“资本浙商”系列报道⑦

　　从“土地时代”

　　走向“资本时代”

　　广宇集团掀起浙江房企上市潮

　　这两天，杭州市第七届人居展正在如火如荼地进行着。种种迹象表明，在过去一年中因火爆股市而有些受冷落的杭州楼市，目前也正渐渐恢复着它原有的地位和关注度。而在重新席卷而来的楼市热潮中，杭州的房地产开发商也纷纷考虑如何利用资本市场进一步发展自身。

　　广宇集团先走了一步，早早地抓住了资本市场活跃带来的机会。3月26日终审过会，4月初成功路演、询价，4月27日正式上市发行，一连串的历史性动作，对广宇集团股份有限公司来说意义非凡。而作为“浙江第一家A股IPO(首次发行上市)的房产企业”，广宇的成功上市，也在浙江房地产业内再度掀起一股资本运作风潮。

　　广宇发行价在10.80元，首个上市日开盘价达到20.61元，涨幅90.8%；当日走势平稳，到收盘价格为19元，涨幅达75.93%。经过20多日“颠簸”，截至上周五，广宇最终收于19.5元，离第一天开盘价仅一元之差。

　　十年曲折上市路

　　好事多磨，广宇的上市之路也是经历过多年耐心的等待换来的。

　　广宇集团创办于1987年，2002年以前一直立足于杭州房地产市场的开发。2002年以来，公司先后进入黄山、肇庆等地房地产市场，目前在建和规划开发面积达136万平方米。1993年杭州广宇房地产集团成立，2004年开始筹划上市。

　　其实早在1997年，广宇就有过一次可能上市的机会。当时的建设部等有关部门希望广宇集团和部委旗下的另一家企业合作成立公司，然后捆绑上市。但是在广宇集团董事长王鹤鸣看来，那家企业并没有多少优良资产，利润很差，他选择了放弃；随后的2000年，又逢到一个上市好机会，但因为股本金小，没什么项目地块，同时买壳上市又不知水深水浅，广宇也放弃了。

　　这一等，又是四年时间过去了。2004年10月广宇集团成立股份有限公司，这在当时的浙江房企中也开了先河，同时也为IPO跨出了第一步；但是2005年刚好遇到IPO停发，“当时刚好我们处于辅导期，但即使停发也并不影响申报材料的递交。”程大涛告诉记者。

　　于是，到了2006年5月刚恢复重启IPO，广宇就与广发证券股份有限公司签约，全面启动上市相关工作；直到今年3月26日上会通过。这正应了广宇集团董事长王鹤鸣说过的“好事多磨，结果不错。”

　　浙江首家IPO房企

　　处在宏观调控中的地产行业，迫切需要上市开辟新的融资渠道。近年成功实现A股IPO的房地产公司凤毛麟角，仅有保利地产、北辰实业等颇具背景的几家公司。那么，为何惟独广宇集团率先通过IPO，成为浙江首家IPO房产公司？

　　对此，广宇集团董秘程大涛解释原因有二：一是由于股改，证券市场停发新股；二则是宏观调控，让内地的地产企业看不到发行A股的曙光。大家都以为IPO是不太可能的事情，一些房地产企业的上市工作停下了脚步，另外不少公司则纷纷改道，转为借壳上市，如新湖集团借壳中宝，而绿城则选择了改道香港市场发行。“但我们的上市准备工作一直在做。2004年5月我们就开始了，一直没泄气。”程大涛说。

　　广宇之所以选择了慢慢的等待IPO，而非借壳上市，程大涛笑着解释说：“我们和新湖集团的模式不同，他们本身手上已经有三个壳资源，只是将地产注入而已。但是如果我们借壳就不轻松了。买壳要调查市场，寻找合适的壳资源，资产重组，这些都不是一件轻松的活。”其实早在多年前王鹤鸣也表达过类似的观点：“买壳上市不知水深水浅，有条件首发当然选择首发！”

　　广宇集团的高管表示，根据万科、招商地产等全国大型房地产品牌企业发展经验来看，国内IPO上市是房地产企业扩张与质变的转折点。2006年中国房地产企业十强榜及十大房地产上市企业名单，也意味着两者之间的密切关联度。这是由房地产行业资金密集型特征及股市融资渠道的实效、高效与灵活性特点所决定的。“毕竟，上市后股东、公众对于公司的业绩要求会很高，管理水平也要再提升。我们也在做新的调整，比如要追求业绩的稳定增长，寻求稳定的现金流量等。”程大涛说。

　　上市融资为开发三个项目

　　据程大涛透露，广宇上市募集的资金，将主要用于三个在建项目的开发，分别是杭州的广宇·西城年华、黄山的江南新城以及广东肇庆的星湖名郡项目。

　　其中，西城年华位于杭州楼市今年炙手可热的紫金港板块，项目总建筑面积26万平方米。5月份，西城年华项目中位置最好的8、9号楼以及4号楼总共约150多套房源即将开盘；今年下半年即将交付的一期5幢楼目前也已经进入了景观施工阶段；而广宇集团也初步打算在下半年推出西城年华最后的两幢楼，总体上项目已接近中后期。

　　广宇·黄山江南新城是黄山市的最大楼盘，位于当地市中心新安江南岸的黄山旅游度假区内，占地约1000余亩，总建筑面积近约80万平方米。该项目由广宇集团控股子公司黄山广宇独立开发，目前已有15万平方米已经交付，另外15万平方米正在建设中，还有40多万平方米还没有动工。

　　另外，广宇集团还在广东肇庆开发星湖名郡，该项目于2004年取得了这块位于肇庆星湖北岸82.3公顷黄金地块，楼面地价为947.1元/平方米，规划建设多层住宅等。

　　除了广宇西城年华外，上面所说的后两个项目都位于三线城市，且都是千亩大盘。同时操盘这样两个项目，其中的压力不言而喻。不过，程大涛却认为，相对于杭州楼市已出现局部过热的状况，黄山和肇庆都是新兴市场，获利空间在逐步释放。并且，三线城市的成长性更好，以肇庆为例，去年的房价涨幅超过10%。对此，也有业内人士认为，大盘项目更具有规模优势，因此募集资金到位后，广宇集团三个项目的开发、销售和结算进度都将加速，盈利具有可预见性。

　　而除了这三个项目外，广宇集团在杭州的钱江新城区块，还有一个商务项目大名空间。该项目自2006年1月底领到预售许可证后，189套房子目前仅剩下3套可售房源，销售率已达99%以上。

　　作为浙江房企A股IPO第一家，成功上市后的广宇集团又有何打算呢？“我们未来的房产开发主要将有两片战场：一是杭州以及周边地区的房产项目开发；二是浙江以外的二三线城市。两者的地位是同等的。”程大涛表示。

　　房产浙商的资本运作

　　房地产行业正面临着从“土地时代”向“资本时代”的转型。在这个特殊的历史时期，谁能率先解决融资问题，谁就有可能升级为全国大型房地产企业品牌阵营。广宇不是第一家认识到这个道理，只是最先跨出了这一步。

　　一位业内人士分析，宏观调控后，对房地产公司的资金要求更高了，扩大融资渠道是必然的，今后资金量不足的地产企业在杭州“根本玩不转”。对于浙江地产企业正掀起的一轮上市热，新湖集团董事长邹丽华的解释是，现在房地产市场正日趋理性，这是个强者更强的时代。借助上市来加强对企业的监管，有助于企业更加规范地运作，实现可持续发展。

　　其实，早在去年，浙江的房地产企业转战资本市场就有不少。从去年开始，先是新湖集团借道中宝股份，将其主要的房地产业务注入该上市公司；接着绿城在香港上市；而现在，作为浙江房企A股IPO第一家，广宇集团的上市更让杭州的房产企业跃跃欲试。据了解，除了广宇，杭州目前已经在积极准备上市的房地产企业为数不少，其中就包括滨江房产、旅游房产、坤和建设等近年市场表现比较不错的房产企业。为了进行上市准备，这些企业或是在本地扩张，或是去省外拿地，都在紧锣密鼓作准备。“广宇只是准备得比别人早先了一步。”程大涛说。而广宇集团的成功上市，无疑将再次刺激浙江房企登陆A股的冲动。