金华17位个人在市区买地建房的消息，给个人合作建房提供了一种思路：那就是将市区土地小块分割，出售给个人建造。这条新闻引起人们极大兴趣——

　　　个人合作建房“金华模式”能否移植杭州

　　截至1月25日，金华首次分割出让的市区18个“迷你”地块的买家，已经全部交齐土地款。很多人对“金华模式”欢欣鼓舞，认为个人合作建房在2007年的1月，以良好的开局，迈出了实质性的第一步。

　　这种“金华模式”说到底，是将市区土地的“边角料”小块分割后出售给个人，并在操作上实行“三个统一”：统一分割竞拍出让；统一规划；统一建房。让人感兴趣的是，这样的模式，到底可不可能推广？有没有可能在杭州也这么操作呢？

　　自然人，能不能在杭州拿地

　　温州的合作建房，是以公司名义出现的，即瑞安正元房地产开发有限公司；而金华，是自然人直接拿地。

　　据记者向金华市国土部门了解到的消息，其拍卖出让的39号地块分割为18个单元出让，每个单元面积约108平方米，每个地块的起拍价在8300元/平方米左右。拍卖会上，17位个人拍得了18个地块，每块地最后的成交价格为90万~133万元。

　　根据金华市国土部门的出让说明，这18个迷你地块在规划上，底层为沿街店面，二至五层为住宅，六层为阁楼；在建房程序上，竞拍人在竞拍成功后要交纳20万元的统一联建保证金，并在签订合同的半年内和一年内动工和竣工。

　　根据用地建设要求，18个地块分18个单元建设，建房户按幢推举一户为委托代理人，负责该幢房屋的设计、报批以及施工管理，并由业主自主选择一家有资质的施工单位进行施工，费用自理。

　　这种自然人拿地的金华模式和温州模式相比，前者是每个自然人直接拿地，直接建设；后者是众多个人集资后再交给房产公司拿地操作。因此相对而言，金华模式显得更容易操作。

　　如果杭州要复制金华模式，首先要解决的问题是个人能否直接拿地。而这，目前在杭州是被政策允许的。

　　杭州市国土部门相关工作人员表示，对于个人拿地，政策上一直没有禁止，杭州不乏个人拿地成功的先例。根据相关资料，从2003年4月至今，杭州共有3起个人拿地的先例：2003年12月，自然人温荣辉以3360万元的价格竞得滨江一地块；2004年5月，自然人叶福林和大北房产一起拿下下沙一块地；2005年3月，自然人赵雪峰以3.38亿元竞得了九堡地块。

　　既然在杭州，自然人也可以竞拍拿地，那么，有没有像金华这样的市区小块土地可供人们选择呢？

　　杭州市区土地，“边角料”多不多

　　之所以17位个人能在金华拿地，一大条件是地块面积小，能买得起的人比较多。每块地108平方米，只有0.16亩左右，土地总价在百万元上下，再加上建安成本，总费用约在150万元左右。

　　“我们从2006年初就开始计划这种推地方式，期间一直反复调研论证，由于2006年出让的多为大面积地块，出于对市场风险的考虑，我们没有采用这种方式。现在临近年底，大宗地块已经基本推完，我们才试探性地推出小地块，投石问路。”金华市国土局经济开发区分局综合业务科科长傅学农表示。

　　事实上，这种将小块土地划分成独立单元出售给个人的做法，在乡镇和城郊结合部出现得比较多，而金华这次尝试在市区推出主要面向个人的微型地块拍卖出让，有关部门表示，是因地制宜的考虑结果。

　　“随着城市本身的开发建设，一些散落在闹市区的零星小地块，虽然位置不差，但是由于面积较小，不成规模，开发商又不感兴趣，因此成了边角料。这些地块如果空着不开发，对城市规划和景观形成不利影响。”金华市国土局经济开发局分局相关负责人说。

　　综合了这些考虑因素后，金华将这些“边角料”地块整合后分割出让。据悉，当时的竞买者共有26人，主要是手头有闲散资金的小投资者、想购置土地作办公用房的中小企业、亲戚朋友想合伙建房降低购房成本者。

　　那么在杭州，像这样的城市土地“边角料”多不多？

　　杭州个人合作建房最早的倡议者王涌宇对记者表示，其实前不久富阳也推出了小型地块，但是杭州个人合作建房联盟的成员普遍认为富阳有点远，因此并不感兴趣。“这种分割统一出让的小地块，在地理位置上必须处于比较市中心位置，否则并不适合个人合作建房的定位。”

　　王涌宇说，自己曾经对杭州土地市场做过观察和调研，发现其实杭州市区也有不少因为拆迁问题而遗留下来的零星地块。但这些“边角料”多要求原拆原建，不要说个人，连开发商都很难去开发。

　　“因为拆迁问题遗留下来的零星地块，开发商都啃不动，个人更啃不动！”一位杭州开发商也直言不讳地表示。

　　从杭州土地公开出让的记录来看，从2003年4月至今，杭州出让面积最小的住宅地块为2003年6月出让，面积有1854平方米，总价740万元。

　　事实上，杭州市区的零星小型地块，“目前一般都规划为绿地或者停车场，做公共使用。”杭州市城市规划设计研究所相关负责人说。

　　土地小块分割出让，值不值得推广

　　金华模式给我们很大一个启示，如果有足够小的地块，足够少的建筑面积，需要的资金量不那么大，更多的个人拿地建房不是梦。关键是，这样的模式究竟有多大的推广价值？

　　金华市国土局相关负责人认为，对土管部门来说，这样的模式具有资金到位快、竞拍总价高的优势。18块迷你地块的土地款，在竞拍三日内已经全部交清。而根据业内人士的折算，2006年，该区域的地价行情，基本在150万元/亩左右，特别好的地块在200万元/亩，而39号地块的18块单元，从竞拍结果来看，出让价将近200万元/亩，这样的成交价无疑是比较理想的。

　　而在杭州合作建房QQ群里，群友们表达了“如果杭州也能这样多好啊”的感叹。

　　但杭州的开发商普遍认为“金华模式”在杭州出现的可能性极小。一位开发商表示，金华的楼价比较便宜,均价约为4000多元/m2，在这样的情况下，土地价也要百万元左右。而杭州市区的普通商品房均价在万元左右，需要的资金量更大。

　　此外，个人合作建房的管理也是开发商们最多质疑的地方。“无论地块大小，前期的审批程序都是一样的，把地块分割出让，每块地都要审批，首先是增加了工作量和复杂程度。”杭州某房产公司一位高管表示，“而且每个人对于住宅的想法都不一样，建筑的外立面、造型、色彩等不尽相同，这有可能导致城市景观杂乱无章。”

　　除了资金量和城市景观外，更有一种主流观点认为，毕竟住宅开发的规模化、产业化、专业化是社会经济发展大势所趋，如果再回到个人买地个人造房的操作模式，恐怕不利于更多的人改善住宅。

　　“开发住宅需要整合规划、建筑、景观、施工等等各方面的资源，需要各类专业人才，开发商做起来尚且有难度，更何况是个人呢。”一位开发商不无担忧地表示。

　　此外，则是对土地的利用上。小块土地要个人买得起，其必备条件是容积率不能太高，比如像金华那样造多层，否则总建筑面积过高，买起来同样困难。事实上，越是社会经济发达的城市，其容积率越高。在杭州，除了沿西湖一带因城市景观需要还能建矮房子外，很难像金华那样去建多层住宅。

　　个人合作建房提出的初衷，是人们想拒绝开发商的暴利行为，以低成本解决居住问题。但各种模式的个人合作建房，到底有多大的推广性，现在还是个疑问。