魏志阳 林云龙 摄

　　 浙江在线07月30日讯 7月23日，当中国义乌小商城房地产开发有限公司以18.9亿元的高价战胜本地房企大哥绿城、滨江，将杭政储出[2009]18号地块揽入怀中时，我们不知道今后这里到底会诞生一个什么样的楼盘。

　　今年杭州土地市场启动后，先有浙江天鸿，后有义乌小商品城，外来房企拿地热情高涨，土地价格居高不下。在这样的市场背景下，我们很有必要探究一下，外来房企在杭州土地市场上究竟扮演了哪种角色？这些项目目前在市场上的表现如何？

　　A>>　“地王”，从来不缺外地公司的身影

　　据来自杭州市国土资源局网站的公开土地出让资料显示，自2003年至今，外来公司共拿下房地产经营用地3117996平方米，共4676亩，成交金额3398786万元，分别占2003年至今的房地产经营用地总出让面积和总成交金额的21.66%和22.94%。(由于无法准确鉴定拿地公司的注册地，以上为不完全统计。)

　　仔细分析2003年至今的杭州土地拍卖，一个很有趣的现象是，杭州土地市场上的“地王”，从来不缺外地公司的身影，尤其是浙江省内的县市公司。和2003年外地公司大胆拿地，羞羞答答退地相比，2004年后的外地公司很多都表现神勇。

　　2003年的地王，当属大元房产，它的母公司即为绍兴一著名制造企业。2003年9月26日，在杭州一场土地招投标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地。虽然每幅的单价并不算高，但高达25亿的总价却是历史之最。然而这几幅地也给大元带来了很大的压力，四块地三幅以退地结束，一幅转让给了其他公司。

　　同样是这一年，温州名都房地产开发有限公司以2700元/平方米的楼面价拍得三墩一地块，但该地块最后同样退回给政府部门。

　　和2003年外地公司的谨慎退地相比，2004年外地公司来势更为凶猛，全年拿了19宗土地，数量很多。虽然这一年的地王并不在外来公司中产生，但就某个区域的单幅地块而言，其胆子之大也在本土公司之上。

　　比较显眼的就是温州京都房地产开发有限公司拿下的杭政储出[2004]75号地块，即后来的嘉泰馨庭项目。该地楼面价为5195元/平方米，亦是当时运河板块之最。两年后的2006年5月，位置比75号地块更为理想的地块出让，楼面价仅4354元/平方米，即为后来的凯德视界。

　　2005年，没有比8号地块更招人眼球的了。杭州的地王价自这块地后再也没有被人破过。来自义乌的大都置业以25000元/平方米的高价拿下了西湖边这块面积仅9亩的地。这块地以“西湖8号公馆”的案名推向市场后，争议不断。

　　2006年，是外地公司全面进军杭州的开始。不过这一次唱主角的是外来大鳄们。和本省的地县市企业相比，大鳄们很谨慎，从九堡魅力之城的2510元/平方米到下沙世茂滨江花园的1319元/平方米，大鳄们的土地成本其实都很低廉。

　　相比之下，本省企业却“大方”得多，无论是来自义乌的雪峰房产以7161元/平方米的楼面价拿下的水岸枫庭项目，还是来自丽水的正达房产以9692元/平方米的楼面价拿下的保安桥项目，都算得上是当时的高价了。

　　2007年，是外地公司再次发飚的一年，诞生了诸多“地王”：先是7月，东阳中天房产高价竞得三墩三块地，宁波雅戈尔竞得浙江工商大学地块，再是10月30日，远洋地产竞得杭一棉地块。地王们豪放地在这一年频频举杯欢庆自己在土地的争斗中拔得头筹。

　　在土地市场相对平淡的2008年，外来公司的身影淡了，本土老大哥绿城、滨江频频出手，这一年，在外来企业中，只有温州华顺房产以6082元/平方米的楼面价拿得申花板块24号地块相对显眼，这个价格在去年同样不算低。

　　2009年，外来公司再度发力，短短六七两个月，就冲出3匹外地“黑马”。先是天鸿，再是舟山远邦，后有义乌小商品城。看着“黑马”冲出的频率和速度，有人质疑：外来企业是否就是高地价的代名词？

　　B>>出身制造业和当地房企的居多

　　当外地房企在杭州土地市场上占据越来越重的分量后，人们不禁关心，这些外地房企究竟有何来头？

　　2003年后，土地市场的外来竞得者基本上是两类公司：一类是以万科、凯德、保利、远洋、中海为代表的大鳄级房企。他们有着多年的专业房地产开发经验，来杭州拿地只是开辟区域市场。一类是本省县市企业。它们要么是当地还算不错的房企；要么是出身外行的企业，尤其与制造业、贸易业或烟草业有着密切的关系。

　　耳熟能详的有：义乌小商品城房地产开发有限公司，背后是浙江中国小商品城集团股份有限公司；雅戈尔，是做服装起家的上市公司。鲜为人知的则有：舟山远邦置业，虽说是个房地产企业，但据说做油烟机的宁波方太也是投资方之一；南昌中溢置业，是浙江烟草集团投资的大型房地产开发企业；再比如杭政储出[2008]26号宅地的竞得者温州中泰置业投资有限公司，是一家以房地产开发和经营、房地产信息咨询、物业管理、建筑材料销售为主业的企业。网上资料显示，该公司法定代表人为国内著名低压电器制造商——正泰集团副总裁，这表明中泰与正泰有着非同寻常的关系。

　　正因为有着这些撑腰的“大树”，这些下属房企才有雄厚的资金实力和本地房企角力。

　　C>>产品口碑好还要下苦功

　　当初，这些外来房企在土地市场上可谓是叱咤风云，可是，仔细盘点2003年以来这些外来房企竞得土地的近况，记者却发现，外来房企竞得土地的退地率和转手率明显高于本地房企，此外，本省县市企业在杭州楼市口碑做得好的，还真不多。

　　“外地房企之所以退地，主要在于当时拿地的非理性态度和对于市场过于乐观的估计。”某知情人士说。

　　一般来说，宅地开发自拿地后两年即可上市。但记者查询了已达两年时间的宅地，发现时间到而不开发的地很多是外地房企所拿。温州乔讯房地产开发有限公司2007年拿下3号地块，位于湖墅路，至今没有该楼盘的消息，不知道是转手了还是仍在前期开发中；浙江正达置业股份有限公司2006年竞得的保安桥地块，已过两年，迟迟没能开盘。

　　更值得关注的是，从市场口碑看，大鳄级外来房企的操盘项目明显比本省县市房企的口碑和品牌度要好。本省县市企业所开发的项目中，真的还说不出一个知名度非常高的，除了“西湖8号公馆”实在太“有名”之外。嘉泰馨庭、易构街区等项目，在杭州无论是楼盘品质还是品牌度，都只能算一般般。拿地时的高调和项目上市时的低调形成强烈反差。