为什么政府要“拉郎配”

　　为了让居民们了解有物管带来的好处，俞亮曾多次召集居民代表，向大家详细解释现在小区生活存在的一些问题。

　　老小区现成的硬件需要维修，特别是房屋年份长了以后，管道堵塞、电线老化等问题增加了，如果有了物业，这些问题可以交给他们处理，居民也不必发愁三替公司因为业务繁忙无法上门修理。

　　老小区的传达室也没有专业的工作人员，往往是由负责社区保洁的人员兼任，而传达室也成了保洁人员一家人的住所。有些院子象征性地每月给两三百元的工资，也有些院子通过免费给保洁人员提供住宿的形式，将这些省了下来。但是，这些做法都无法保证小区的安全，更别说那些连传达室也没有的院子。

　　由于没有专业的物管，目前整个庆丰小区的九名保安只能靠社区聘请，光一年的工资开支就要近十万元，让社区不堪重负。本来社区用于社区绿化、居民娱乐的经费，也受到了影响。

　　“目前我们每年每户只收五十元卫生费，还是替环卫局代收的，政府拨款的小区办公经费，发给清洁工人、保安的就占了九成，日常维修、环境维护、就连砍树种花都是从这里头出，非常困难。”俞亮倒起了苦水。

　　没有物管，居民能感受到实实在在的麻烦：外面的人可以随意进出单元楼；车子图方便经常把院子的大门敞开而不会想到关上，为此退休干部陈大妈发动了一批老党员义务关门，却也只是治标不治本；公共设施维修经常跟不上，楼道灯常常坏了没人修，晚归的人只能用手摸索着扶手上楼；缺少经费支持，保安人手不足，去年一对寡居母女失窃五千多元后抱头痛哭，其中三千元还是女儿单位的公款。

　　每个院子之间的围墙也给保安的工作带来不便。就在去年冬天，一个小偷跳窗偷窃被保安巡逻撞了个正着，可是小偷轻松一跃便跳墙跑了。一个保安翻墙、另一个绕出院子去追，跑出去一看早就没了影子。七拐八扭的巷子和围墙做了掩护，小偷逃之夭夭，受损失的自然是居民的财物。

　　“无论于公于私，老小区引进物管都是桩好事。”俞亮这样总结。

　　物管进老小区有三条路可走

　　据了解，以西湖区为例，目前尚未实行物管的老小区占18.6%。其中，无物业管理的住宅5幢以上成片的有81处，零星房屋90处。主要是一些老旧小区的公房、单位自管房、房改房，由街道社区实行社区自治管理。

　　带着社区的难处和居民的疑问，记者咨询了西湖建设局物业科的陈朗廷科长。

　　“老小区的居民总觉得物管费开销大，如果老小区实行物管，费用还能降吗？”

　　“每个小区都有不同的收费标准，不存在杭州市最低物管费的规定，物业公司进入老小区要根据每个小区的实际状况定标准，不能一概而论。”陈朗廷举例，东山弄小区的物管费是每平方米三毛钱，这是物业公司和全体业主协商定下来的收费标准。

　　“对老小区的物业公司而言，资金储备的主要来源不能完全依靠物管费，而是要实行多种经营。老小区管理往往是需要通过停车、广告位以及房子出租等形式来弥补物管费的不足，小区居民的物管费其实是很小的一部分。”

　　陈朗廷自去年接到市里的通知后，便走访了西湖区没有物管的老小区，在调查过程中，他认为，有三种模式的物业管理适用于老小区。

　　第一种是专业化的物业管理模式。它必须具备四个基本实施条件：一是，组建小区业主委员会。二是，小区配套用房基本完善(0.7%用房等完善)。三是，围墙封闭、泊位划定、基础设施基本完善到位。四是，物业管理收费基本为居民业主所接受。

　　“但是，适用于市场化物业管理的老小区比例较少。”陈朗廷发现，多数的老小区尚不具备实施条件。

　　比如，老小区的居民业主对物管费看法不同，有人不愿意出钱，有人觉得收费太高，意见无法一致；即便是在已经实施物业管理的老旧小区的物管费控制在每平方米两毛五至五毛之间，收缴率依旧不高。居住在老旧小区的居民的生活习惯观念和经济能力短期内都较难接受管理收费。

　　其次，在硬件设备上，以前的老小区往往缺少0.7%的公共配套用房，物管进来办公用房不足。

　　再者，老小区的封闭性差，有的老旧小区贯穿城市支路，通行大量社会车辆；有的小区原有大量的出入口，居民已习惯就近自由出入，一旦封闭管理，会有较大阻力。

　　也有一些原来的单位自管房，往往几幢房子一个围墙。一个连片小区被很多围墙分割，难以形成一个适宜的物业管理区域，对实施物业管理有诸多不利，而拆除这些围墙，将小区打通成片，居民之间由于原产权单位关系不同等原因短期较难融合。

　　“如果达不到实施专业化物业管理条件，可以实施社区化准物业管理模式。”

　　陈朗廷认为，第二种模式主要是发挥街道与社区的作用。由街道、社区与物业公司签订委托管理服务合同，由物业公司在小区内设立服务站，统一组织秩序维护、卫生保洁、绿化养护、房屋维修等工作。可实行包干制，更适合酬薪制。

　　“如果前面的两种模式都无法实施的话，还有第三种模式，由街道、社区参照物业管理标准，分别聘请秩序维护、绿化保洁、设施设备维护等专业单位或专业人员在社区划定的物业管理区域内开展服务，由社区统一组织管理、考核。”

　　给点儿特殊政策

　　在采访过程中，记者听到了关于老小区引进物管的一些建议。

　　“政府能否把物业管理改善工程与庭院改善、危旧房改善、道路整治相结合。”一位工作人员认为，在庭院改善工程中，增加老小区的物业管理用房、小区经营性房，让房管部门参与对庭院改善工程的监督。

　　物业公司不敢进驻老小区有一个重要原因，是老小区的房屋由于年份长久，维修任务重，需要大量的维修经费。而旧小区的物业维修基金提取较难，根据物业条例规定需征得三分之二业主同意，一旦出现房屋维修问题很难解决。

　　为此，有关物业公司也呼吁， “对在旧小区开展物业管理的企业，政府能否在政策上予以具体的优惠措施。”一位物业公司的负责人认为，老小区的物业费不能收得高，即使是降低费用的情况下居民也未必全部交齐，希望有关部门能对进驻老小区的物业公司给予一定支持。