黄东升：“在北京做市场调查就花了10万块钱，调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资，但是要1千块钱租房子，1千块钱租写字楼。”

　　黄东升把这些写字楼隔成8平米左右的小间，配备好生活和工作设施，专门出租给刚毕业的大学生，结果，在许多写字楼都租不出去的情况下，他的写字楼别人排队抢租。

　　黄东升：“回报率那时候是15%，现在将近18%左右。”

　　而在上海，黄东升主要投资小型公寓，他投资的楼盘主要是地段好，交通方便，且周围写字楼多的地方，便于出租。

　　黄东升：“我想在地铁边上，大学城边上，就是车程不到5分钟的路我会买的，一个就是针对老外使馆区这边的，还有就是高级写字楼边上那种小套型的，租给白领的大学毕业生的，这些对象住，它才有稳定的回报。”

　　黄东升给记者讲了这样一个故事，当时，他在上海购房时，一个老太太和他同时看中了一套住宅，在签约时，老太太犹豫了，黄东升买下了，结果这个楼盘升值很快，一年后，老太太多花了20万从黄东升手里买回了这套房子。

　　黄东升：“一年以后她给我赚了20万，她那个时候以为房子会便宜不买。”

　　炒房要附和“3个必须”

　　黄东升给自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息，还有一个出手要快，第3个才是增值。

　　黄东升：“3个必须符合两个，要么你出手难一点也没事，租金抵了增值快，要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏赖摹！?/P>

　　黄东升告诉记者，投资房产，升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二，如果达不到就会亏本，为此，黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

　　黄东升：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款2厘7，贷款5—6厘，加起来除二，一年要达到6%，而且房子一定要增殖在6以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资，稳健的，买过来比如说是50万，明年租金2万5，明年价值55、56万左右，要不然你这个投资是亏本的。”

　　黄东升告诉记者，这些年投资房产他几乎从来没有亏过，就是因为他给自己订下的这个赢利点。

　　黄东升：“没有，因为我见好就收，还有，有一个潜伏期在那里，这段时间我潜伏下来，房地产是一个曲线，涨高，你要抓住最高点，买过来最高点，这才是利润空间。”

　　记者：“跌下来你该怎么办？”

　　黄东升：“出租，把风险转嫁给别人，所以买楼时要选择有回报的东西。”

　　黄先生说，商品房本身就是商品，有买才有卖，他与其他的投资者的不同之处，就是把投资房地产专门当作一门生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再做出决断，其实，黄先生与一般的投资者还有一个不同的地方，是他还投资工业用地，出租厂房。

　　在认识了温州的房地产投资者黄东升，从1998年开始，他已经在房地产市场上摸爬滚打了整整8年，随着对市场的了解越来越多，他的投资范围也越来越广，不仅投资买住房，还进入了一个绝大多数炒房一族都没注意的地方，工业用地。

　　在温州郊外不远的地方，是黄东升自己开的一家汽车修理厂，这处房产是当时他投标买下的工业用地。

　　黄东升：“修理厂是和他们一起搞的，楼上是出租的。”

　　黄东升告诉记者，他在外地主要投资住宅和商铺，而在温州，他投的最多的是工业用地，只要有工业用地拍卖，他都要去竞拍。

　　黄东升：“做生意有兴有衰，生意衰了后，地就腾出来了，不行了抵债了，竞拍拍过来的。”

　　处厂房共有3000多平米，黄东升只花了很少的钱就买了60年的产权，他把楼上的房子租了出去，楼下的厂房紧靠公路边，车流量很大，黄东升就和朋友合伙开了个汽车修理厂。