政策调控考验资金链

　　6月初，中瑞财团爆出二期土地款未按期交付的新闻，业界哗然。

　　按照约定，温州市政府允许中瑞分期缴纳土地款。合同规定，首期25%的款项1月6日缴纳；5月8日再缴纳总款项的25%，其余50%9月8日付清。

　　5月8日，3.84亿元的土地出让金，中瑞未能如期支付，耐人寻味的是，温州市政府随后允许其可以延期至7月8日缴款。但中瑞资金链紧张的消息很快在当地传开，政府为其开绿灯的合理性甚至遭到质疑。接近中瑞财团的人士也透露，巨额土地款的确造成很大资金压力。

　　“过去几年房地产发展很快时，从买地到竣工的各环节几乎都是空手套白狼。”前日，一位江苏房产商指出，过去只需用自有资金支付一部分土地款，在没有拿到土地证时，开发商就开始销售回笼资金。等土地证拿到之后，就可以获得多个资金渠道———银行贷款，建筑工程垫资，销售回款。

　　宏观调控改变了局面，几道政策直指开发商的资金链———房地产开发贷款必须“四证”齐全，而且自有资金不得低于项目总投资的35%。

　　“中瑞财团9家股东企业看上去‘财大气粗’，但其意义更大是成为一个融资平台，调动100亿元资金也是靠融资的。”一金融业人士解释，在目前的情况下，要支付15亿元的土地款，如果没有其他融资渠道很难应付。

　　在中瑞财团中标后，业内即传出中瑞财团因为要缴土地款而资金链揪紧，在尚未取得房产预售许可证的情况下，违规售卖“房产计划票”。

　　“听说号子(也就是内部认购权证)在短时间内曾经最高加到5万元。”马津龙说。

　　据报道，之后监管部门明确禁止了这种行为。

　　马津龙指出：“实际上，很多温州开发商确实这样操作过，但如今在镁光灯下，曼哈顿项目就不能如此操作了。”

　　5月左右，中瑞财团和金信信托联合推出了信托，资金规模大概在3亿元左右，其目的就是为了支付第二期土地款。

　　“中瑞金信信托有助于缓解中瑞资金周转的压力。”中瑞温州房地产有限公司销售经理王书金告诉《每日经济新闻》，购买中瑞金信信托的客户将享有优先购买“曼哈顿空中别墅”的权利，届时购买信托的资金将自动转为买房的首付款。

　　“现在政策执行得比较严，没有拿到预售证之前我们不能卖房，但通过信托形式来操作是符合国家规定的。”王书金强调。

　　但一知情人士透露，后来受政策影响，一些人可能退出了信托计划。

　　之后，关于中瑞延期支付土地款的消息就传播开来，尤其是资金链问题，而对政府同意其延期付款解释为，房地产业正处于敏感期，如果中瑞的土地款无法缴纳，该地块必定要被重新拍卖，其价格肯定会回落，同时还会产生连锁反应，会给温州房地产市场造成致命的打击。

　　对此，孙国敬告诉《每日经济新闻》：“延期支付是因为规划等一些手续问题被拖延，这是客观原因，政府应该支持一下的。”

　　今年一季度，温州市区二手房成交价格环比下降了1%，其中，二手住宅价格环比下降1.3%。这是从2001年以来，温州市区房价主要指标环比首次出现负增长

　　温州地产投资谨慎中前行

　　事实上，在政策调控中，温州另外一家财团———中驰财团，也在低调进入房地产行业，只是投资和行事方式与中瑞大为不同。

　　“我们已经投资了3个房地产项目，地点在温州和其他城市。”中驰财团一位董事透露，“我们投资的方式比较保守，三个项目规模都不是很大，投入还不到2亿元，而对于高价地块绝对不会接受，也不会对外做太多宣传。”

　　这位董事说，尽管目前政策调控，但是“不投房产不行”。温州乐清另外一家企业向《每日经济新闻》分析，对于汹涌而来却没有专长的民间资本来说，先做回报快、利润高的房地产项目，似乎是更加现实的选择。

　　除了两家财团的地产偏好外，据目前不完全统计，温州近70%企业都涉足房产业。在宏观调控下，这些企业开始变得谨慎。

　　业界认为，中瑞去年高价拿地，是低估了市场变化的风险。不过，也有不同的声音。

　　“中瑞财团所面临的问题，还不是是否该竞投地块、投标价格是否偏高的问题。”时至今日，马津龙仍然认为，只要能付得起土地款，市场前景仍然看好。在资本雄厚的温州，在市中心建造最高档房产，也仍然是有利可图。

　　他认为，全国首家财团毕竟不同一般，应该不会出像其他房地产公司一样选择放弃。

　　孙国敬也坚持认为，温州有高价房，却没有高档房，中瑞的第一个项目将填补市中心高档住宅的空白。事实上，温州老板身价上亿的不在少数，销售并不困难。“也许，不久以后，温州人的住宅梦想就是：要住就住‘曼哈顿’。”