浙江在线07月11日讯 如果说现在的宁波房价已经偏高，那么合理的价格应该是多少？

　　平均总价应在36万左右

　　关于宁波房价偏高，是金楼市根据收入房价比这一国际性的衡量标准得出的结论，国际标准是1(户年均收入)：6(平均总房价)，而宁波的这一比例高达1：11。此外根据省外媒体披露，如上海、北京、深圳也都在1：11之上。而合理的房价同样可以由此推导。

　　根据宁波市统计局给出的数据可以算出，以每户3人计算，宁波的年户均收入大约在6万左右。合理房价的数值应该是此数的六倍及以下，也就是36万左右。也就是说宁波目前所有在售楼盘的总价基本都超标了。

　　各区总价都已超标

　　按照宁波住宅与房地产网截至7月8日的数据，除去东钱湖(因为以高档住宅为主)和江北区(不计江北北区，市区新盘仅有豪宅汇豪天下)。均价最高的是海曙区，为8106元/平方米，其次为江东区7358元/平方米，接下去分别是鄞州区7088元/平方米，科技园区6473元/平方米、江北北区5564元/平方米。按照当前已售总面积10443991平方米除以已售总套数94893，平均面积为110平方米。那么市五区的平均总价分别为海曙区89万、江东区81万、鄞州区78万、科技园区71万、江北北区61万。只有北仑区的平均总价44万才较接近合理价位。而每平方米均价方面，再以110平方米的套均面积计算，那么36万总价除以110平方米，该数值仅应为3273元/平方米。但事实上，许多地块的成交均价也远远超出这一数值，有的甚至几乎是这一数值的一倍。

　　去除地价后价格是否合理？

　　简单的运用收入房价比这一标准虽能显示居民的房屋购买成本确实偏高了许多，但关于它的讨论还存在一个重大缺陷，即使用收入房价比这一数据的许多国家都有物业税，而根据著名房地产专家蒋大鸣的说法，包括了地价和其他税费的物业税，若计算在我国目前的房价中，将占据了40%—50%的额度。所以我们目前的房价更应该说是“房地价”。真实的“房价”必须先减去地价，余下的才属于开发商的行为，包括前面说的36万总价也仅指单纯的“房价”，而没有包括地价以及其他税费成本。

　　再作个假设，如果中国和许多欧美国家一样存在物业税，地价暂不计入总价，那么目前楼市的价格是否合理？这其实就是将目前的房价减去楼面价。如江北北区某著名楼盘的楼面价在1500元左右/平方米，以它去年5000元/平方米左右的均价减去这一价格，那么结果大致合理。去年一些新推住宅用地的楼面价在2000—3000元/平方米的价位不等，高地价在一定程度上导致了高房价，这也是说目前的高房价其责任并不仅仅在开发商身上，甚至他们要承担的责任还并不居多。但同时也要注意，即使新楼盘们减去了高额的楼面价，其价格依然偏高，过高的投资比例导致的供需关系失衡，以及计算入地价的房产总价都是致使房价走高的直接原因。所以楼市的价格要回到合理区位，平衡供求关系和实行更合理的住宅法案，缺一不可。