即将在12月29日出让的51号下沙江景住宅用地,规模达到了415亩,总建筑面积618884平方米。成为杭州实行公开的“招拍挂”以来,在公开市场上推出的最大面积地块。下沙板块是前两年杭州土地市场上的重要角色,在2003年,也曾经推出过2宗分别达到321亩以及364亩的江景住宅用地。当年两宗用地的出让价格并不是太高,此次推出的51号由于地块面积较大,总地款数额相对比较大,对开发商资金要求比较高,而且下沙板块目前陷入价格瓶颈,除中心区域以外,周边始终未有较大的突破。
在今年的土地市场上,曾经一度成为土地出让主力的转塘板块在今年没有土地出让,以往土地出让大户三墩、钱江新城板块今年推出的土地量也比较少。
风向三
市中心还是俏,楼面地价上万元
今年有大量土地集中在12月份推出,之前出让的土地数量相当少。因此目前统计的平均楼面价格并不是2006年全年的平均价格,但至少也在一个层面上反映了目前市场上各个区块的土地走势。
市中心板块的土地,不论是住宅用地还是商业用地,一直都是物以稀为贵。2005年吴山住宅地块以24032元/平方米成交,湖滨商业街二期地块以17770元/平方米成交。今年推出的几宗土地,同样延续了往年市中心板块的高价,而且商业用地的价格同样高出住宅用地许多。
20号杭汽发地块以住宅为主,成交价格达10870元/平方米,13号(湖滨地区22号地块)商业金融地块与去年的湖滨商业街二期地块紧邻,成交价格已攀升到19298元/平方米,另一宗位于新华路凤起路的16号市场展示用地兼容商业金融业用地,虽然只有3家公司参与书面竞价,但是竟然用了102轮才尘埃落定,成交价格12036元/平方米,远高于住宅用地的楼面价格。
由于城市功能逐渐转变,杭州市区的住宅用地越来越少,逐渐往城市边缘新兴的板块发展,城市中心逐渐发展成为以商业为主。随着去年的宏观调控,出台了不少针对住宅市场的政策,但是针对商业市场的政策比较少,因此在住宅市场进入销售淡季的同时,杭州不少写字楼、商业项目依旧保持了比较平稳的销售速度,受市场影响不大。
城东、城西、钱江新城三个区块则出现了接近或者超过7000元/平方米的住宅用地。反映城东板块的价格的主要是24号地块——位于凤起东路的一宗26亩的小地,该地块最终由杭州绿城东部建设有限公司摘牌,成交价格6925元/平方米,在该地块中,套型建筑面积90平方米以下住宅面积占其项目的住宅总面积比例70%。绿城集团未来将把房产开发的一个重点摆在杭州城市东部。
城西板块去年成交3宗土地,楼面价格都在7000元/平方米以上,今年到目前为止仅成交了一宗杭医高专地块,楼面价格为6864元/平方米。城西板块作为杭州市场上除了市中心、钱江新城板块以外,第三个重要的“万元楼盘”集中区域,今年新上市了5个楼盘,竞争相当激烈,市场存量也比较大,而且也像钱江新城板块一样,出现了楼盘销售速度参差不齐的情况,但是这并不妨碍开发商看好这一区块。
钱江新城今年仅推出了一宗住宅用地,占地面积27亩,可供建筑面积44840平方米,比2005年2宗住宅用地(总占地面积92亩,可供建筑面积16.7万平方米)更少。不过,出让的土地数量虽然少,出让价格并不低。去年两宗住宅土地的成交楼面价格都在5000元/平方米以上,今年出让的这宗土地,价格甚至攀升到7161元/平方米,更是创下了钱江新城板块住宅用地价格的新高。
今年钱江新城范围内在售的住宅项目超过10个,竞争异常激烈,而且大部分楼盘之间定位差异不大,价格战打得也是分外激烈。2007年随着大量公建项目逐渐进入市场,而杭州市场写字楼、商业的市场消化能力一直都不是很强,因此这些项目势必也会推出一些接近住宅的产品类型,与之抢夺客源。未来钱江新城范围内房产品价格走势也将面临严峻的考验。