浙江在线09月09日讯 杭州瑞丰格林苑的四名业主要告开发商，理由是要求开发商支付迟延办理房产证的违约金。索赔金额高达一百七十多万元。

　　2005年4月，张小姐购买了上城区瑞丰格林苑的一套房子，总价为233万元。张小姐说，在预售合同中对产权登记做了这样的约定：出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属登记，其中包括契税证、房屋所有权证和土地使用证。“2006年房子交付了，按照约定60天交付房产证，但是他们快拖了3年。直到今年5月份我们业主联名上书，他才去办房产证。”

　　办证延迟三年只赔2000多元？

　　2006年12月20日，张小姐如愿拿到了房子，但由于瑞丰格林房产证交接手续迟迟不能办理，造成张小姐始终无法行使房屋所有权，也就无法对房屋进行买卖和租赁，这给她带来了一定的经济损失。记者在采访中了解到，杭州瑞丰格林苑的开发商为杭州中铁杭萧房地产开发有限公司。张小姐认为导致产权证迟迟不能办理的主要原因是开发商的违规操作，把建筑层地上6层加盖到了7层。“如果不能办出产权证是因为不可抗力，比如政府原因或者是天灾，我们业主也是可以理解的。但这是因为他们违反了规划，6层变成7层。”

　　张小姐说，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证，又不愿退房的话，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。那么，按照这一约定，张小姐只能拿到2000多元的赔偿。张小姐认为，这样的约定方式不公平，“开发商迟延一天和迟延70年没有什么区别。这样对消费者来说是不公平的。”

　　和张小姐有类似情况的业主也同样认为，售房合同把开发商违约责任一次性约定，导致开发商延迟一天办证与无限期延迟办证所承担的责任等同，不利于购房人的权益保障。那么，开发商中铁杭萧又会给出怎样的说法呢？记者来到位于杭州中河中路的瑞丰商务大厦。

　　杭州中铁杭萧房地产开发有限公司工作人员：“我们老总没有空。电话我也不能给你的。他说他在开会，他都火了，电话都挂了，我是不敢给他打电话的。”

　　这名工作人员表示公司负责人张总在外开会，无法接受采访。

　　目前，杭州瑞丰格林的四名业主对中铁杭萧提出诉讼，要求索赔一百七十多万元。

　　记者了解到，瑞丰格林苑的售房纠纷并非个案，因违约责任过轻引发的类似纠纷，在省内已经多次发生。但由于合同约定的原因，购房者的权益往往得不到保障。为了进一步保护买卖双方的合同权益，今年1月1日，浙江省建设厅、省工商局推行新版《商品房买卖合同文本》。记者注意到在新版合同上，对开发商因延期办证所承担的违约责任进行了调整，违约责任固定化的模式被舍弃，而是采用分段责任递进的方式。

　　浙江泽大律师事务所律师钱梁：“发生违约情形之后，买受人按一定比例获得一笔固定赔偿外，还可以要求出卖人按日支付违约金。”

　　尽管新版《商品房买卖合同文本》确实进一步保障了消费者利益，但是钱律师也提醒说，新文本是一个固定的格式合同，但也只是起到一个指导的作用，比如有关房产证办理的具体时间约定及违约责任，需要双方共同协商，也可以在合同文本上追加条款，但由于目前的市场情况，在实际操作中购房者往往还是处于弱势。

　　浙江泽大律师事务所律师钱梁：“文本是一个指导性作用，目前房地产还是卖方市场，不是合同不公平，而是市场不公平，提醒消费者在买房签合同时候必须谨慎看待。”

　　房产证逾期不办新版合同如何约定？

　　事实上，像张小姐这样的案例不在少数。从今年1月1日起，新版浙江省《商品房买卖合同文本》正式实施，政府部门制定示范文本的原意是将它作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非是强制使用。那么，新文本实施了大半年，执行又是效果如何呢？

　　9月7日上午，记者随机走访了杭州几家楼盘的售楼处。这名负责销售的工作人员告诉记者，从今年的1月1日起，他们都已经采用了新版的《商品房买卖合同文本》。“全杭州都是统一的正规范本，这个都是一样的。”

　　这名销售人员说，在旧版购房合同中，对房产证的办理没有具体明确的区分，由此导致的房产证延迟办理等纠纷不在少数。而在新版购房合同中则明确了由开发商负责办理整幢商品房的“大产权”。具体某套房屋的“小产权”由房屋受让人自行办理，也可以委托房屋出卖人办理，不过在一般情况下，绝大多数的购房者都会选择委托开发商代为办理。“现在最怕什么呢，最怕房产公司自己的大证办不出来。大证办不出来，你小证当然办不出来。所以现在都有规定的，我们三个月之内必须把大证办出来的。如果没有办出来，可能是由于扩面啊等原因。”

　　记者注意到，新文本对房产证交付时间、违约赔偿比例都没有做硬性规定。记者在新文本第十六中看到，开发商如果不能在约定期限内交付房产证，约定处理分为两种情况。第一种是在约定时间内按照已付房款的一定比例承担违约责任。第二种情况是超出了约定时间，购房者可以选择退房或者继续履行合同。在不退房的情况下，开发商需从约定时间的第二天开始到实际交付房产证的时间为止，按天数向购房者支付一定比例的违约金。

　　这名销售人员说，目前交付房产证的约定日期大多为90天。“90天以内的话按照一定的比例。超出90天按照天数来算，几天就按照几天赔偿的。比如说我超了100天，我就按照100天的万分之一给你。就和银行一样的，反正每天付给你利息嘛。”

　　记者在采访中了解到，这种明确房产证交付时点和分段赔偿的方式，大多数开发商都乐于接受。

　　杭州振兴置业投资有限公司案场经理董宜：“新办法上明确了一个房产证的交付时点。基本上是交房之后的90天。以前逾期超过90天时不管的，一刀切的，但是现在按照第二天到交付时间为止，再进行按天计算，这种方式进一步保障了消费者的利益。对于开发商来讲也少了一些纠纷。”

　　依据2009年最新的《商品房买卖合同》，并参考目前一些开发商的交付日期和违约金额比例。张小姐233万的已付房款，在846天后才收到房产证。那么，在约定日期的90天内，以0.1%的赔偿比例计算，应获得2330元。超出90天以上，以每天万分之一的赔偿金额计算，一天233元，除去之前的90天为756天，这756天应该赔偿176148元，张小姐可以拿到的赔偿总共为178478元。