异地投资控制风险

　　滨江房产目前的土地储备量将近200万平方米，它最近一次拿地是在去年8月，项目地点是杭州。自1999年以来，滨江房产在杭州先后获取了6幅土地，土地出让金总额超过30亿元。在杭州本土企业中，它被认为是获取土地最为积极、活跃的企业之一。

　　朱立东表示，今年，滨江房产肯定要继续拿地，仍然以杭州市场为主。去年滨江房产在杭州拿了两幅土地，由于市场处于低位，拿地的价格比较划算。例如它去年拿的一幅土地位于杭州钱江新城区域，楼面地价为每平方米5000元左右，与2004年该区域地理位置差不多的项目相比，每平方米楼面地价低了1000多元。

　　对于跨区域投资，地方政府发布土地出让信息的官方网站，被多数企业作为获取信息的重要来源。

　　坤和建设最近一次拿地是去年，选择的城市是绍兴。该公司获取土地出让信息的渠道，包括地产投资的相关专业网站、媒体报道、当地的土地推介书、自行考察、熟人推荐等。对跨区域投资的尝试，它制定的选择标准非常细致：对周边区域有集聚能力；人口以不超过600万为宜、200万人口为佳，这样的城市人口增长速度比较快；经济总量、人均产值和收入水平在全国位居前列，尤其是航空港人流和货流量应处于全国前列；城市新区尚未过度扩张，老城密集；万科等全国一流公司尚未进入，企业参与当地竞争有比较优势；城市房地产需求持续增长，可满足长期巩固、扩大、稳固发展的需求。

　　对希望进入投资的城市，企业会通过各种途径了解当地土地招投标的最新信息。他们会关注当地媒体的报道，以了解土地出让信息和市场情况，也会从兄弟公司处获取信息，包括杭州的开发商和目标市场当地的开发商，有时候他们也委托机构进行考察，自己公司也会派人过去“摸底”了解经济规模、消费能力等。

　　与获取土地出让信息相比较，对企业来说更重要、也更难把握的是了解当地市场。朱立东表示，对异地投资来说，由于楼盘是区域性的产品，企业需要对当地人文环境、消费习惯、城市规划等充分了解，但这方面的工作很难一下子达到满意的水平，在投资时企业容易心里没底。

　　增加土地储备的计划，企业往往根据几方面的因素制定，一是公司的发展战略、运行情况；二是市场情况。朱立东表示，公司需要让资金回笼和资金支出处于非常良性的状态，增加土地储备的规模，要与公司发展速度相匹配，同时必须保持财务上的稳健。市场时机也是考虑因素，在地价比较划算的情况下，公司会考虑多增加土地储备。

　　用于增加土地储备的资金，通常来自销售回款和银行贷款。杭州本土房产企业中的优秀企业，一般都能得到银行较大力度的支持。也有南都等企业尝试过房地产项目信托融资，但总体上，杭州房地产企业的融资渠道目前还比较狭窄。一些企业也开始考虑上市，除了绿城今年香港上市的可能性非常大之外，坤和、广宇等数家企业也有今后上市的打算。

　　杭州一些进行跨区域投资的企业，都曾遇到同样的问题，那就是当地土地供应量在短时间内放量，给企业带来市场风险。它们认为，这是企业跨区域投资遇到的最大风险，即无法把握当地土地供应的总量和节奏。

　　在理性、稳健的前提下，滨江房产、坤和建设等杭州开发商也都计划选择合适的城市进入投资。它们的态度是，首先这个城市必须符合企业的选择标准，在这个基础上，努力去了解它的土地项目信息，相信今年5月的深圳展会会有符合其“苛刻”标准的城市。