浙江在线08月27日讯 “当时就傻眼了，这些房子怎么能作物管用房呢？”吕女士是滨江楼盘“六合天寓”业主委员会成员，她向记者表达了自己的愤怒，因为在她居住的小区内，物业管理用房是零散分布在各栋住宅“犄角旮旯”的公厕、更衣室和地下夹层。

　　与此相反，在杭城大多数小区中，所谓物管用房特别是其中的商业用房，往往具备与商铺相似的出租条件，因为只有这样，才能给它们的所有者——小区的全体业主带来一定收益，用于小区物业的日常维护。然而，对六合天寓的业主们来说，眼下这些稀奇古怪的物管用房，显然无法满足上述条件。

　　业委会：

　　公厕、更衣室、可售住宅，七拼八凑的物管用房

　　物业管理用房，对杭城大多数新建小区来说并不是一个新鲜事物，通俗来说，这些小区全体业主共有的用房分为两部分：一部分是物管办公用房，往往成为小区物管公司的办公场所；另一部分则是物管商业用房，业主可以通过经营它们获得一定收益，用于小区物业的日常维护。按照2004年9月28日公布的杭州市政府令第209号规定，建设单位必须“提供物业总建筑面积千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理商业用房”。

　　在吕女士提供的一份编号为“杭高新房物缴(2007)第011号”的《杭州高新区物业维修基金和用房缴纳确认单存根》(以下称《存根》)中，列出了小区总建筑面积达1600平方米的物管用房，而从楼盘实地来看，这些用房中不但有公厕、更衣室和地下夹层，甚至还有一套可售住宅。

　　其中，《存根》中“2—2—601、4号楼物业管理用房”被归于“物管办公及公共活动用房”一项，然而，从楼盘实地来看，后者实际上是小区内的一个公厕，并没有使用的迹象，只是零碎地放置着一些清洁用品。更令人诧异的是，2号楼2单元601室在透明售房网上显示为一套可售房源，而作为物管用房，这套房子的产权理应归全体业主所有，不能擅自买卖。同时，《存根》中“物管商业用房”一项中包括的“5号楼底及夹层东北角”，实际上是小区游泳池配设的男女更衣室、以及一个夹层地下室，后者只有一扇小窗户可以见光，上方还有两根粗粗的管道，条件实在简陋。

　　另外一些外观上还比较像样的其他物管商业用房，同样受到了不少业主的质疑。其中，《存根》中“3号楼底层东边”一身兼两职，还没来得及担负起此前规划的小区会所之用，又成了物管商业用房。而《存根》中“4号楼经营用房”被划归为好又多超市的冷藏区部分，一些业主认为无法独立出租，获得收益。

　　“不少房子都是小区的边角料，七拼八凑够了总共千分之七的面积就算了，开发商这不是糊弄我们吗？”吕女士说。

　　物管用房不能产生收益，小区物管入不敷出

　　面对这些零碎的物管用房，吕女士说，小区业主委员会实在是无法接收，因为大部分业主都来提意见了，这样的房子根本无法使用，不能给业主带来收益。

　　“很多小区的物管商业用房都是临街的，业主可以出租得到一部分收益，用在物业维护上，但是你看这些小区里面的公厕、更衣室，不但位置在小区内部，而且我们也不可能站在厕所门口收费吧？”陈大伯因为对这些物管用房实在看不过眼，带头成立了一个“天寓业主临时维权委员会”，出于义愤而加入这个临时委员会的业主已经超过100名。

　　更为直接的后果是，由于物管用房还未交割，小区目前的物业公司——杭州合一物业服务有限公司，不但面临没有“名分”的尴尬，而且处于入不敷出的窘境。由于业主委员会已经成立，原本只是“前期物管”身份的六一物业公司从法律上来说已经与业主解除了此前的物管合同，需要业主委员会重新续约，但是由于物管用房交接工作存在问题，业主委员会无暇顾及此事。

　　“更大的问题是由于物管用房无法获得相应的收益，不能补给小区日常物业维护的开支，只是单纯依靠业主缴纳的物业费，我们的经营是入不敷出的，长期以往，小区的物业管理水平肯定要下降，对业主的生活品质有一定影响，”合一物业公司一名不愿具名的负责人坦言。

　　开发商辩解：

　　只是给物管用房 做了装修

　　带着小区业主的质疑，记者联系了楼盘开发商六和地产集团有限公司负责物业工作的李斌，他给出了一个让人啼笑皆非的说法，所谓的“公厕、更衣室”一说，开发商“只是给物管用房做了装修，是出于好心”。

　　“正是因为有了更衣室，可以提供更衣、淋浴的服务，所以游泳池的门票能够卖得更高，这部分收益也是归业主的，不是等于变相给业主带来收益了吗？而至于厕所，只不过是我们装修成了厕所而已，”李斌说，而对于会所的“一身兼任两职”，可售的2号楼2单元601室这样的物管用房，他表示不作回应。

　　此外，李斌还解释说，如果业主实在不能接受公厕、更衣室作为物管商业用房，可以把这部分作为物管办公用房使用，随便放放东西总好的。而对于商业用房位于小区内部，他认为并没有法律规定这类用房一定要沿街，因此开发商不需要承担责任。

　　“业委会的意见就是要求开发商置换成临街商铺，这样才能保障以后的收益。”吕女士说，“他给出的这些房子都是一些边角料是不合理的，根本不能出租，无法获得收益，这是问题的关键。”

　　建设局表态：

　　不合理用房 开发商必须调整

　　面对开发商和业主对于物管用房位置截然不同的标准，记者咨询了杭州市房地产管理局。房管局的工作人员说，依据现行的杭州市政府令第209号规定，即《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》，像2号楼2单元601室这样的可售房源是不允许作为物管用房的，一旦查实，会责令开发商更改房源信息。而至于物管商业用房是否一定要临街，地下室、夹层是否可以作为物管用房，《管理办法》并没有明确规定，具体要看物管用房的审批部门。

　　随即，记者找到了当时审核天寓小区物管用房的杭州高新技术产业开发区建设局，即滨江区建设局。

　　“一部分物管用房的确存在不合理的地方，有的房子朝向小区里面，并不沿街，有一些门很小，开发商必须调整物管用房的方案，重新做一个新方案，让业主满意，”滨江区建设局综合科的工作人员说，“但是仅仅从法律上来说，目前还没有相关法律规定物管商业用房必须沿街。”

　　律师看法：

　　相关法规缺失

　　导致纠纷频频出现

　　正如这名工作人员所说，对于物业管理用房位置是否一定要沿街，还没有相关法规给出明确规定。按照现行的《管理办法》，对于物管用房的位置一项，只是说“由规划行政主管部门在规划图纸中确定，建设单位不允许擅自更改”。唯一出现物管用房必须是“沿街商铺”的是《管理办法》正式颁布前发布的《征求意见稿一》，其中的第二十四条规定“物业管理商业用房应提供规划确认的沿街商铺；地下室、夹层等不适合用于办公、经营的部位不得用作物业管理用房。”

　　“征求意见稿中的沿街、地下室、夹层的部分最后没有出现在《管理办法》中，主要原因可能是为了平衡开发商和业主的利益关系，”一名不愿透露姓名的业内人士说，“作为业主来说，肯定是希望沿街，这样收益有所保障，但是对开发商来说，他会认为物管用房是政府强制开发商给业主预留的物业，已经设定了共达千分之七的建筑面积标准，强行规定一定要沿街，一些开发商会觉得这种要求太高了。而从最终的《管理办法》来看，具体位置的内容被平衡掉了。所以说，物管用房的位置到底是不是沿街，房子的安排、大小，只能依靠开发商自觉，责任感的强弱。”

　　“归根结底，像天寓这样的纠纷是因为物业的相关法规还不完善，”浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰说，“一些行政法规常常是头痛医头，脚痛医脚，很多问题没有明确的界定，才导致纠纷经常出现。”