“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”10月1日起正式实施的《物权法》中的这一条规定，让一些想在住宅办公的杭州经商者看到了一丝变化。

　　杭州市中心某商住楼的物业公司老总倪树高有点高兴：这幢住宅楼曾因聚集了一批中小公司而闻名，80%的住宅都被公司租作办公楼。自从杭州住宅禁商后，别说新注册公司，就连老公司年检也通不过。而据业主委员会商议，2/3以上的业主都同意这幢楼作商业用，但杭州市的住宅禁商规定，除非住宅产权变为写字楼产权，才能改成办公楼。由于缺少相应的法律支持，老倪多次向相关部门打报告都没结果。《物权法》出来后，老倪告诉记者，他已咨询过相关律师，他们“住改商”的想法有一定的可行性。

　　自2004年底起，杭州市就开始“住宅禁商”。然而，在《物权法》给住宅经商留了“口子”后，杭州是否会出现松动？据媒体报道，为了与《物权法》相适应，北京市政府法制办公室近日透露，在《北京市房屋租赁管理办法》最终出台时，将会去掉征求意见稿中有关禁止住宅商用的规定。杭州有没有可能也在这方面改变说法呢？

　　住宅禁商，松动了吗

　　近日，北京市政府法制办主任周继东表示，“民宅禁商”的规定，已经从《北京市房屋租赁管理办法》的草案中删除。原因是目前北京市实行的“民宅禁商”与将要实施的《物权法》中的条款产生了冲突。

　　记者向杭州市工商局企业注册登记处了解，从2004年起，杭州以多种约束条件限制“住宅商用”。

　　2004年11月出台的《杭州市关于简化企业注册登记手续的若干意见》中规定：“企业(个体工商户)以底层房屋和二楼以上住宅(含二楼)作为经营场地的，可凭规划部门的审批意见及其他相关证明申办注册登记。”

　　2005年6月，杭州市规划局出台了《关于加强杭州市区底层住宅从事经营活动管理的若干意见(试行)》，根据规定，住宅小区要经商必须报经规划、国土资源等有关部门批准。

　　而去年10月1日开始实施的《浙江省物业管理条例》第四十一条再次重申：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　从上面的这些法规看，虽然没有明令禁止“住宅经商”，但“报规划、国土部门批准”意味着要将住宅产权改为写字楼或商铺产权，使用年限一下子从70年缩为40年或50年，很多业主都不买账，也自然限制了“住宅经商”。

　　而《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时《物权法》第七十七条还规定，业主不得违法法律、规划以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　相比杭州的规定，物权法的限制少。浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟认为，单从法律法规的条文上看，不管是《关于加强杭州市区底层住宅从事经营活动管理的若干意见(试行)》还是《浙江省物业管理条例》，住改商都需两个前提条件，一是其他业主同意；二是规划国土部门批准。而物权法只有前一个条件。

　　住宅可商有困难

　　住宅禁商究竟有没有跟《物权法》冲突？

　　浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟认为，虽然从字面上看，杭州的条件更严格，但即使像北京那样删除“住宅禁商”条款也不意味着“住宅可商”。

　　对于一些想要从事餐饮、娱乐目的的人来说，《物权法》第77条明确规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。从这一条款看，“有利害关系的全体业主”范围不明确，而且“如何算是征得了业主同意”也不明确。而且要征得有利害关系的全体业主同意也是很难的。这一切实际操作起来有困难，有待相关细则出台。

　　住宅禁商不要一刀切

　　虽说物权法尚未实施，没有相关实例，眼下的一切纯属理论探讨，但采访中，一些读者对此发表了自己的看法。

　　住在朝晖新城商住楼的小叶反映：自从“住宅禁商”后，在这里办公的企业越来越少了。据我爱我家市场研究中心数据调查显示，“住宅禁商”后商住楼挂牌量明显上升，如文三路某商住楼住宅禁商后，陆续挂出来近10套房子，不少创业人不得不把办公地点迁到了一些写字楼。

　　对此，一些市民拍手叫好，认为禁商之后居住环境大为改善。但是也有一部分专家对此有自己的看法。“对于创业初期的企业来说，写字楼的成本太高，失去了商住楼这个孵化器之后，创业的成本会大大增多，这不符合鼓励大家创业的背景。”一些毕业后准备在杭州自主创业办公司的大学生，对“住改商”充满了期望。

　　针对物权法的新规定，有人认为，是否住改商应视物业具体情况而定，因地制宜区别对待。比如说，居民居多的住宅小区可限制住改商。而像一些地理位置优越、适宜办公的商住楼则可考虑住改商。