在签订商品房买卖合同时，明明合同上的土地使用年限写明是从2003年到2073年；谁知等到如今正式办出房产三证，土地年限的终止日期变成了2066年，少了7年。相对于住宅用地的70年产权，相当于“缩水”了近1/10。近日，遭遇房屋产权缩水的读者陈女士给本报寄来邮件。

　　土地年限凭空少了7年

　　据了解，陈女士购买的是西湖区小和山某楼盘二期的一套房子。2003年12月26日，陈女士和开发商签订了商品房买卖合同，合同上的土地使用证号、建设工程规划许可证以及房管局的商品房许可证都是该楼盘二期的证件，土地使用年限写明是2003年4月17日到2073年4月16日。

　　去年1月房子交付了，按合同规定，应该在交付后60天内办产权证，因为种种原因，一直到去年10月28日，业主们才办出房屋所有权证。11月7日，陈女士在交齐一切办证费用后，终于正式拿到了三证，可拿到国有土地使用证后，陈女士惊呆了：上面明明白白写着，土地使用年限的终止日期为2066年12月20日，与合同有很大差别。陈女士咨询了有关部门，得知是因为开发商把二期的房子建在了一期的老地块上，才造成土地使用年限缩水。联系开发商后，他们的答复是：房产公司已经努力去争取办理过了，办理70年的土地证是不可能了；至于赔偿，没有先例。

　　陈女士气愤的是，房产商明知土地使用期限少了近7年，也不通知消费者。“像我这样的情况实际案例是怎么处理的？”

　　年限缩水可以要求赔偿

　　记者就此咨询了法律界人士。多位律师表示，目前关于房子使用年限“缩水”的案例，时有发生，但真正在法律程序上走到底的并不多，杭州目前还没有相关的判决案例。浙江六和律师事务所律师于建国说，像陈女士这样，二期的房子造在一期的用地上，并不少见。因为通常情况下，整个楼盘的施工审批通常是一次性通过的，楼盘的所谓一期二期三期，只是开发商内部的营销划分，跟预售许可证的领出时间有关。

　　至于赔偿诉求，于建国表示，开发商的行为属于未完全履行合同，因此理应对业主进行补偿，但是至于赔偿的具体标准，目前很难给出答案。

　　“以前在外地曾经有过一起类似的判决案例。”他表示，该案例的判决结果是开发商对业主进行“酌情赔偿”。这是因为多数购房者在签订购房合同时，没有约定出现此类情况应该如何处理的相关条款。“即使有，一般主要是两种赔偿方法：要么按总房款的年限比例进行补偿，比如说总价70万的房子，按每少1年赔1万元的价格；要么按土地出让金的年限比例进行补偿。而实际上，在这70年之间，同一块地、同一个房子，每年的土地价格和房价都是不一样，中间的损失很难计算。”因此，如果陈女士向开发商提出索赔，由于没有确切的计算依据，只能得到“酌情赔偿”。

　　房产抵押，弄清相关法律问题

　　银行贷款未清，能再抵押吗？

　　网友无名：我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。这种情况的话，这套房子可以去申请银行抵押吗？如果可以，房产证上的任何一方去办理，是否还需要征得另一方的书面同意？

　　此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权？

　　律师解答：从法律上来说，就房屋的价值，在按揭贷款额度之外，可以再次设置抵押。但一般来说，至少需要告知抵押权人。家庭共产处分，必须经所有共有人一致同意，否则房屋管理部门是不会办理抵押手续的。如果其他共有人不出现，至少要有书面的授权，否则该抵押合同是无效的。

　　对于遗产问题，如果有遗嘱，按遗嘱执行；如果没有，配偶、子女、父母为第一顺序。

　　预售商品房可以抵押吗？

　　网友r19191919：我朋友由于资金紧张，欲以一套已经一次性付款的预售商品房(明年交房)作为抵押，向我借一笔资金。请问：一次性付款的预售商品房可以抵押吗？如果可以，合同中要注意哪些问题？如果到时资金归还不了，应如何将房屋过户至我的名下？

　　律师解答：根据《担保法》的第三十四条规定，房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建，没有房屋产权证，因而购买人无法将其抵押。

　　购买被抵押的在建房，有风险吗？

　　网友XA125：前不久，我无意中听别人说起，我所购买的商品期房，被开发商抵押给了银行。我想问一下，这种房子有哪些风险？

　　律师解答：业主购买已经抵押的房屋，最大的风险是无法通过合法手续获得房屋的所有权，从而无法实现购买的目的。这主要体现为，双方签订的购房合同可以被确认为无效，或是抵押权人行使抵押权，从而使房屋陷入一种不稳定状态。

　　根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”即如果房地产开发商无法偿还银行贷款，那么银行有权将抵押物即房产进行拍卖、变卖以优先收回贷款。

　　在此情况下，购房者将无法以第三人的身份对抗银行，来保护自己的合法权益。

　　解押的房子，能被开发商再抵押吗？

　　网友H：在办理公积金贷款时，担保中心会要求去原楼盘的抵押银行开出撤押证明，以确认开发商没有把楼盘进行抵押。现在，网上签合同及公积金贷款均已顺利办妥。请问，这种情况下，还会存在开发商将该房屋再抵押出去的情况吗？如果开发商的楼盘在银行抵押期满未偿还贷款，是否会连累到已经开出过撤押证明的房屋？

　　律师解答：理论上，开发商将该房屋再抵押出去的情况有可能发生，但实践中发生的机率极低。因为银行是不愿在已经出卖的房屋上设置抵押的。

　　第二个问题，只要办理了该房屋的解押手续，就不会影响到自己的权益。因为整幢建筑中的房屋在法律上认为是可以分割的，故即使银行行使抵押权，也不会影响到。

　　你的问题比较复杂，要做准确判断需要提供更多的细节。

　　怎样防止一房二卖？

　　网友ysf：我最近看了套房子，但是开发商那边没有预售证原件和复印件，说是拿去换2007年的新证了，只告诉我一个预售证号。这里面有什么问题吗？

　　此外，他们的项目整体前期已抵押给工商银行了，按揭银行他们指定为招商银行。我怎样从工行解押，以防二次抵押、一房二卖的情况？

　　律师解答：目前，开发商办理商品房预售许可证时，房屋管理局通常要将其他“四证”暂扣以防止开发商将出售的房屋抵押，所以开发商通常只有预售证原件和房屋管理局出具的“四证”暂扣单；对于您所说的开发商换预售证之事，您可以向当地房屋管理局咨询。

　　当您的房屋要办理小产权证时，由开发商向工行还款，工行解押，再小产权证办理，最后招行对房屋再次抵押；在这个过程中，买受人最多就是督促，实际上起不了什么作用。

　　其实，只要《商品房买卖合同》依法备案，基本上就可以防止“一房二卖”。

　　泓瑞律师事物所 杨明哲