浙江在线09月24日讯
在下沙上班的小金，上周终于梦想成真，拥有了一套自己的住房。
小金毕业三年，一直在下沙上班。去年，小金看中了下沙中心区域的楼盘四季风景苑，已经付了定金，但因为当时楼市低迷，家里人意见不统一，最后只能不了了之。等到今年楼市出现大逆转，下沙的房价也噌噌噌往上蹿，别说中心区域，就连目前配套还不是很好的沿江区域，价格也已经涨到1万元/平方米。
房价这么高，什么时候能买到房子呢？收入并不是很高的小金，常跟人这么感叹。
没想到，没过多久，小金就告诉亲戚朋友：自己已经买了房。
小金的房子，离地铁1号线下沙东站约500米，离下沙商贸城300米。地段非常不错，但价格远比市场价低，仅为4000元/平方米。
为什么这么便宜？小金的房子并不是普通意义上的商品房，而是有一个专用名字“10%村留用地项目”，最初有购房资格的是当地的农民。因价格便宜，想买的人非常多，小金还是花了6万元，从当地农民手中买得了购房资格，后来号子卖到了8万元/个，现在小金的房子，据说加价20万元转手，还是有人要买。
小金说，自己单位里共有4个同事买了这个房子。尝到甜头的一个同事，现在还在打听边上还有没有类似性质的房子。
事实上，最近受宠的村留用地项目绝对不止这么一个。新近推出样板房的西溪君逸汇，一下子卖掉了90多套；恒策西城时代一开盘就卖了200多套房子；剑桥公社、新城时代都已经无房可售……在万元房遍地开花的杭州楼市，村留用地项目再次风生水起。
由于对这块市场缺乏关注，市场上对于“村留用地”项目存在许多误解。有很多人干脆把它叫作“小产权房”。其实，这两者是有本质区别的，一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。
记者在采访过程中了解到，据权威数据统计，目前杭州规划留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。如此巨量的村留用地项目等待上市，它是否会对现有商品房市场形成冲击，让人关注。
国有土地、合法开发、有大三证
村留用地项目不是小产权房
相对于商品房来说，许多人对于村留用地项目还不是很熟识。但事实上，村留用地并不是一个新鲜事物。
“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设。而杭州是走得比较快的城市。2002、2005、2008年，杭州相继出台过相关的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅在诸多实施方面有了更多细则，另外规定合作开发的49%部分，有可能取得单套产权。
在杭州，最早出现的留用地项目是写字楼，如黄龙区块的聚龙大厦等，留用地住宅化的第一个项目是西溪锋尚，后来又出现了如剑桥公社、斯坦福平方、新城广场等项目。
村留用地是合法的
由于这个市场还处于起步阶段，很多人把留用地项目理解为“小产权房”，其实两者是完全两个概念的产品。一个是国有土地，一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让。
不能开发经营性房产
在开发业态上，留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。值得注意的是，它不能用来开发经营性房地产。
根据《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定村留用地项目土地出让方式由村级集体经济组织自行选择。一为村级集体经济组织自主开发的留用地项目，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，按相关程序办理协议出让手续；二为“留用地货币化”的留用地项目，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；三是村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。
产权等问题制约发展
目前，村留用地项目让人心存顾虑的，主要是产权分割和贷款问题。
“我要先告诉你，我们这个是只有大证，没有小证的。”接到记者电话，即将开盘的海陆UN公社销售人员第一句话就告诉记者。她说，这么做是为了以后避免跟客户产生纠纷。
村留用地项目具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让，这就意味着它不能像普通商品房那样拥有单个“产权证”，不能销售，一些项目只能采取长期租赁的形式，“以长租的形式变相销售”。
由于是租赁，村留用地项目不能使用商品房贷款，只能用消费贷款，贷款期限一般最多为10年，贷款利率也相对比较高。为了减少麻烦，有些项目干脆规定不能使用贷款。此外，由于村留用地项目不允许做住宅，只用来建设公建和商业，所以往往存在这些问题：比如没有阳台，水、电为商用标准，没有煤气管道等。但随着项目开发越来越多，目前不少楼盘水电都已经转成民用标准，有些还有管道煤气。
而今年6月出台的新政，规定新出让地块的合作开发项目在建成后，合作方所持有的房产，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着如果规划批建最小产权单位是单套，那就是可以办出“单套产权”。
许多村留地急着找项目
规划公建为主，商住两用较多，住宅较少
杭州有多少村留用地项目？
据了解，杭州10%自留地项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。权威数据统计，目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。
西湖区：共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。
丁桥：大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口10万人。在规划中先行将314亩10%留用地先定位，全部落实到了区位条件较好的具体地块。
江干区：共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩(包括在谈、未签约项目)。
蒋村新区：2007年蒋村新区12个村(社区)、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。
蒋村新区中心商务区：该区域10%留用地约1000亩，目标是打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。
三墩：10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，三墩镇有10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。
商品房、经济适用房、村留项目
“三足鼎立”局面能否实现？
1665万平方米是什么概念？
据杭州市透明售房网数据显示，2008年杭州主城区消化商品房面积为240万平方米，行情火爆的2007年消化510万平方米，以年平均消化375万平方米计算，也就是说，村留用地项目可容去化4.4年。
虽然部分村留用地已经开发，但业内人士表示，这些都还只是村留用地项目的“冰山一角”。既然这块市场如此巨大，那么它又会否和商品房、经济适用房形成三足鼎立的局面？
商业地产市场冲击较大
商业地产资深人士谢成龙表示，留用地项目其中大部分项目为公建，比如写字楼、商场、酒店等项目，商住两用也占到很大的比例，而用于单身公寓、住宅用途的项目，只占到比较小的一部分。他认为，村留用地项目对现有商业地产的冲击是比较大的。
他说，商业按1/3计算，商业面积可达到555万平方米的体量。这是什么概念？杭州的万象城是24万平方米，可建23个万向城；银泰百货武林店5.1万平方米，可建108个银泰百货；颐高数码广场1.3万平方米，可建426个颐高数码。
他说，杭州未来几年即将投入使用的大型商业项目众多，如钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场，这三巨头商业超过30万平方米；城北的创新创业新天地商业体量规划在30-35万平方米；城西的印象城面积5.3万平方米；闲林的深国投商业项目总面积约17万平方米；九堡的金茂居家摩尔商业体量50万平方米；申花板块的银泰、富强广场等等。村留用地项目入市，两者肯定会形成巨大冲突。
可以作为商品房市场补充
浙江汇禾投资有限公司的负责人认为，现在谈村留用地项目与商品房、经济适用房三足鼎立，还为时过早，因为现实是，目前村留用地得到的关注还太少，根本没有引起足够的重视。
他说，村留用地项目既然存在，也得到有关政策支持，那么它就应该受到更多正确的关注，而不是像现在这样“偷偷摸摸”，好像见不得人似的。它虽然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是这些都是可以摊开来讲的，没有必要隐瞒。毕竟它也有低价等很多优势，能够满足一部分人的需求，成为商品房市场的补充。
对此，尚锐(中国)地产顾问机构的总经理李伟国也认为，买房子，当然希望价格越低越好。但是鱼和熊掌不可兼得，在房价居高不下的大环境下，留用地项目给了很多资金少的年轻一族或者成长中的创智型中小企业一种全新的选择，如同久旱逢甘露，解决了他们共同的、暂时的困难，甚至成就了他们各自的梦想。
事实上，低总价确实成为村留用地项目与商品房一较高下的核心竞争力。比如小金购买的房子，只相当于同地段商品房的2/5，留下镇的君逸汇精装修价格在8000元/平方米左右，而与其仅隔一条马路的西溪晴雪，楼面地价就达到了10777元/平方米，预计毛坯均价会在2万元/平方米左右。值得一提的是，前者紧临地铁，为下沙未来的中心区域，后者紧临一级风景区，周边配套齐全，对于购房者的吸引力还是巨大的。而一些地段比较不错的项目，比如西城时代，周边电子市场、装饰市场林立，未来租赁市场空间巨大，租售回报率还是非常高的。
有待政策进一步完善
采访过程中，业内人士表示，村留用地政策出台至今，从起初的一本大证到可以分层办证，一直到现在合作方所持有的部分可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，政策方面在不断完善和发展，消费者的权益也会有进一步的保障。但从目前来看，村留用地市场要真正发展，还有待政策完善。
“比如目前村留用地项目只能做商业，但有些地块比较偏远，单纯做商铺、写字楼等商业，很难招商，空置率会比较高，不能达到让农民获利的目的，造成资源的巨大浪费。而做单身公寓这些相对容易销售的物业，又存在很多规划、设计上的限制，使得这块市场一直高调不起来。”浙江汇禾投资有限公司的负责人这样表示。
而谢成龙也表示，虽然今年6月份出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，规定今后村留用地项目如果合作开发，土地出让就必须通过招拍挂形式，而不是之前的协议出让，这意味着村留用地项目拿地成本将大大增加，所以它的价格优势也会失去。但是村留用地项目本身面对的就是资金实力不是很强的开发商或投资者，一旦它的地价优势失去，那么，在对它的产品还有诸多限制的现在，它是否还有市场？如果限制继续放开，那么它跟商品房又有何区别？这又是否是村留用地当初设置的初衷？这些都是有待政策进一步明确的。
