又到“3·15”。作为消费领域主要消费品之一的商品房，由于其消费不仅涉及商品本身的面积、结构、质量等问题，还与小区规划、容积率、公建配套设施、物业等有关，因此近年来商品房在蓬勃发展的同时，也日益成为投诉的热点。

　　一方面消费者的维权意识越来越强，另一方面，房产商经过多次案例的处理也越来越精明，所以维权的难度和成本将大大增加。在“3·15”来临之际，我们邀请浙江六合律师事务所张彦周律师和浙江六合律师事务所于建国律师，对一些引起公众关注的房产维权热点问题进行分析探讨。

　　房产投诉焦点主要集中在哪些方面？记者采访发现，合同和质量纠纷仍然是排在前列的；此外，在新的房地产形势下，买卖房产的税费问题和退房纠纷也成为热点。

　　热点一：商品房合同纠纷

　　案例：

　　何女士于去年在杭州周边某县的一个楼盘购买了一套商品房，合同上的交房日期为今年1月份。虽然现在该住房基本完工，但水、电未通，业主根本无法入住。何女士质疑说，这种住房是否符合交房的标准？开发商延迟交房，是否应该给购房者一定的赔偿？其标准如何确定？

　　律师点评：

　　据《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”

　　无论购房者与开发商在合同中约定的交付条件如何，开发商所开发的商品房作为建设工程必须是竣工后的工程，而根据《建设工程质量管理条例》的规定：“竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：一是完成建设工程设计和合同约定的各项内容；二是有完整的技术档案和施工管理资料；三是有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；四是有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；五是有施工单位签署的工程保修书。”

　　何女士所购的住房至今没有通水、电，显然不具备交付使用的最基本条件，开发商在约定时间内未能按质交房已属违约，何女士不仅可以拒收房屋并可依法追究开发商逾期交房的违约责任。

　　热点二：交房验房纠纷

　　案例1：

　　彭先生在验房时发现紧贴房屋的东外墙加建了一堵墙壁，导致视野被阻拦，而原来设计此处视野很好，且按照合同的平面图，此处并无墙壁。因为，他要求开放商整改，开发商却置之不理。

　　律师点评：

　　如果开发商规划设计变更是取得规划部门的批准，则业主可选择退房，或者选择与开发商协商后签订补充协议，开发商有义务对该设计变更给业主造成的损害承担责任；当然如果开发商的设计变更是没有经过批准的，则是一个纯粹的违约行为，应依法承担违约责任。

　　案例2：

　　王先生在交付的新房中发现，书房的层高只有2.46米，而客厅和卧室都有2.75米，书房比客厅整整少了29厘米，如果书房做吊顶、铺实木地板，层高将相当矮。

　　律师点评：

　　这个需要看开发商提供的规划设计图上是否标明层高，另外要看合同中对层高是如何约定的。如果是开发商擅自更改了设计或违反了合同约定，那么可以向其主张相关权利。

　　热点三：二手房交易税费纠纷

　　案例：

　　林女士于2006年6月从其朋友处以受赠形式获得住房一套，私下实际支付了购房款38万元。2006年11月，“受赠”住房涨价，林女士欲转让房屋赚取收入，但得知国家政策规定须据实缴纳20%的个人所得税。因林女士的房屋是受赠的，无法扣除相关成本，需全额缴纳营业税、印花税、契税等，各种税费合计，比正常过户的税费要高出许多，由此增加了更多的经济成本。类似这样的二手房交易中的纠纷现在有不少。

　　律师点评：

　　自从去年针对二手房交易调整税费后，二手楼市出现了不少以“赠与”形式出现的交易房。有部分人为了达到逃避缴纳营业税和个人所得税等目的，通过赠与方式进行产权转让，而私底下卖方收取买方房款。

　　这种方式，实质上双方均存在风险，“受赠方”权益更是严重受损。根据《合同法》有关规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。也就是说，假赠与中，买方如拿到房产后发现有质量问题，在法律上是不受保护的，很难要求卖方赔偿。

　　热点四：补差价及退房纠纷

　　案例：

　　童先生去年初购买了杭州近郊某楼盘，当时的开盘价格为5000多元/平方米，售楼人员一再表示这个价格是底线了，童先生于是签订了购房协议。但是过了几个月，该楼盘频频打折，价格不断下降，最低价格到了4300元/平方米。童先生和其他买了该楼盘的业主非常气愤，要求开发商实行差价补偿，否则便要求退房。

　　开发商则认为买卖商品房是市场行为，涨跌都是正常的，购房者下单时都应有心理准备，开发商不是保险公司。

　　律师点评：

　　因为楼盘价格下降引发的业主要求退房的情况，是去年以来杭州楼市的焦点之一，特别是一些价格下跌幅度比较大的楼盘，业主呼声很高。不过退房成功的案例很少。

　　根据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在白纸黑字的合同里价格约定是清晰明白的，如果童先生不履行的话，会被追究违约责任和判令继续履行合同。

　　房地产买卖合同的签订是一种市场交易行为，市场行为的双方当事人都是具有一定民事行为的自然人或法人，他们应该能够考虑到市场风险的变化，商品房的价格无论上涨还是下跌都是可能的，这些涨跌情况的变化没有人有能力掌握或控制。为了维护市场交易秩序的稳定性，作为司法机关的法院肯定不允许一方当事人随意变更或撕毁合同。