浙江在线06月21日讯 这段时间的杭州楼市，只能用一个“热”字来形容。成交活跃、高销售率楼盘频出，成交量比去年、前年有很大的飞跃。从杭州透明售房网的数据来看，5月份杭州8区总共成交一手商品房5065套，创下历年来成交新高；6月份尽管还只过了三分之二，但是成交量也相当惊人，从6月1日至18日，已经成交房源4552套，是去年整个6月成交量的两倍多。

　　消费者的购房欲望又热了，开发商的脾气又牛了，而传统的七八月份淡季又快到了。这波房地产牛市，究竟会走多远？

　　烘热楼市的“燃料”

　　还能烧多久

　　尽管今年上半年楼市回暖的速度和力度都超过了很多业内人士的预计，但是在一些业内人士看来，其实这个势头在去年10月以后就有所显现，四大“燃料”助推杭州楼市飘红。

　　“为什么目前楼市如此之火？究其原因是持币观望的人越来越少了。”杭州资生顾问公司老总黄连友认为。城建房产的汤凯也表示，前两年持续宏观调控对市场的购买力造成了一定的抑制，特别是对二次置业的客户群影响比较大。在政策面趋于稳定之后，去年下半年市场明显回升。

　　楼市热起来的第二个原因则是市场供应量加大，特别是供应一直很稀缺的中小户型的供应开始放量，形成供买两旺的局面。“虽然市中心一类黄金地段的住宅供应量依然紧张，但像城北桥西、申花丰潭，九堡等城市次中心的二、三线地块连续推盘，带动了原先只瞄准市区房的购买人群，特别是很多项目的小户型策略，拉动了相当一部分消费群。”汤凯说。新盘性价比高自然就卖得好，这种“明星效应”带动了老盘的销售。

　　其三是杭州城市化的进程在加快，市政路网地铁等方面因素的利好影响，加上外来人口依然高速增加，使得杭城很多地产板块大热。

　　第四个原因是前期一度退潮的投资类资金的回归，和现在舆论普遍所说的股市资金向不动产转移等其他因素。

　　那么这四大“燃料”还能燃烧多久？翻阅历史数据，2006年杭州一手房的总成交量为2.2万套，2005年的数据也在2万来套。今年由于购买力集中释放，从2月份到6月18日，杭州8城区的总成交房源就超过了1.5万套。“这样的热潮或许会提前透支购房需求。”一位开发商对后市不无担忧。

　　市场供应量则是决定楼市冷热的重要砝码，供应过多或者供应过少都不利。记者在5月份人居展上曾经做过调查统计，保守估计下半年杭州8城区的新房源供应量在1.3万套以上，加上余杭萧山等地，这个数据应在1.5万~1.8万套左右，可以满足市场的需求。

　　而地铁概念及股市财富效应这两个因素则有不确定因素。地铁概念是长期性的，对于楼市在相当一段时间内会有推动作用；股市的财富效应则要看未来行情的走势了。

　　6月楼市初现调整迹象

　　从杭州历年楼市的发展轨迹来看，每年的5月份都是销售旺季，一般全年的成交最高量都出现在这段时间，而每年的2月份和七八月份都是传统的淡季，是全年成交的两个谷底。往年春季的成交高峰是四五月份，而今年市场从3月份一直热到了6月份，“今年七八月份的形势很微妙，现在很难判断。”一位市场人士表示。

　　事实上，虽然由于万家花城、银树湾等5月份预定的热销楼盘都集中在6月份签合同，导致6月份的成交量依然持续较高的势头，但是预订量却比5月份明显下滑：从统计数据来看，今年5月份的预订量为5500套，而6月份(截止18日)的预订量为2065套。预定量是衡量楼市后期发展的一个标值，而销售量反映的是前期发展的一个标值，因此预定量的下滑，预示着后期楼市成交量下滑的发展状态。

　　6月份楼市初现“疲态”，与新近缺少“大盘”、“明星楼盘”不无关系。据业内人士统计，6月中上旬杭州主城区取得预售证的楼盘共8个，而正式开盘的住宅楼盘是5个，分别是亿城嘉园、嘉泰馨庭等，共推出房源943套；而在5月份，单万家花城一个楼盘就推出新房源1500多套。新房源的减少将导致成交的减少。特别是像万家花城、亲亲家园幸福里、文鼎苑、魅力之城、红苹果、银树湾这样的明星楼盘前期房源基本售罄，而6月份新开楼盘中又没有太多“领军人物”。如果楼市出现“断层”，购房者只能选择“踏空”。

　　靠新盘带动的老盘，在6月份也出现了销售放缓的现象。从6月份的个盘预定情况看，已开的老盘中预定达30套以上的楼盘只有13个，而5月下半旬预定超过30套以上的楼盘有21个。

　　从这些层面来看，当前的楼市成交主要还是被表现突出的“指标股”所决定，一旦缺少强有力的领头羊，楼市可能会出现回落。

　　七八月份是道坎

　　不过，杭州房地产业界对接下来的楼市行情仍然多持乐观态度。毕竟下半年会有比较多的新楼盘推出。

　　但是也有业内人士指出，6月下旬是个“承上启下”的房地产销售时间段，也将是今年这波行情的一个重要“考验期”，如果下旬没有亮点楼盘的支撑，七八月份的销售将趋于平淡——从汉嘉机构搜集的下半年楼盘开盘信息来看，更多的开发商集中在9月以后开盘，七八月间新推楼盘只有寥寥数个。

　　目前比较确定在最近开盘的楼盘有星星港湾、逸天广场逸品阁、良渚文化村·白鹭郡东、金海香滨湾、中庆·第6大道、旅游·水印城6幢、香格里拉流杉苑、三鑫·君悦丽景等几个楼盘。这些楼盘中虽然不乏大牌开发商，但是从地段、户型、价格等综合因素来看，很难达到像万家花城这样的市场影响力。

　　而目前最热的城北、申花、九堡等区块的主力楼盘都选择在9月、10月份甚至年底开盘，如市场各方比较期待的申花板块楼盘芳满庭、橡树园，九堡板块的美达·九月庭院，城北的凯德·视界、天阳·上河等。

　　风险意识不能忘

　　一个前段时间热销楼盘的开发商，自从销售基本告罄后，目前正在杭州四处寻觅合适土地，准备下一轮的项目开发。“现在多数杭州开发商都是有钱没地，心头着急。”这位人士透露，今年的行情让很多开发商资金迅速回笼，同时也使得他们急着想尝下一个甜头。“这种状况就像股市，当所有人都觉得能赚钱的时候，这个行情也差不多到头了。今年的楼市是全国一片红，我总觉得宏观调控的力度有可能增强。”一位不愿意透露姓名的开发商说。

　　经历了连续两年的紧缩政策后，今年楼市政策面上显得比较宽松，除了加息以外，市场传闻已久的种种税收调控政策一直没有出台。“总而言之，如果政策没有新的变化，而市场需求量不减少，房市形势还是会比较好的。特别是像90平方米以下和120平方米左右的房子。”旅游房产营销总监陈宇舟表示。

　　楼市健康稳定发展，关键在于开发商能准确定位自己的项目，理性看待火热市场和价格的提升，做到房屋价格平稳运行，盲目涨价最要不得，毕竟前两年的低迷大家还是印象深刻的。