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商业地产返租重抬头 谨防投资商铺成投资“伤”铺
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  “要商铺吗?杭州新客运中心旁。前6年就能返还70%。”

  “投资市场商铺不?10年就可收回全部成本”……

  随着今年上半年杭城楼市回暖,一批商业地产也开始出现“疯狂”,通过中介的招商电话不断。其中,先买下使用权再返租的模式,在市场上开始重新抬头。

  不过,投资商画的“饼”虽好,实际操作中,却远非那么回事。

  返租模式重抬头

  德胜快速路上,杭州新客运中心建设已近尾声。在其对面,就是知名的四季青新市场。

  九堡的红星美凯龙金茂MALL,就在两者的约3公里外。记者赶至现场时看到,整个建材家居市场已开始结顶,最惹人注意的,便是位于市场正前方的招商中心。

  “你购铺,我来租,坐在家里收房租!做国际品牌的房东!”该市场招商的宣传帖子,最近铺天盖地。宣传中,商家承诺,购买15年商铺使用权后马上可返租,6年内返还70%投资额。如果6年内想退,则按年结清租金基础上,再全额返还购买款。

  无独有偶,采用同一模式的,并不止红星美凯龙金茂MALL一家。位于余杭的中国人民书店总部,也正“招商返租”中。

  商家声称,投资该市场商铺10年可收回全部成本。承诺包租10年,头3年每年返还总价7%,一共21%。更诱人的是,首付款可先扣除头3年租金再支付,第4年7.5%,第5年8%,从第6年开始按市场价订租金。

  受地产回暖刺激?

  “返租的方式,其实很早前就出现了。只不过,在今年地产大热的情况下出现,更吸引人的注意。”我爱我家商业地产主管姚林说。

  据透露,其实早些年,产权式酒店就已采用“返租”模式,后很多市场、商场也开始采用同一模式招商。

  返租,是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后,发展商许诺在未来若干年内,每年给投资者一定的租金回报。在这期间,商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。“这种形式,其实说穿了更像发行企业的信用债券。”一位研究商业地产的业内人士称,一旦对方不顾信用,投资者也往往只能接受“亏本”现实。

  该人士表示,之所以今年招商返租的现象比较集中,与地产业、宏观经济走势都不无关系。“比如,今年来包括杭州、上海、北京等在内,各地都不断出现天价买地现象。这说明,开发商对地产的未来几年发展非常看好。”

  他认为,采取返租模式招商,也不排除开发商加速扩张,同时转嫁部分开发风险的意图。

  分析一回报率高?

  真有这样的好事?来自义乌的吴先生看到招商内容后,很是动心。上周末,特意赶到九堡,加入了红星美凯龙金茂MALL的招商现场。

  据介绍,该市场经营面积为40万平方米,号称华东建材家居第一MALL。此次开发商拿出1/8面积,给投资者一次性“认租”15年。其中,铺位面积40-60平方米,一楼均价8500元,二楼均价6800元。目前,一楼已认租完毕,二楼正在进行中。

  “购买我们的商铺后,当场就可以签订返租合同,就是再把你买走的商铺租还给市场。”招商人员还表示,前6年的租金回报是固定的,前3年每年返还租金为商铺售价的8%,第4年为11%,第5年15%,第6年20%,加起来正好70%,第7年以后租赁价格按市场价计算,其中90%租金返还给投资者,市场收取10%的经营管理费。

  记者粗略算了一下,投资该项目一间商铺,基本在35万元以上。负责本次招商的萧山大众房屋置换公司策划总监陶国庆表示,如果前6年内,投资者想退订,市场方除了按年按点返还租金外,还会全额返还投资款。

  也就是说,投资者一次性投资后,如果在第6年退订,那么回报率为6年70%。“不过,每年不到12%的收益,并不高。”姚林表示,除此之外,投资者还要承担风险。

  分析二破产怎么办?

  姚林所说的风险,其本质来源于市场的经营状况。她说,对于投资者来说,后面的9年回报率最关键,但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里,而且能否经营好,目前谁也说不准。”

  而通过记者深入了解,其实整个“认租返租”流程极为复杂。

  据负责招商的陶先生透露,该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业),由两个公司主体、两个法人共同出资组建;红星美凯龙则在早前入股该公司,但据称股份占比不大。

  此外,为了市场运营,金茂实业全资设立杭州金茂商业管理有限公司(下称金茂管理)。

  投资该市场商铺会要求签订两份合同。首先,投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议;然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。

  当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时,陶国庆在电话中说,除非公司倒闭。

  实际上,与投资者发生返租权利义务关系的,只是金茂管理公司,并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善,拍拍屁股“走”了,消费者并不能向收钱的金茂实业算账。对于这一判断,陶先生表示,理论上确实如此。

  但他同时称,因为该市场拿出“认租返租”的面积仅占1/8,所以开发商承担的风险更大,所以不会轻易出现这种情况。“如果建材真经营不起来,市场可以马上换别的业态,比如服装。因为四季青市场就在边上呀。”他说。

  分析三建材商不看好?

  “家居市场没那么好开的,普通投资者还须谨慎!”张先生是某卫浴品牌代理商,从事该行业多年。

  据透露,红星美凯龙金茂MALL曾邀请过张先生代理的品牌进驻该市场。但张先生考察了一番后,还是拒绝了。“不一定品牌响,就能做出名堂的。”张先生分析说,家居市场能否繁荣,所处的地段和商业环境相当重要。

  他说,市场所在的九堡,规划中虽然有几家专业市场,但尚未带动起商业氛围。现有的几个小区入住率也并不高,大多空置或出租。比如当地已有的恒大建材市场,经营状况并不理想。九堡往东的临平已有繁华的专业家居市场,下沙和临平的消费多在此,往西靠近主城区,家居市场更多。

  张先生透露,家居市场的盈利靠租金收入,红星美凯龙也采取这种模式。租金则按市场的繁荣程度而定,而九堡店由于属于新市场,前五六年内,人气一下上不来。

  不过,之后的租金就按市场繁荣程度而定了,其中的弹性可谓相当大。“一旦市场经营不好,空置率高,不收租金甚至关门都有可能。”张先生认为,这是投资者最大的风险。

  目前,杭州专业家居市场竞争激烈,基本在杭州各区域已覆盖完毕。有的地段,甚至出现多家家居市场“肉搏”局面。因此张先生认为,九堡这家红星美凯龙何时能繁荣起来,还是未知数。如果市场繁荣不起来,所谓的高回报也只能是“画饼充饥”。

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