物权法冲击波余波未了

　　事实上，开发商突击出售车位的情况在其他小区也不同存在着。在去年才交付的滨江一个楼盘，不少业主也不约而同接到了开发商“兜售”车位的电话。“去年买一个车位要17万，今年只要12万就够了，开发商究竟在打什么算盘啊？”在小区的业主论坛上，这件事也被传得纷纷扬扬。

　　《物权法》带来的冲击波也不仅仅体现在车位上。记者在采访中了解到，杭州不少小区的业主和物管都曾为小区共有部分收益的问题产生分歧。比如地下室、电梯广告等，这些地方一旦出租后，收益如何分配，这往往是引发业主与物业公司矛盾的一个重要原因。

　　杭州市下城区建设局物业管理中心有关人士说，《物权法》明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主所有，那么由此产生的收益应该投入到业主共同财产中的维护、养护中。打个比方来说，物业公司将小区内的门卫用房出租给商店做店铺，租金就不应该归物业公司，而应该归全体业主所有；物业公司在满足本小区业主的前提下，如果把小区内的共有车位对外开放，其收益也应该归业主。

　　有关人士还说，《物权法》实施以后，还有几种情况就得到明确，比如小区里的电梯，有的住户认为自己住的楼层很低，平时根本就没用过电梯，所以拒绝交纳电梯费，这是明显违法《物权法》的，因为《物权法》明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权益不履行义务。

　　还有就是在物业公司的选聘上，也将有一些变动。《浙江省物业管理条例》的规定，业主委员会选聘和解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。但按《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“这样让选聘物业公司的行为显得更科学。”有关人士称。

　　律师说法：一枚硬币的两个面

　　如同一枚硬币的两个面，同样一部《物权法》，却成了业主和开发商利益纷争双方的“武器”。孰是孰非？记者走访了中国房地产协会法律专业委员会副主任、锦天城律师事务所的姜丛华律师。

　　姜律师认为，之所以会出现开发商和业主分别拿同一部《物权法》说事的现象，主要是目前还缺乏《物权法》的实施细则和法律解释。不同立场的人对《物权法》中每个条款的理解均不同，比如说，《物权法》中对于公共设施的定义和范围就需要有具体的明确和界定。

　　姜律师强调，按照《物权法》的规定，首先有一个基本原则是不能违背的。即凡是在小区建筑规划内的，无论绿地、道路或是车位，所有公共配套设施都是为全体业主服务的，开发商不得改变原有规划的用途。如果现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，造成小区内没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，则是不合理、不合法的。

　　《物权法》有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　姜律师解释说，《物权法》通过立法明确了业主的建筑物区分权。这就需要业主在买房前事先了解明确小区的各种配套设施；也要求开发商要明确告知要买房的业主，小区内有多少车位，业主认同后可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。业主拥有自主选择权。

　　对于车位是有偿使用还是无偿使用的问题，姜律师解释道，非社会公用道路停车位可以有偿使用。但这里又牵出另一个重要的问题，由小区内共有部分而产生的收益归谁所有？收益如何分配？姜律师说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付物业公司对车位进行管理的费用及道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。