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人居展成房价爬坡推手 消费者已处微弱下风

 

   浙江在线05月19日讯 杭州第九届人居展昨天正式落下帷幕。折扣大幅减少、可售房源不多、未开盘就已积累了数倍的意向客户、高端物业,甚至是度假型物业重新受宠……种种迹象表明,人居展后,杭州楼市的房价上扬趋势明显。不过与此同时,众多品牌开发商对于涨价相对理性,他们认为:即使涨价,也应该是稳定、逐步的,而不是像2007年下半年那般疯狂、失去理智的;不然,好不容易才复苏的市场,很可能又被打入低谷。

  在与开发商的这轮博弈中,消费者已处微弱下风

  【数据】

  成交量是上届的3倍

  先来看一组数据。根据人居展组委会统计,过去4天,参展商品房共成交959套,面积达10.3万平方米,金额10.8亿元。其中,商品住宅923套,面积9.96万平方米,金额10.4亿元。另外,预定商品房760套,其中住宅622套。人居展上商品住宅(包括别墅、排屋、精装修住宅等)成交均价10435.7元/平方米。其中,又以中小户型比较走俏,面积小于90平方米的房源成交545套,占59%。

  如果因为这段时间楼市成交火爆,市场对于这样的数据已经熟视无睹,那么让我们来看一下上届人居展的数据:成交商品房352套,面积40048.25平方米,金额35803.2万元;其中商品住宅312套,面积34137.25平方米,金额29169.21万元。另外,预定商品房446套,其中住宅416套。而去年10月举行的省第15届房博会数据同样惨淡:成交商品房408套,成交金额仅4.2亿元。

  这么一对比,我们不难发现,此次人居展的成交量几乎是上一届的近3倍,较去年下半年的房博会也增加了一倍多。这组数据表明,杭州自今年春节以来的楼市回暖,还在延续。当许多人还在怀疑,这波回暖究竟是真回暖还是假繁荣时,杭州楼市今年3—5月正用一波超越一波的数字证实自己全面复苏。与此同时,二手房成交也非常活跃。人居展期间,共成交二手房215套,成交面积1.66万平方米,预定165套。二手房市场已成为刚性需求者首次购房的重要途径。

  【风向】

  高端、度假物业开始复苏

  不过对于这次人居展的成交情况,杭州楼市资深业内人士吕消亮戏称:“数量不多,质量很高”。之所以“数量不多”,是因为近段时间楼市成交持续火爆,900多套的数据,并没有特别明显的增量。而说它“质量很高”,是因为此次人居展上成交的,很多都是高端物业。

  如他所言,此次人居展上,高端物业表现非常抢眼。5月16日首次开盘的绿城蓝色钱江,当天预定量就超过300套,预定金额超过15亿元,创造了杭州历届房交会上新开盘项目预订金额的新纪录;钱江新城的老盘晓庐,在这次人居展上成交了三四十套,老盘畅销更佐证了市场的火爆;西溪板块的溪上凰庭,人居展后即将推出三四十套排屋,而这次人居展期间他们积累了300多组意向客户;同一板块的百家乐西园刚刚新推了56套新房源,目前已经定掉48套,房源所剩无几。

  杭州本地知名房产企业——滨江集团(A股代码:002244),人居展期间成交金额达到了1亿元。据了解,除了阳光海岸尾盘销售火爆之外,滨江千岛湖度假别墅也在人居展现场被预定了两套;除此之外,滨江集团在钱江新城的又一个新盘城市之星,也积累了200多个意向客户。本月下旬即将首次推出67套排屋的金地自在城,积累了2000多组意向客户,并且有几百组客户到现场去看房……

  业内人士认为,从最近的市场表现来看,中、低端市场已经没有什么问题。接下来,最让人关心的是高端市场会怎么走。如果连高端物业甚至度假型物业都回暖了,那么其他物业就基本上没什么问题了。而人居展上,高端物业的表现已足以让人们得出结论:楼市复苏的范围,正越来越广。

  【供应】

  未开盘已售罄比比皆是

  逛完这届人居展,很多人都会有这样的感觉:优惠不多,噱头很少。展位布置得都很简单,开发商大多没有花什么精力在这上面。

  很显然,这是有理由的:人居展现场可售的,特别是好的房源并不多。比如,滨江区的天鸿君邑角角落落加起来,仅剩下50多套房源;九洲芳园一期、二期已基本售罄;丽江公寓只剩下100多套剩余房源;东方郡目前所剩房源也已不多,人居展上的主角已是下一批预售楼盘……

  许多在人居展招商之时尚有大量可售房源的楼盘,没想到行情会如此火爆,一下子就把存量消化得差不多了。“知道行情这么好,我们就不参加人居展了。”一位可售房源不多的开发商这样告诉记者。

  与此同时,倒是一些老盘喧宾夺主,成为一些展厅的主角。比如锦绣江南、盛世嘉园、爵士风情、云溪香山、贺田尚城等楼盘,又开始出现在展位前。对此,业内人士表示,老盘重新焕发第二春,说明市场上实在很缺少房源;它们这时候出场,也可以消化一定的存量。

  不过人居展后,即将推出的楼盘可真不少。比如圣奥领寓、九月庭院、东方郡、风景蝶院、公元沐桥、和家园懿园、金地自在城等楼盘,都将在人居展后推出新房源。而这些新房源,虽然还没出场,却已经受到了市场的高度关注。

  位于九堡的九洲芳园三期房源日前接受预定,不料再次出现漏夜排队现象;有购房者为了拿到一个房号,甚至不惜花重金请排队公司代劳。在滨江某热销楼盘展位前,一位购房者咨询楼盘什么时候新推房源,售楼人员告诉他,已经定不到了。购房者不死心,说:“那我登记一下”。售楼人员苦笑着回答:“也只能登记一下了。”钱江世纪城的和美家虽然还没有正式开盘,但开发商表示,一期房源已经买不到了,要不等二期吧。

  与人居展上大量新盘即将亮相相呼应的是,很多开发商都把精力放在了楼盘现场。看房直通车成为此次人居展最普遍的营销手段。靠噱头打动购房者,似乎已是许多开发商不屑做、且在当前行情下也没必要做的事。

  【房价】

  折扣少了新房又涨了

  记者在采访过程中了解到,许多楼盘都有或多或少的提价现象。在滨江某楼盘展位前,记者前后两天听到了不同的销售均价。第一天,销售人员告诉记者,销售均价是8300元/平方米,第二天就变成了8500元/平方米,一天之内就提了200元/平方米。

  在城西某楼盘展位前,一位销售人员告诉购房者,楼盘将推房源的均价在11000—12000元/平方米。一转身,另一位工作人员马上否定:“哪有这么便宜啦!12000—15000元/平方米。”内部工作人员前后矛盾的说法,不免让购房者坠入云里雾里。九堡板块,一位开发商第一天说均价是9000元/平方米,第二天就已经是9000—9500元/平方米了。

  一天一个价,一人一个价。开发商显然借人居展的平台,频繁试探购房者的心理预期。而结论是,开发商们显然更确定要提价,其意图非常明显。

  不仅是新开盘房源有提价欲望,不少在售楼盘也纷纷把折扣幅度降低,有些索性取消所有折扣。比如原本房价曾回到5000多元/平方米的伊萨卡,目前该楼盘在售两幢楼的均价分别是7000元/平方米和7500元/平方米,并且已经没什么折扣;云龙十一景的销售均价也提到了27000元/平方米左右,该楼盘已售房源中,不少价格都在22000—23000元/平方米左右。

  【心态】

  购房者气场略处下风

  外行看热闹,内行看门道。我们看到的,还有买卖双方在人居展上微妙的力量博弈。

  展会现场,虽然大多数开发商态度悠闲、表情轻松,不过对于涨价问题,他们大多表示要慎重。“虽然现在行情很好,但下半年怎么样还不知道,我们只能稍微涨一些,让前期业主心里舒服一些。如果大幅涨价,市场很有可能立刻跌入谷底。这对于我们后期销售来说,也是不利的。”某热销楼盘开发商,这样告诉记者。

  人居展现场,许多购房者虽然忙着到处登记,表情相对紧张一些。不过,一被问到是否会下单,许多人都表示还要看看——看房源推出时,性价比高不高。这也是大多数人的心声。

  比如昨天下午,在九堡即将推出的新盘大家多立方的展位前,一位60多岁的老太太的话就很有意思。在问到这个楼盘的价格时,销售人员表示“还未定”。老太太穷追不舍:“那总归有一个价格的喽!”在得到“周边楼盘大概8500元/平方米”的回答之后,老太太开始跟边上的记者搭讪:“你知道他为什么说不知道吗?因为下半年的行情还说不好呢,房价还要跌。”在现场一大堆云里雾里的看房者中,老太太的这种理性态度似乎有些独特。

  依稀记得去年下半年的房博会上,消费者的气场明显占据上风。那个时候即便打了7—8折的准现房,许多消费者仍不买账。面对挑剔万分的消费者,许多开发商只能强颜欢笑。时隔半年,市场在政策利好频出、刚性需求迸发等多种因素下,一举扭转这场“拔河比赛”的势头。

  在这场声势浩大的市场博弈中,房价正朝着一种微妙的方向发展,而且在这场博弈中占据着最重要的份量。

 
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