按照现在的销售速度——卖完丽江公寓、白鹭郡库存得花两三年

　　现在的问题是，两位“带头大哥”虽然怀揣着巨额货品，但“变现”的速度实在慢了点。记者按照杭州透明售房系统的销售记录来统计，从2008年11月1日~2009年2月17日(为求数据准确，统计中不包括去年万科降价促销周期内，即九十月份的成交情况)共109天，无论是万科还是绿城，销售速度都呈逐月下降趋势。

　　真是不算不知道，算算吓一跳——如果万科、绿城保持目前的销售速度，仅消化完目前这些可售房源，少则三五个月，多则需要三年。

　　看看库存最少的魅力之城，在统计周期内共成交53套，日均成交0.49套。如果保持这样的销售速度，剩余20套房源，倒是41天能卖完。然而从统计来看，该楼盘从今年1月起至今未见成交记录。

　　如果说，魅力之城早已收回成本，利润也已落袋为安，20套房子留着就留着了，那西溪蝶园和白鹭郡可留不得。前者从去年11月至今成交108套，日均成交1套，已开盘量中还有215套库存，消化完得七八个月；后者日均成交0.54套，493套存量需要两年半才卖得完。

　　单就消化速度来看，绿城蓝庭和桃花源的日均成交量算高的，但蓝庭的存量房源较大，有730套，桃花源的存量虽然只有189套，但其中69套是别墅，近期几乎没有销售，120套公寓房源也已经过了销售高峰期。

　　最让销售人员头痛的应该是留庄和丽江公寓，前者从去年11月至今仅售出2套，如果真以此速度来销售，留庄16年内都卖不完了。但如果仔细分析房源，其实留庄八成以上的房子已经卖掉了，剩余房源主要是50~70平方米的小户型，套数虽多，所占的建筑面积比重并不高，保本肯定是够了，剩下的房子放一放未尝不可。相比之下，提高丽江公寓的销售速度更紧迫一些，以它目前日均成交0.46套的速度，544套存量需要3年多才能售完。而且九堡板块又是价格战的主战场，虽然绿城的产品品质有口皆碑，但与周边楼盘的价格差距太大对销售肯定不会有好处。

　　一个个楼盘排过来，也许是玉兰公寓和蔚蓝公寓比较适合促销了。两个楼盘的地段都比较好，剩余房源量都不多，且剩余房源的户型面积都在150平方米以上，总价偏高，不是目前市场上的俏销户型。另一方面，这两个项目的规模都比较小，属于“养不肥”的房子；而且时间拖得越长关注度越小——从去年11月至今，蔚蓝公寓未出现成交记录，玉兰公寓月均成交两套。虽然这两个楼盘沉淀的资金量不算多，但也有2.6亿元左右，能回笼一半也是好的吧。

　　绿城、万科：现在不降价

　　尽管销售压力不小，且备受外界关注，但身处流言之中的万科和绿城却比较平静。“去年绿城杭州地区销售额有50多个亿，杭州主城区销售了34.7亿元。”绿城集团相关人士表示，单看表面数据，库存量是不少，但以去年的销售情况来看，消化目前这些房源不是不可能完成的任务，市场一旦转势，可能几个月时间就卖完了。万科杭州相关人士表示，万科去年在杭州地区的销售额有33亿元左右。

　　但目前的销售量显然是不尽如人意的。绿城、万科两位大哥会有什么动作吗？昨天双方都表示，现在尚没有促销计划，但“现在我们跟以往一样重视产品品质，同时，也比以往任何时候都重视营销。”万科和绿城高层的说法实在有点“委婉”。

　　尽管双方都否认了外界对他们可能继续降价的传闻，但记者感觉到，对久经沙场的两位“大哥”来说，也许更知道如何审时度势。

　　新年楼市，以折扣换销量

　　元旦、春节、元宵，伴随着新年一个个节日，很多城市的楼盘进行打折促销活动，不仅加入促销队伍的楼盘数量越来越多，降价力度也越来越大。

　　去年，北京很多楼盘的促销以买房赠车位、赠装修等遮遮掩掩的方式在进行，但今年进入2月份以来，北京不少楼盘都像家电销售一样变成了价格直降，而降价的幅度也在加大。

　　不仅是北京，上海、深圳等地楼盘也是打折不断。万科继去年的打折促销之后，今年又从正月初三开始对其在上海几乎所有的在售楼盘进行让利促销，促销方式包括抽现金券、免八项费用等，最高优惠额有数万元。而万科此举带动了绿地、保利等多家开发商也加入了价格调整的队伍。与此同时，万科在深圳的六个在售项目也在进行优惠促销。在南京，今年春节期间促销的楼盘多达40多家。

　　市场行情显示，真实的降价促销能起到积极作用，每次价格下调都能换来可观的销量。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现在很多城市的房地产市场成交仍然陷于胶着状态，很大程度上是由于一些大的开发商还在犹豫不决，调整的力度较小。企业仅靠裁员、缩编、停止拿地这些‘猫冬’方式远远不够，对于开发商来说，现有项目的促销降价才是比较有力度的过冬方式。