、加重买受人责任或排除其主要权利的条款，买受人在签约时若未仔细阅读合同条款内容，双方发生争议的概率就会加大。补充协议内容一般会涉及对房屋质量的约定、对房屋交付流程的约定、对违约责任与解除合同的约定、对产权证取得期限的约定、关于不能如期取得贷款的约定、关于物业的约定等。因此购房者需谨防开发商通过签订补充协议改变原合同内容，变相增加业主义务。