浙江在线12月11日讯 那厢北京某媒体热热闹闹地组织去美国“抄底”楼市的购房团还未成行，杭州这厢瑞亚国际地产顾问公司相关负责人告诉记者，其实他们今年下半年就已经组织了两批“澳大利亚房产投资考察团”，第三批也将在这个月出发，近20位团员全部来自浙江。

　　浙江人对不动产的热情早已走向全国，而随着美国、澳大利亚、欧洲房价的下跌，感兴趣的浙江人也多了起来。

　　海外购房新理由，为优化资产配置

　　张凡，澳大利亚留学归国，目前是瑞亚国际地产顾问公司杭州分部的咨询经理，因为自己也在澳大利亚有产业，说起那里的房地产市场他如数家珍。

　　“以前在澳洲买房的人以投资移民和子女留学为主，现在纯投资的客户也开始出现。”他说，现在中国人虽然不是澳大利亚房产的主要外来消费群体，但绝对是一个新兴的力量，而且有能力投资海外房产的人，本身消费能力就不弱，他们的眼光甚至比当地人要高，决策速度也更快。

　　事实上，去海外买房已不是一件新鲜事，早在四五年前就陆续有加拿大的土地、英国的公寓、瑞典的商业项目到浙江来做过推广，只是当时关注的人不像今天那么多。

　　“其实那时候是赚个吆喝，看的人多，下单的人少。”一位曾经组织过这类考察团的业内人士说，去年海外市场虽然炒作得很热，但实际效果并不明显。一方面是因为当时人民币汇率正进入上升通道，投资者大多看好人民币升值前景；另一方面也是因为当时一些中介代理机构手中的项目太少，投资者去了却选不到满意的房子。

　　记者从杭州几家代理海外房地产项目的中介公司了解到，目前最受浙江投资者青睐的海外房地产市场主要是澳大利亚、加拿大、美国、新加坡等国家。

　　海外投资，澳洲走强，东南亚走弱

　　“有海外投资意向的购房者对人民币汇率变化是非常敏感的。”盛世管家港澳投资部袁效认为，今年海外购房比去年热的原因除了受金融危机影响，各国房地产市场价格都有不同幅度的下跌之外，另一部分原因是“大家判断人民币升值空间已不大”。

　　根据美国商务部经济分析局不久前公布的资料，美国今年的房产价格比去年下跌了23.63%，差不多回归到2004年时的水平，一些热门城市如洛杉矶、迈阿密、拉斯维加斯、凤凰城的房地产价格下降幅度都超过平均值。

　　澳大利亚在这次金融风暴中也无法独善其身，9月和10月，澳大利亚储备银行连续两次降息，澳元大幅跳水，持续贬值，目前对人民币汇率已跌至4.52左右，跌幅超过30%。

　　“这相当于同样一套房子，即使房价本身不跌，现在买相比3个月前买价格就打了7折。”一位中介业内人士表示，受到澳大利亚、美国等国家房价下跌以及汇率变化的影响，东南亚一带的房地产市场需求被分流。“去年公司曾有意拓展东南亚一带的房地产项目代理业务，但今年这已经不是主要业务，不能独立成立一个部门了。”他透露说，现在业务虽然仍然在做，但发展远不如预期那样好。

　　瑞亚其实是澳星集团下属子公司，而澳星集团则是一家专业从事移民留学服务的跨国机构。尽管不愿正面承认，公司是因为看中中国巨大的市场空间而专门成立子公司的，但现实就是从今年6月开始，澳星集团在国内各个城市设立的分支机构基本都有一个专职房产业务的团队。张凡也承认，目前这块业务确实发展得还不错。

　　投资海外房产仍需谨慎

　　但对于中国投资者要到海外“抄底”，现实操作中是有难度的。“从技术上说，并不是手里有钱就能去海外抄底了，毕竟国家有外汇管制，为资金出境设定了限制”。一位代理过澳大利亚房产项目的中介人士说。从去年1月份开始，国家外汇管理局宣布个人每年可以购汇5万美元，相比此前的每人每年购汇2万美元是大大提高了，但对“抄底”来说，这点资金量是远远不够的。

　　“对于国内投资者来说，通过外汇融资、审核过关的难度比较大。”一位业内人士透露，代理公司计划安排多种途径供投资者选择，但最快捷的方式还是依照当地法律，使用自有外汇资金在国外直接购房。“一些特殊群体，比如原本就从事外贸行业，手里握有大量外币的人，他们是可能趁这个机会在海外购置房产的。”

　　需要提醒投资者的是，海外购房有机会，但风险也不言而喻。就市场风险而言，汇率以及项目所在地的楼市波动都是潜在的风险因素。目前澳元兑美元以及人民币的汇率正处于一个敏感时期，未来6~12个月内的涨跌情况还难以判断。因此，如果是以换汇方式购买澳大利亚房产就必须对汇率风险加以评估。

　　其次是各国的房地产政策风险。比如除征收房地产保有税外，当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税。如美国物产税的征收相当复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别。而在悉尼，购房者首次购房时须缴约20种不同的税费。名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高，降低了收益。

　　对于现在是不是抄底海外楼市的时机，美国大都会房地产公司董事长张伊立表示，美国好的地区其实房价松动不大，而且在美国买房虽然很简单，但是养房不同于国内，成本比较高。“这个时候要去美国买房，显然不是时候，我看美国楼市还没有见底。”代理过海外房产的一位中介人士认为， “这次美国次贷危机引发的房地产泡沫，进而引发的美国实体经济危机，下一步还有可能会引发信用卡危机，不可预测的风险太大了，因此，抄底并不是时候。”