随着今年3月起央行对于商业银行住房按揭利率的放开，浙江地区的银行房贷业务竞争日益加剧。日前，深圳发展银行杭州分行推出的个人住房贷款跨行转按揭业务，受到了社会的普遍关注。

　　那么，银行间差异化的房贷利率究竟能否让借款人在跨行转按揭中享受到优惠，而实际操作中又该注意哪些问题呢？

　　记者在采访深圳发展银行杭州分行后发现，该行推出的跨行转按揭业务实际操作并不简单。该行理财顾问特别指出，个人住房贷款跨行转按揭业务仅是该行房贷业务的组成部分之一，主要以增加贷款额度及更改贷款期限的目的来满足客户个性化理财的需求，在实际操作中许多流程还需银行和客户间进行详细的协商，建议客户在选择前考虑周全。

　　门槛有限定套现不可取

　　以往的转按揭通俗地说，就是将仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的二手买家仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。这类转按揭是基于交易行为才产生的，存在套取房产升值利润的可能。此次深发展杭州分行推出的住房贷款跨行转按揭业务则属于非交易类跨行转按揭，借款人在操作中并没有出售房屋，产权人也没有变更，所以不会被炒房套现者利用。

　　同时，“个人住房组合贷款”也不在跨行转按揭贷款之列。“这是因为，个人住房组合贷款由住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款组成，其中的公积金贷款我省目前只能通过省、市、铁路三个住房公积金中心审批，银行只行使代理职责，无审批权。因此，跨行转按揭贷款仅局限于纯商业个人住房贷款。”深发展杭州分行理财专家如此解释。

　　客户认定不一利率未必优惠

　　记者采访发现，对按揭购房的市民来说，跨行转按揭贷款目前最大的诱惑，就是借款人可以享受更为优惠的利率。但在实际操作中，情况并非一定如此。

　　深圳发展银行目前二手房按揭最低首付为二成，贷款期限最长可达30年，优质客户的贷款利率可执行基准利率的九折，整体贷款政策比较优惠。

　　但是出于各地区经济及支行风险控制力度的不同，实际贷款利率存在上下的浮动。记者通过摸底发现：就杭州地区而言，由于市区银行竞争激烈，市内支行普遍执行基准利率九折的优惠利率，而萧山等竞争相对平和的地区，部分房贷利率甚至高于基准利率。

　　另外，各行的优质客户是银行优惠利率的最大收益者，但不同银行在认定自己的优质客户时，所采取的标准也各不相同。记者就碰到一些客户原本在原借贷银行享受VIP客户的优惠利率，可兴冲冲来到第二家银行询问跨行转按揭时却发现，自己的VIP资信并不被认可，无法享受更为优惠的贷款利率。对此，理财专家建议，客户在选择跨行转按揭贷款前还需充分了解各行贷款利率的差别。

　　担保评估成本尚需细加考虑

　　事实上，跨行转按揭在实际操作中还涉及第三方担保、评估及相关费用的问题。后一家银行在帮助客户还清前一家银行的剩余贷款时，由于没有取得房产的抵押权，为控制风险，银行往往要请担保公司担保，申请转按揭的客户需要支付一笔担保费。

　　由于目前浙江地区缺乏专业从事房贷的担保公司，寻找合适的担保其实是客户最为头痛的事。因此，银行方面承诺只要客户能够提供第二套房产抵押等银行认可的担保方式，便可以无需担保公司。

　　此外，评估公司对于房产所做的评估价格也是转按揭能否成功的重要因素。许多客户为了延长贷款期限或扩大贷款额度，往往会过高评估房产价格，这反而导致银行为控制风险放弃业务。

　　如何通过跨行转按揭减轻还贷压力是许多借款人最终的目的，深发展杭州分行理财专家提醒，客户在选择之前必须将第三方担保、评估的费用划算清楚，以防止各项费用成本超出优惠的利息。

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　　今年3月17日起，中国人民银行决定调整商业银行住房信贷政策，降低商业银行自营性个人住房贷款利率优惠幅度，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，并调整部分城市或地区的个人房贷首付比例。