土地增值税下月起清算杭州房价近期影响不大

　　房地产调控再出重拳，沪深地产股昨全线狂跌

　　窗外，阴雨连绵。

　　26岁的宣莉第一次真正感受到了把心攥在手里的感觉。毕业后一直租房住的宣莉，在这一波股市热潮中选择了地产股。昨天她迎来了成为股民后的第一次地产股大调整。

　　“买不起房，就做个房产公司的股东吧，谁知钱没赚，就套牢了。”尽管有同事安慰宣莉问题没这么严重，但宣莉自己依旧觉得很悬。她是1月8日购入新湖创业(600840)的，而昨天一个跌停，新湖创业从开盘时的12元跌到10.85元，跌进宣莉买进的价格。

　　从来就不对数字感兴趣的宣莉，直到快吃中饭的时候，才看到了这个消息：国家税务总局宣布，从今年2月1日起，房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳。

　　昨天的深沪两市，地产股全线狂跌，万科、新湖等26只地产A股跌停。

　　相对股民而言，地产商对新年房产调控第一拳的解读更为惊心动魄。

　　从“预征”步入“清算”时代

　　16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

　　据业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。

　　但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%。在杭州，普通商品房的预征标准为0.5%；而南京、上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

　　根据16日发布的《通知》精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这标志着房地产开发项目将全面迎来土地增值税“清算”时代。杭州如果以清算方式征收土地增值税，税负将从销售收入的0.5%提高到最高可达31.5%。

　　沪深26只地产股跌停

　　天鸿宝业、新湖创业、金地集团……昨天沪深两市竟有26只地产A股跌停！连一直以“回调一小步、前进一大步”堪称2006年“东方不败”的地产龙头万科A和万科B，也没能幸免，双双跌停！

　　周先生昨天苦着脸，有些无所适从的样子。听说B股行情走好，前两天他还特地开了B股账户，又考察了几天，看到金山B股呈现出强劲走势，便兴冲冲地在周一追高杀入。即使周二下调4%时，他还是心不慌，相信能涨回去。可是昨天的这个跌停板让他初入B股市场，就真正体会到深套后郁闷的滋味。“关于土地增值税消息前几天就有所耳闻，也没怎么在意，原本以为会被市场的强势消化掉！”他说。也因此，他没怎么在意，下午也是放心地出去办事了。“谁知回来就收到一个跌停！”周先生一脸难以置信的神情。

　　市场人士分析认为，地产股集体暴跌，成为昨天股指跳水的主要原因。从成交量来看，地产板块明显有资金撤离迹象，机构杀跌引发了市场恐慌性抛售，两市双双刷新天量纪录，共成交1508亿。

　　“不过看到龙头万科也跌停情绪又稍微缓和些。希望明天再跌一跌后，就有起色。”虽然心里郁闷，周先生觉得利空出尽后便是利好，他轻易不会割肉。

　　对楼市影响不会“一刀切”

　　土地增值税显然是昨天杭州开发商谈论最多的一个热门话题。不少房地产公司的老总纷纷翻出有关资料，认真研究。

　　记者拨通杭州某房地产开发商的电话，电话那头传来一声叹息：“影响还是很大的。”他解释说，这主要体现在土地的增值上。前几年，许多开发商拿到的地都很便宜，特别是一些协议出让的土地，几十万元就能买到一亩，而这些土地上开发出来的项目，起码卖到每平方米四五千元以上，这中间的利润是无法想象的。这部分利润如果真要缴，开发商的利润将要大大缩水。

　　而这位开发商觉得，最关键的问题是，开发商在一个项目中获得的收益，十有八九已经投到新的项目中，或者拿了新的地块。土地增值税如果在这个时候清算，开发商又到哪里去凑这笔钱？这实在是很大的问题。

　　相对来说，近一两年通过招拍挂拿地的项目会轻松一点。盛元房产总经理简光伟认为，因为这些项目拿地成本已经很高，加上经过数次宏观调控，定价普遍比较理性，毛利润其实不高。

　　简光伟认为，土地增值税的征收，对整个经济态势来说是有利的，想要长久在房地产行业做下去的开发商，应该积极看待这一政策。因为任何行业到了一定的阶段都会回到均衡利润，这是必然规律，也有利于这个行业的健康发展。

　　杭州房价暂时不会上扬

　　对于广大购房者来说，最为关心的显然是“新政”一旦实行，是否会意味着买房要付出更大的代价。

　　对此，滨江房产集团副总经理朱立东表示，影响房价的因素很多，而目前的决定性因素显然还是供求关系。从当前的市场行情来看，开发商不会这么快就把税费转嫁到购房者身上。但从长远来看，“新政”会让楼市放缓开发速度、缩减项目规模、放慢扩张速度，从而影响楼市同一时间的供应量，同时对楼市的房价产生影响。

　　一位不愿透露姓名的业内资深人士也表示，政策对房价发生作用不可能这么快。但从长期来看，还是会促使楼盘特别是拥有稀缺资源的项目价格上扬，“一下子增加了那么多税费，开发商会有意识地把这部分成本转嫁到购房者头上。”他说。

　　开发商

　　再度面临洗牌

　　如果说，自2005年开始的楼市调控已经让一些小开发商的日子越来越难过的话，那么土地增值税清算后，连中等规模的开发商都将面临洗牌。

　　杭州楼市一位知名的房地产开发商坦言，随着国家对房地产行业一道紧似一道的宏观调控政策的实施，已经有一批小型开发商萌生退意，而一旦算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的行业之一，盈利空间大幅下调，今后杭州楼市将更加呈现出强者愈强，弱者愈弱的竞争态势。

　　他表示，一些资金实力不够，手头仅有一两个项目的开发商，会加快卖掉手上的存货，回笼资金后急急撤离市场。而一些原本想进入楼市掘金的外来者，也会放缓进门步伐或者干脆放弃。只有资金实力真正雄厚，对房地产行业持有正确态度的企业，才能在房地产行业长久生存。

　　同时，这个税收“新政”还将加大开发商囤地难度。旅游房产任建刚说，一家品牌房地产企业必须有一定量的土地储备，才能维持长期发展，而在房地产业的上升阶段，地块升值其实也是房地产开发利润的一部分。然而，从严征收土地增值税后，土地升值越多，税负就越高，到最后就会只有少数大开发商才有能力可以储备足够土地，税收“新政”将加速地块向地产大鳄集中，而地产大鳄根据自己的品牌和品质优势，反过来又可以通过提高房价来扩大利润。

　　全省房价

　　涨幅5年最低

　　经过近两年的宏观调控，我省房价涨幅出现明显回落。昨日记者从国家统计局浙江调查总队了解到，去年全省房屋销售价格比上年上涨2.5%，是2002年以来涨幅最低的一年。

　　从主要项目看，去年全省商品房价格比上年上涨2.9%，其中住宅价格比上年上涨了3.1%，非住宅价格比上年上涨了2.2%。全省二手房价格比上年上涨了1.7%，其中住宅价格比上年上涨了1.5%，非住宅价格比上年上涨了2.7%。

　　据全国反馈资料，去年12月份全国房屋销售价格比上年同期上涨5.4%。我省杭州和宁波去年12月的房屋销售价格比上年同期上涨3.3%和2.4%，分别低于全国2.1个百分点和3.0个百分点，在全国70个城市中位列第55位和61位。我省温州和金华去年12月的房屋销售价格比上年同期分别上涨3.8%和0.4%，分列全国第49位和69位。楼市宏观调控政策在我省已得到十分明显的效果。