盘活按揭房手头多了600万

　　最近急需资金办转(加)按揭的不少，部分杭州中介就靠这项业务生存

　　“挥泪大甩卖！”以前杭州二手房市场上经常会有个别业主因临时急需资金挂出超低价格。但是最近，随着转按揭、加按揭业务越来越普及，“不卖房子也能花房款”的人越来越多了。就在前两天，杭州外滩房产刚刚给一位别墅的业主做了加按揭业务，贷款额为600万元。据了解，这可能是近几年来杭州房产中介帮房东按揭到的最大一笔金额。

　　按揭的房子也可用来融资

　　外滩房产的一位资深经纪人告诉记者，前段时间，一位杭州城西林语别墅区的业主周先生找到他们，想办加按揭。他是位企业主，最近急需一大笔资金周转。周先生的别墅面积300多平方米，另外还有大花园。几年前他买这套别墅的时候花了260多万元，而目前银行的市场评估价在1000多万元。因为别墅和商铺的贷款额最高不得超过6成，中介公司就帮周先生贷到了1000万的6成，也就是600万元。

　　银行人士表示，春节前需要钱的人相对更多，主要是企业主和生意人。很多人倾向于用房产抵押贷款进行融资。眼下很多银行推出了非交易类转按揭和加按揭业务，为那些尚未还清贷款的房子提供了一次融资的机会。

　　据一位业内人士透露，由于前几年杭州房产的增值速度非常快，以前用20多万元买的房子，按照现在的市价也许都超过60万元。一些需要重新置业或是经商投资的业主们就盘算起了重新把房子按揭的主意，把房子增值部分的金额好好利用起来。

　　个别门店月转按揭额高达一亿元

　　据21世纪不动产金融服务中心相关工作人员透露，现在这个时间原本是中介业务的淡季，置换租赁成交都不多，但是因为最近转按揭业务的火爆，他们的房产经纪人也都没有闲着。

　　21世纪是杭州比较早开始介入转按揭业务的中介，从去年开始，加入这一行列的中介越来越多，现在杭州几乎每家中介都在涉及转按揭业务。最近，就连租赁业务量最大的杭州房产中介“我爱我家”也开始打出广告，要帮客户“不卖房子也能花房款”。即使在业务量被严重分流的情况下，21世纪不动产的这位业内人士还是表示，从去年开始，他们的转按揭业务增长就非常可观。业务最好的门店一个月的转按揭额就超过一亿元。

　　对于一些品牌、规模都比较大的房产中介，加按揭和置换租赁成了两大主业，而对一些置换业务严重滑坡的中小房产中介，就主要靠加按揭业务生存了。一位不愿透露姓名的中介老总说：“现在置换和租赁的业务真的比较淡，如果仅靠这些业务，企业根本无法生存，加按揭业务获得的佣金就是我们的收益主要来源。”据这位老总的保守估计，他们来自加按揭业务的佣金已经占到了整体收益的9成以上。

　　银行放低门槛抢客户

　　2006年上半年，深圳发展银行杭州分行在推出双周供的同时率先推出非交易类转按揭，从其他几大银行吸引了不少老客户。随后中国银行、杭州市商业银行也相继推出非交易类转按揭和加按揭的业务。这类业务逐渐被开发为房产融资的新品种。

　　杭州市商业银行有关人士告诉记者，自从去年4月份推出转按揭和加按揭业务后，来办理这个业务的客户越来越多。而推出此类业务的银行也逐渐多起来了。日前，浙商银行推出了全新“浙商融资通住房易(转加按)”业务。该项业务最吸引人的是客户不需要支付一两千元的担保费。“这笔钱由银行负责埋单。”浙商银行个人银行部的负责人表示。

　　工商银行也差不多时间推出了加按揭业务。同时，工行还增加了新的优惠措施，借款人可申请将父母、配偶或子女作为共同借款人，工行将一并考虑共同申请人的收入。

　　在贷款利率方面，银行也给予一定的优惠。如根据工行的规定，抵押物为住房的，对再贷款额度不超过原购置价格70%的部分，利率可打8.5折；超过原购置价格70%，而低于住房市场价值70%的部分，可享受基准利率。抵押物为商用房和别墅的，享受基准利率。也就是说通过加按揭多出来的那部分贷款，可享受基准利率，原有的那些贷款可享受8.5折优惠。

　　转按揭成本也不低

　　天下没有免费的午餐。业主办理加按揭或转按揭还需支付中介佣金、担保费等费用。

　　记者调查得知，现在杭州中介的转按揭服务佣金收费方式都不太一样，有的是分段收费，有的是按点数抽成。一般而言，佣金的额度为中介帮业主实际按揭到的金额的1%—3%。而从各大中介承接的单子看，目前加按揭额度主要集中在50万元—100万元之间。其中别墅和商铺的加按揭额度不得超过增值部分的6成，而住宅最高则可按到增值部分的8成。

　　某房产中介金融服务中心的负责人表示，每家银行所提供的服务也不太一样，比如有的银行不能做加按揭，需要先转到别的银行才能加按，而有的银行直接就可以升级“加按揭”。中介对这些情况更为熟悉，能帮业主选择到最适合自己的产品，同时省却自己办手续的麻烦。还有中介表示，一些客户自己比较难完成的单子交由中介处理，成功的把握会更大。

　　另外，如办理转按揭还需付担保费，一般收费在1000元—2000元之间。此外还有评估费和公证费。如新增50万元的转按揭贷款，房子主人需支付的费用接近10000元。

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　　转按揭和加按揭

　　转按揭是按揭贷款在不同银行间的“跳槽”，而加按揭则是同一套房产在同一家银行中的“加薪”。

　　通俗点说，转按揭有两种情形，一是某人在银行办理的按揭贷款转到另一人的名下；二是在某家银行的按揭贷款转到另一家银行。根据这两种情形，转按揭业务可分为：交易类转按揭和非交易类转按揭。

　　加按揭的实质与转按揭类似，不同的只是不需要换银行。

　　转(加)按揭流程

　　举一个简单的例子，几年前，张先生从A银行贷款70万元买了一套100万元的房子，目前还剩30万元贷款未还清。现在他需要把按揭转到B银行。

　　第一步，他需要先和B银行达成协议，由B银行出借30万元还清A银行的剩余欠款，注销该套房产的抵押登记。

　　在这里，如果张先生能自筹资金还清30万元，就不需要向银行借钱。如果需要银行出借30万元，那么张先生还需要支付一笔一两千元的担保费。这时，通过担保公司做第三方担保是最常用的方式。

　　第二步，张先生向B银行申请新的按揭贷款。B银行对房产进行新的评估，并按照首付3成的比例进行贷款审批，房产也要重新办理抵押登记。如评估结果为120万元，那么张先生最多可获得84万元的贷款，扣除此前30万元的借款，还有54万元的可用资金。

　　当然，这54万元的贷款用途仍需要进行审批，如用于装修贷款，则需要提供装修合同；用于消费，也需要提供消费申明。

　　而对于加按揭来说，因为也需要注销原有的抵押登记，再办理新的登记，同样需要先有一笔资金还清前面的剩余欠款。整个流程与转按揭基本相似，惟一不同的是，按揭者只要跟一家银行打交道就够了。