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今天“6·1” 大限来临前杭州楼市的真实镜头

www.zjol.com.cn  2005年06月01日 06:22:40  浙江在线新闻网站

  今年的6月1日不仅仅只是一个儿童节,对于杭州楼市很多人来说,这是一个“坎”。在这个坎之后,购买不足两年的商品房上市要交全额营业税,非普通住宅将享受不到优惠政策———许多人称之为“6·1大限”。

  昨天,在杭州市农税征收大厅,出现了人山人海的壮观景象。工作人员姜蕾告诉记者:“到处都是人,我们连中饭都没有吃。”

  这是一批赶着最后的末班车前来缴契税的人。而受这个房产新政影响,杭州楼市正在出现种种新的变化,都在向人们传递着这样一个信息,曾经在全国都有名的杭州火爆楼市,现在正在悄悄地走上回归真实之路。

  房产商开始理性定价

  在“6·1大限”来临之前,记者发现,一些近期推出的新楼盘,其开盘价都比周边在售楼盘的价格低,销售场面出现近几年少见的理智、冷静。

  镜头1:下沙新盘低开千元

  前天是下沙区域“天元2005”开盘的第一天,现场井然有序,截止到当天下午4点,这个楼盘已经被订掉了103套。据了解,“天元2005”的销售均价为4900元/平方米,比周边目前在售楼盘的价格低了1000元/平方米,主力户型在120平方米左右。

  对于这个销售策略,该公司企划部经理王延峰说:“国家虽然在调控楼市,但是6月1日起开始的不少房产新政针对的主要是高价房、高档房,而真正满足老百姓需要的还是受政府支持和鼓励的。”而对于“偏低的定价”,他的解释则是:“坦白说,以前房地产形势好的时候,很多房子的定价都是根据地段和市场来的;别的房子1平方米卖8000元,那自己也不能低于这个数字吧,反正市场也是能承受嘛。但是在目前整体市场比较低迷的时候,我们的定价就需要更理性。现在定价的依据就是成本,所以我们比别人便宜这么多,而事实也证明,在总体市场不景气的情况下,我们的理性定价受到了认可。”

  镜头2:滨江楼盘低价酬宾

  位于钱江一桥东侧的楼盘同人·春江时代第一幢4号楼40套房子也在前几天发售,一个上午签单达12套,与近日楼市普遍冷清的行情形成鲜明对比。值得一提的是,该楼盘起价为7380元/平方米,每层加价也控制在60元左右,大大低于周边楼盘8000-9000元/平方米的定价。

  同人集团副总经理王慎跃告诉记者,楼盘定价策略本来就是低开高走。如此定价跟当前楼盘普遍卖不动的形势是有关系的。

  镜头3:不同户型区别定价

  城西某大型楼盘的老总近日频频碰头,楼盘要开盘了,非普通住宅和普通住宅的界定让他们大伤脑筋:定价统一吧,非普通住宅的税费明显要多,销售肯定要大受影响;不统一吧,具体差多少也很难衡量。“楼市敏感时期,定价要慎之又慎,但不同的房产品价格分化肯定是一个趋势。”其有关负责人告诉记者。

  某业内人士在无意中透露,杭州某精装修楼盘的户型面积一开始设计是140平方米,后来修改为200多平方米,明显属于非普通住宅。但目前楼盘开发已经到了打桩阶段,方案无法再修改,该楼盘的有关负责人懊悔不已。

  镜头4:促销活动层出不穷

  在某媒体当领导的叶女士近日接到一家房产公司的短信,短信内容是:公司将在近期召开一个业主联谊会,届时请准时参加等等。

  叶女士有些纳闷,自己之前并没有与这家房产公司有过来往,对方是怎么知道自己的手机号码的呢?

  业内人士坦言,这些情况之前在保险业出现得比较多,但在楼市火爆的前几年,开发商根本不愁卖房,很多人甚至对过多的买房者避之惟恐不及。最近的情况不同了,一些楼盘纷纷召开业主联谊会、产品推介会、周年庆典等等,促销活动层出不穷。

  逃离“人人都知道的金矿”

  在杭州楼市最火爆的时候,买房子是“抢”的,购房者的不理智达到登峰造极。而现在,人们开始慢慢反思自己的行为,对于这个“人人都知道的金矿”采取逃离态度。

  镜头1:继续投资不踏实

  于女士一直在做外贸,这几年也在楼市上倒腾了一把,赚了些钱。但是最近她却表示:“近期之内我可能不太会投资楼市了,政府的一道又一道措施下来,心里总感觉继续投资不踏实。而且,现在估计三岁小孩也知道炒房子能赚钱了,这还有什么意思;人人都知道的金矿,金子就难挖了!”

  镜头2:暂时停止投资楼市

  有一位炒房多年的投资客告诉记者:这些年在杭州买房子简直是“抢房子”,她印象最深刻的一次是有个楼盘开盘,她和先生就粗粗看了图纸,选了大概的楼层就下单了:“你不抓紧不行啊,挤得要命,都是人!”她和丈夫都不像那些专职炒房的温州客那样手里有很多房产,不过这么些年下来,他们的物业也有几套了。她说,她身边和她一样想暂时停止投资楼市的人不少,现在又在继续寻找别的投资路子。

  镜头3:6万定金也不要了

  “6万元的定金我也不想要了,否则被套牢的资金就不只6万元了。”一个月前“抢”来的房子,王女士现在当成了“烫手山芋”。王女士订的是临平某楼盘的房子,近170平方米,单价6200元/平方米,是在4月底该楼盘开盘初下的单。“听说开盘那天人很多,甚至还有人为了争房源吵架。当时我脑子一热,交了6万元定金‘抢’了一套。”双方当时签下的定金合同里约定,买房后6万元定金转为房款;若放弃购买,定金不返还。近日房产公司通知王女士去签合同。她犹豫了,几经思量后放弃了6万元的定金。

  普通二手房受宠

  “6·1大限”来临前后,二手房市场反应也很激烈。透过一个个细小的变化,我们从中也可以看到杭州楼市理性的真实回归。

  镜头1:80-90平方米住宅受欢迎

  近两天,一家中介公司的经纪人告诉购房者黄小姐,杭州一套位于环城东路的房子,交通比较方便,还送6平方米的露台;因为卖家急需用钱,所以挂价8700元/平方米,比同类地段的房子要便宜很多。黄小姐看中的这套房子58平方米,属于普通住房,卖家购入时间已经超过2年,不用缴纳营业税和3%契税。

  裕兴房产企划宣传主管钟兰告诉记者,很多购房者以前比较喜欢城西、三墩等一些大面积的房源,但现在已经基本上无人问津。另外前段时间异常受宠的次新房,因为面积往往较大,购房者下单也显得非常犹豫了。信义房产杭州中西区部副经理刘峰则说,目前普通住房涨价的还没有出现,但新房改房受欢迎却是显而易见的,这些房子面积一般在80-90平方米左右。

  镜头2:中介忙着搞出租

  “大学路的房子,61平方米,两室一厅,6层楼的4楼,楼层也不错,里面热水器、空调、油烟机、床一些基本的设施都有,1300元一个月,怎么样?”

  看到经纪人小王时,他正在跟一位客户介绍租房业务。

  翻开小王的工作本,密密麻麻的居然都是租房和求租信息,“这些天忙的就是给客户租房,跟以前相比,有点不务正业”,小王笑着说。

  “因为售房实在太冷了,所以中介公司的注意力都转移到租房上来了,拼租房几乎已经白热化了。”裕兴房产企划宣传主管钟兰说。

  为了保持业务量,杭州的众多中介公司近日纷纷大打“租房促销”牌:我爱我家推出了“租售两便,两全其美”的服务套餐,客户只要加入该活动,房屋即加入租赁房屋银行业务,同时接受独家委托出售服务。不管房子有没有出租出去,都可以拿到固定的房屋租金,如果有了意向购买客户,客户也可随时出售。出售时,客户还可享受返还现金1000元的佣金优惠;而去盛世管家挂的出租房源,如果月租金低于2000元,房东可免交服务费;而在裕兴房产租房和售房的客户,则可以获得50元的网通赠券。

  ●专家论市

  杭城楼市回归“消费主导”时代

  □浙江大学投资研究所所长赵杭生

  “6·1大限”确实是个“坎”,但对于一手房和二手房市场来说,影响各不相同。

  对于二手房市场上的投资客来说,6月1日前为了避税,会争先恐后去卖房;过了6月1日以后,估计又要大幅度退潮。

  为什么呢?因为政策基本明朗,再急也没用。投资客会根据自己房源的情况和资金的情况,从“夺路狂奔”到“分流而走”:购房时间不到两年的,资金实力比较雄厚的投资者干脆再等等;急于用钱的可能会让步套现;购房时间已经过了两年的,相对比较从容。

  在这个过程中,二手房挂牌量可能会大幅度减少,供求关系趋于缓和,二手房成交价格会趋于稳定。

  但对于一手房市场来说,考验还将继续。炒房客和投资客会继续选择持币观望,影响到自住型消费者也将持续旁观。市场波澜不惊,成交量继续萎缩,很多开发商会屏不住,采取各种营销手段促进销售。

  这次国家的政策导向很明显,鼓励普通的、合理的、自住的住房需求,调控的是奢侈的、过度的、超前的住房消费。楼市将告别以投资为主导的时代,以消费为主导的时代粉墨登场。这是比较合理的,因为前者很容易导致泡沫的出现。

  在这样的情况下,产品决定价值的时代即将来临。开发的是否是普通老百姓真正需要的住宅产品,将决定一个房产公司的命运。一些主要吸引投资客去购买的、不具备居住条件的楼盘,销售可能会遭遇滑铁卢;这些楼盘包括交通、配套都不是很完善的近郊、远郊楼盘,在这个时候“打什么口号”都没有用了。因为投资客比较注重概念,但真正自住的人考虑的则是是不是适合居住。所以开发商不得不从产品入手、从市场定位入手,真正给普通老百姓造房。

  从目前来看,建议新开盘的开发商心态要平一点,低开高走或者平开。高开很有可能进退两难:高了卖不出去,降价也不讨好,因为购房者的心态普遍是“买涨不买跌”的。


来源: 今日早报  作者: 早报楼市记者吴彩萍余丽  编辑: 何始玉

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