今年的6月1日不仅仅只是一个儿童节，对于杭州楼市很多人来说，这是一个“坎”。在这个坎之后，购买不足两年的商品房上市要交全额营业税，非普通住宅将享受不到优惠政策———许多人称之为“6·1大限”。

　　昨天，在杭州市农税征收大厅，出现了人山人海的壮观景象。工作人员姜蕾告诉记者：“到处都是人，我们连中饭都没有吃。”

　　这是一批赶着最后的末班车前来缴契税的人。而受这个房产新政影响，杭州楼市正在出现种种新的变化，都在向人们传递着这样一个信息，曾经在全国都有名的杭州火爆楼市，现在正在悄悄地走上回归真实之路。

　　房产商开始理性定价

　　在“6·1大限”来临之前，记者发现，一些近期推出的新楼盘，其开盘价都比周边在售楼盘的价格低，销售场面出现近几年少见的理智、冷静。

　　镜头1：下沙新盘低开千元

　　前天是下沙区域“天元2005”开盘的第一天，现场井然有序，截止到当天下午4点，这个楼盘已经被订掉了103套。据了解，“天元2005”的销售均价为4900元/平方米，比周边目前在售楼盘的价格低了1000元/平方米，主力户型在120平方米左右。

　　对于这个销售策略，该公司企划部经理王延峰说：“国家虽然在调控楼市，但是6月1日起开始的不少房产新政针对的主要是高价房、高档房，而真正满足老百姓需要的还是受政府支持和鼓励的。”而对于“偏低的定价”，他的解释则是：“坦白说，以前房地产形势好的时候，很多房子的定价都是根据地段和市场来的；别的房子1平方米卖8000元，那自己也不能低于这个数字吧，反正市场也是能承受嘛。但是在目前整体市场比较低迷的时候，我们的定价就需要更理性。现在定价的依据就是成本，所以我们比别人便宜这么多，而事实也证明，在总体市场不景气的情况下，我们的理性定价受到了认可。”

　　镜头2：滨江楼盘低价酬宾

　　位于钱江一桥东侧的楼盘同人·春江时代第一幢4号楼40套房子也在前几天发售，一个上午签单达12套，与近日楼市普遍冷清的行情形成鲜明对比。值得一提的是，该楼盘起价为7380元/平方米，每层加价也控制在60元左右，大大低于周边楼盘8000-9000元/平方米的定价。

　　同人集团副总经理王慎跃告诉记者，楼盘定价策略本来就是低开高走。如此定价跟当前楼盘普遍卖不动的形势是有关系的。

　　镜头3：不同户型区别定价

　　城西某大型楼盘的老总近日频频碰头，楼盘要开盘了，非普通住宅和普通住宅的界定让他们大伤脑筋：定价统一吧，非普通住宅的税费明显要多，销售肯定要大受影响；不统一吧，具体差多少也很难衡量。“楼市敏感时期，定价要慎之又慎，但不同的房产品价格分化肯定是一个趋势。”其有关负责人告诉记者。

　　某业内人士在无意中透露，杭州某精装修楼盘的户型面积一开始设计是140平方米，后来修改为200多平方米，明显属于非普通住宅。但目前楼盘开发已经到了打桩阶段，方案无法再修改，该楼盘的有关负责人懊悔不已。

　　镜头4：促销活动层出不穷

　　在某媒体当领导的叶女士近日接到一家房产公司的短信，短信内容是：公司将在近期召开一个业主联谊会，届时请准时参加等等。

　　叶女士有些纳闷，自己之前并没有与这家房产公司有过来往，对方是怎么知道自己的手机号码的呢？

　　业内人士坦言，这些情况之前在保险业出现得比较多，但在楼市火爆的前几年，开发商根本不愁卖房，很多人甚至对过多的买房者避之惟恐不及。最近的情况不同了，一些楼盘纷纷召开业主联谊会、产品推介会、周年庆典等等，促销活动层出不穷。

　　逃离“人人都知道的金矿”

　　在杭州楼市最火爆的时候，买房子是“抢”的，购房者的不理智达到登峰造极。而现在，人们开始慢慢反思自己的行为，对于这个“人人都知道的金矿”采取逃离态度。

　　镜头1：继续投资不踏实

　　于女士一直在做外贸，这几年也在楼市上倒腾了一把，赚了些钱。但是最近她却表示：“近期之内我可能不太会投资楼市了，政府的一道又一道措施下来，心里总感觉继续投资不踏实。而且，现在估计三岁小孩也知道炒房子能赚钱了，这还有什么意思；人人都知道的金矿，金子就难挖了！”

　　镜头2：暂时停止投资楼市

　　有一位炒房多年的投资客告诉记者：这些年在杭州买房子简直是“抢房子”，她印象最深刻的一次是有个楼盘开盘，她和先生就粗粗看了图纸，选了大概的楼层就下单了：“你不抓紧不行啊，挤得要命，都是人！”她和丈夫都不像那些专职炒房的温州客那样手里有很多房产，不过这么些年下来，他们的物业也有几套了。她说，她身边和她一样想暂时停止投资楼市的人不少，现在又在继续寻找别的投资路子。

　　镜头3：6万定金也不要了

　　“6万元的定金我也不想要了，否则被套牢的资金就不只6万元了。”一个月前“抢”来的房子，王女士现在当成了“烫手山芋”。王女士订的是临平某楼盘的房子，近170平方米，单价6200元/平方米，是在4月底该楼盘开盘初下的单。“听说开盘那天人很多，甚至还有人为了争房源吵架。当时我脑子一热，交了6万元定金‘抢’了一套。”双方当时签下的定金合同里约定，买房后6万元定金转为房款；若放弃购买，定金不返还。近日房产公司通知王女士去签合同。她犹豫了，几经思量后放弃了6万元的定金。

　　普通二手房受宠

　　“6·1大限”来临前后，二手房市场反应也很激烈。透过一个个细小的变化，我们从中也可以看到杭州楼市理性的真实回归。

　　镜头1：80-90平方米住宅受欢迎

　　近两天，一家中介公司的经纪人告诉购房者黄小姐，杭州一套位于环城东路的房子，交通比较方便，还送6平方米的露台；因为卖家急需用钱，所以挂价8700元/平方米，比同类地段的房子要便宜很多。黄小姐看中的这套房子58平方米，属于普通住房，卖家购入时间已经超过2年，不用缴纳营业税和3%契税。

　　裕兴房产企划宣传主管钟兰告诉记者，很多购房者以前比较喜欢城西、三墩等一些大面积的房源，但现在已经基本上无人问津。另外前段时间异常受宠的次新房，因为面积往往较大，购房者下单也显得非常犹豫了。信义房产杭州中西区部副经理刘峰则说，目前普通住房涨价的还没有出现，但新房改房受欢迎却是显而易见的，这些房子面积一般在80-90平方米左右。

　　镜头2：中介忙着搞出租

　　“大学路的房子，61平方米，两室一厅，6层楼的4楼，楼层也不错，里面热水器、空调、油烟机、床一些基本的设施都有，1300元一个月，怎么样？”

　　看到经纪人小王时，他正在跟一位客户介绍租房业务。

　　翻开小王的工作本，密密麻麻的居然都是租房和求租信息，“这些天忙的就是给客户租房，跟以前相比，有点不务正业”，小王笑着说。

　　“因为售房实在太冷了，所以中介公司的注意力都转移到租房上来了，拼租房几乎已经白热化了。”裕兴房产企划宣传主管钟兰说。

　　为了保持业务量，杭州的众多中介公司近日纷纷大打“租房促销”牌：我爱我家推出了“租售两便，两全其美”的服务套餐，客户只要加入该活动，房屋即加入租赁房屋银行业务，同时接受独家委托出售服务。不管房子有没有出租出去，都可以拿到固定的房屋租金，如果有了意向购买客户，客户也可随时出售。出售时，客户还可享受返还现金1000元的佣金优惠；而去盛世管家挂的出租房源，如果月租金低于2000元，房东可免交服务费；而在裕兴房产租房和售房的客户，则可以获得50元的网通赠券。

　　●专家论市

　　杭城楼市回归“消费主导”时代

　　□浙江大学投资研究所所长赵杭生

　　“6·1大限”确实是个“坎”，但对于一手房和二手房市场来说，影响各不相同。

　　对于二手房市场上的投资客来说，6月1日前为了避税，会争先恐后去卖房；过了6月1日以后，估计又要大幅度退潮。

　　为什么呢？因为政策基本明朗，再急也没用。投资客会根据自己房源的情况和资金的情况，从“夺路狂奔”到“分流而走”：购房时间不到两年的，资金实力比较雄厚的投资者干脆再等等；急于用钱的可能会让步套现；购房时间已经过了两年的，相对比较从容。

　　在这个过程中，二手房挂牌量可能会大幅度减少，供求关系趋于缓和，二手房成交价格会趋于稳定。

　　但对于一手房市场来说，考验还将继续。炒房客和投资客会继续选择持币观望，影响到自住型消费者也将持续旁观。市场波澜不惊，成交量继续萎缩，很多开发商会屏不住，采取各种营销手段促进销售。

　　这次国家的政策导向很明显，鼓励普通的、合理的、自住的住房需求，调控的是奢侈的、过度的、超前的住房消费。楼市将告别以投资为主导的时代，以消费为主导的时代粉墨登场。这是比较合理的，因为前者很容易导致泡沫的出现。

　　在这样的情况下，产品决定价值的时代即将来临。开发的是否是普通老百姓真正需要的住宅产品，将决定一个房产公司的命运。一些主要吸引投资客去购买的、不具备居住条件的楼盘，销售可能会遭遇滑铁卢；这些楼盘包括交通、配套都不是很完善的近郊、远郊楼盘，在这个时候“打什么口号”都没有用了。因为投资客比较注重概念，但真正自住的人考虑的则是是不是适合居住。所以开发商不得不从产品入手、从市场定位入手，真正给普通老百姓造房。

　　从目前来看，建议新开盘的开发商心态要平一点，低开高走或者平开。高开很有可能进退两难：高了卖不出去，降价也不讨好，因为购房者的心态普遍是“买涨不买跌”的。