浙江在线05月24日讯 当一个市场惯用的某些法则在某一天突然不再适用时，我们需要做的一件事也许就是立即重新审视这个市场，同时改变游戏规则。近期的杭州写字楼市场就有类似情况发生。种种迹象都指向同一件事，在更新换代的需求驱动下，杭州写字楼市场正迈向新一轮竞争。

　　高端写字楼告别“高处不胜寒”

　　去年底，当钱江新城CBD中心最先推向市场的写字楼——蓝鲸国际表示，将写字楼的定位指向杭城高端写字楼市场，分割出售后的单套面积最少也要599平方米，大多数楼层将采用整层销售的时候，很多同行们都觉得，蓝鲸国际的这个设想太过冒险。因为大多数业内人士都认定，杭州市场上的中小创业者比较多，这也导致市场上200到400平方米，甚至是100平方米的小户型写字楼最为好卖，写字楼投资者也最为青睐。在过去几年，这一规则在向来平淡的写字楼市场上屡试不爽。

　　半年过去，启动客户前期洽谈、即将迈入销售的蓝鲸国际开始为自己坚持这样的市场细分策略庆幸不已。“近期主动找上门来的客户，一些人一开口就要整层或是几层，很多人很直接地跟我们说，看中的就是我们的大面积销售、江景、高水准物业管理，以及其他软环境的打造，”据蓝鲸国际开发商钱塘房产有关人士透露，“前来洽谈的很多企业，原本已在其他地方有了写字楼，因企业规模扩张，需要扩大办公规模和档次。”

　　早在蓝鲸国际前，公元大厦和世贸丽晶城·欧美中心均已有过类似经历。据建工房产集团副总经理高贤林介绍，该公司开发的欧美中心在市场露面后，受到的关注度远远超过他们公司自己的预期。去年，美国各州驻华协会还专门前来考察了欧美中心，而在此前，欧美中心已然接待了“美国企业家购房团”、“法国朗格多克-鲁西荣省驻浙文化交流站入驻签约”、“英国利兹工商会地产代表团考察”等考察团。

　　在高贤林看来，全球化正在快速地影响着杭州的写字楼市场，相比浙江省内的很多中小投资者，外来的大牌企业更加看中的是日后使用写字楼过程中的种种细节。“比如能耗，比如跟谁一起办公，比如在这里办公可以享受到的氛围，甚至电梯的等候时间。”

　　杭州其实是很适合商务的城市

　　对一直停留在杭州传统写字楼市场印象中的人们来说，高端写字楼的这种意外“风光”无疑是对他们传统观念的极大挑战。

　　“一般认为，杭州如此靠近上海，商务市场不可能很发达，但实际上，浙江的经济发展速度、杭州的生活环境，以及上海商务办公的溢出效应，都决定杭州其实是个很适合办公的城市。一直来，市场都认为杭州写字楼市场供过于求，但这只是表面现象。由于杭州开发商对写字楼的关注度向来不够，开发能力与后期营运水平都不高，最终造成了大家都在同质化竞争。”高贤林说。

　　在中小企业办公唱主角的年代，这样的市场格局无可厚非。于是，长期以来，人们对杭州写字楼市场的研判都建立在小户型好卖，价格卖不过住宅的认识上。但市场永远都是在变化的，人们对写字楼办公环境的需求也开始更新换代。不久前公元大厦的一个写字楼物业就在二手市场上以28000元/平方米的价格成交，首次超过了同一地段的顶级物业绿园25000元/平方米的平均成交价。“市场是一定要靠细分的。面积分割小的写字楼固然好卖，但量多了，自然也就不好卖了，相比之下，顶尖的高端写字楼在市场变得很稀缺，也就会走俏。”据说，在大多数户型分割在800平方米以上的公元大厦售卖过程中，就经常会遇到分割面积嫌小的购买者。“他们希望一个整层,甚至好几层都由他们公司一家来办公。”

　　这样的事例显然是对杭州不适合办公这种错误观念的有力回击。而从戴德梁行去年发布的一份报告来看，虽然杭州每年的写字楼供应量比较大，但大多为非纯正写字楼，办公的过渡性特质非常明显。

　　浙江需求与全球化办公中细分市场

　　为什么公元大厦、欧美中心和蓝鲸国际都能受到市场这样的关注？为什么很多已经在武林广场这样繁华地段办公的企业却要搬到黄龙、钱江新城这些新的区域？

　　高贤林说，浙江企业高速发展后对高端商务办公环境的集中需求以及企业对全球化办公环境的要求，正是造就目前市场上高端写字楼走俏的原因。

　　所谓的全球化办公，并非特指国外大牌企业进驻到杭州来办公，而是对写字楼、商务办公系统的需求开始全球化。“浙江有很多民企经过高速发展后，他们需要寻找一个合适的城市，展示自己的企业实力和商务水准，由于上海的商务成本比较高，杭州就成了这企业商务与生产分离后，最佳的首选之地。”

　　扩张后的企业，对于商务办公的环境要求比较高。“无论是内地企业，还是国外企业，对高标准的物业需求都是一致的，地段、写字楼硬件和软件三大因素将共同决定这个写字楼未来的价值。”

　　所谓物以类聚、人以群分，人们对办公环境的地段需求也遵循着同样的道理。“就杭州看来，武林广场虽然地处繁华，但写字楼的建成时间较早，设施相对落后，很难成为大牌公司的首选。庆春路写字楼集中，但却是带状结构，很难形成CBD的区域范围，只有黄龙和钱江新城，黄龙现在的商务气氛已非常好，而钱江新城显然是未来的CBD区域中心。”据钱塘房产相关人士介绍，从他们目前的意向客户构成中，也可以很清楚地看出这一点。

　　随着人性化办公与节约能耗时代的到来，近年来，办公过程中的需要耗费以及企业办公环境是否舒适，是否能激发出员工的工作热情已成为很多写字楼购买者必然考量的两大因素。为此，无论是蓝鲸国际，欧美中心还是现已交付入住的公元大厦都在这方面下足了工夫，全面启用节能材料、降低办公能耗，并在层高与办公景观上大做文章，蓝鲸国际销售人员说，所有去过他们现场的客户都会为这样独一无二的江景视角所打动。

　　然而，真正能够让写字楼不断散发出新的生命力的，却是写字楼后期的服务，也就是软件。“杭州以前的写字楼管理者大多停留在‘管’的阶段，而非服务的角度。其实，正是服务水平将最终决定写字楼日后的寿命。”高贤林说，现在很多企业纷纷从原有写字楼搬出来，正是因为服务不到位。“对于高端商务人士来说，他们很难想像，每天要为等候电梯花上几十分钟时间，要开高端会议却得不到大楼同声翻译的支持，物业甚至不提供机票等商务服务。”基于这样的考虑，欧美中心引进了全球酒店式公寓领袖奥克伍德OAKWOOD前来为大楼做管理，而蓝鲸国际则邀请了全球首屈一指的物业顾问——世邦魏理仕进行全权委托管理。

　　不过，即便如此，高贤林说，杭州的写字楼市场其实才迈出了第一步。