同方国际开盘当天，销售中心门口等候座位大部分空着。
上周五，同方国际酒店式公寓首次开盘，当天预定率仅为33%，出现了今年楼市罕见的个盘开盘当天超低预定率。
“开盘即清盘”已是今年常见的开盘景象，而同方国际当天仅33%的预定新低着实给眼下的高温楼市泼了一盆凉水。价格偏高、不能入户、房贷苛刻、离立交桥太近等多种因素，使得同方国际酒店式公寓刚一入市就遭到了市场冷遇。为何热市之下同方国际开盘预定率会如此之低，记者在楼盘开盘当天进行了现场探访。
上周五至周日，杭州有十多个楼盘开盘，开盘预定成绩则可以说是“冰火两重天”。上周五，同方国际首次开盘，推出203套酒店式公寓。截至当晚十点，透明售房网数据显示该楼盘一共预定67套，也就是说开盘当天的预定率仅为33%，这也可以说是今年楼市红火大半年以来当天开盘预定最差的楼盘之一。同时，该楼盘次日的预定量也不见好转，同方国际开盘第二天，单日预定量仅为14套。
昨天是开盘的第三天，截至昨晚八点半，透明售房网数据显示同方国际预定0套。这样算来，同方国际开盘三天共预定了81套，整体预定率不足40%。昨天傍晚，记者向该项目相关负责人核实预定数据，不知是因为开盘不理想还是其他原因，该负责人拒不肯透露预定情况，只是让记者去看透明售房网的数据。
那么，难道是楼市骤然降温？对比之后我们发现，同方国际的低预定率只是个别现象，上周末同期开盘的其他楼盘，预定率仍然居高不下。尤其是与同方国际同一天开盘的东方郡推出142套房源，当天即预定140套，预定率高达99%；上周六开盘的风景蝶院、金盛·曼城、保利·东湾等楼盘，其预定率也均在70%-90%之间；上周日开盘的翡翠城预定率高达95%，图原公寓、青枫墅园、新明半岛也基本售罄。
同方国际的开盘成绩与其他楼盘相比，可以说是相差甚远。从中我们不难看出，杭州依然是一个“重宅轻商”的市场，即使在到处排队抢房的热市之下，性价比不高的酒店式公寓入市，投资客仍然不太愿意埋单。
同方国际开盘当天预定率仅33%
酒店式公寓遭投资客抛弃
同方国际对外公布的开盘时间是上周五早上8点半。记者九点赶到同方国际销售中心即开盘现场时，发现这里全然没有出现排队抢房的热闹场面。在销售中心门口等待选房的仅有零零落落的二十多组客户，开发商场外安排的50多个座位大部分都是空着的。这样的场景着实让记者感到诧异：要知道今年新盘开盘现场，每每上演的都是排长队抢房、一房难求的场景，而同方国际的开盘场景却是大相径庭。
同方国际销售中心门口一位从温州赶来的买房大姐，看着这情形不由打起了退堂鼓。她抱怨：“这次怎么温州人这么少，都碰不到老乡，本来每次楼盘开盘，我们温州人都很多的呀！”旁边的几位购房者也表示了不满，“房子离高架这么近，晚上肯定很吵。待会儿进去看看，要挑就挑靠里面一点的，如果没有我就不买了。”
记者询问叫到几号了，在门外等候的人都说，虽然他们手上拿的号子都是100多号，有些甚至是200多号，但很快就会轮到的。因为领了号子的人很多都没有来，老是叫空。
的确，记者注意听了几次叫号，一次从133号开始叫一直到150号才有人应声；之后从153号开始叫，直到161号才有人回应，整整叫空八人次。而越到后面叫空越多，从200号起一直叫到219号都没有人。中午11点半不到，门口基本就没有等候的买房人了。记者大致算了一下，起码有60%领了号子的人没有来。
约六成拿了号子的人没有来
仅二十多组客户门口等选房
温州投资客开盘现场碰不到老乡
记者跟等候选房的人聊了一会儿，发现大部分是抱着“可买可不买”的心态来的，而且对楼盘的情况并不十分熟悉，甚至有几个还不清楚同方国际是五十年产权的商业用房，首付和利息都跟普通住宅不同，说是看着户型小才过来看看的。
不知道是开发商宣传不到位还是其他原因，同方国际销售中心门口等候选房的人互相聊天时问题连连：“啊？不是住宅，不能购房入户的？”“啊？不能用公积金贷款的？！”“不通煤气的啊，没有煤气那怎么行？！”“才50年产权啊？！房子拿到手其实才40多年？！”类似于这样的疑问充斥了整个等待叫号的过程。
选房人出来后，大家都会围上去问“选了哪套，价格怎么样”。记者采访了一位刚从选房现场出来的林女士，她是跟小姐妹一起来看房的，说是自己跟小姐妹都没有买，“楼层高一点的价格都要18000元/平方米以上了，低楼层的便宜一点但都没了，环境又不好，旁边还有高架桥，算了不买了，没意思。”
同方国际旁边就是艮秋立交，记者目测了一下，项目离这座高架桥仅50多米远，东面、北面都被立交桥包围着。桥上正好是十字路口，各方向的车辆在此交会，车流量很大。记者在现场采访时，耳边不停传来桥上车子来往的“隆隆”声。“艮秋立交桥两边没有隔音屏，肯定很吵。”现场的一位购房者也说，“看看再说了，不一定买。”
不能购房入户、首付最低五成
不能用公积金贷款、离高架桥太近
选房人可买可不买，购房意向不强
一些原本提前选好房的投资客，也放弃了这个项目，开盘当天索性不来了。
林先生是7月底看中了同方国际的，当时开发商对外公布的预售价格是14500元/平方米。林先生觉得价格还可以，签了一份“同方会入会协议”，支付了入会费5万元，协议明确林先生作为“同方会”的会员有优先选房权和享受同方国际总房价3%的优惠。一个多月后，同方国际对外预售价从14500元/平方米涨到17000元/平方米。那时林先生就决定不买了。
“这个价格没有什么升值潜力了！”林先生这几年投资过六七套房子，多年积累下来的投资经验告诉他，同方国际17000元/平方米以上的均价比旁边的住宅和单身公寓高了3000-4000元/平方米，已经透支了未来几年的增值空间，没有必要再追涨。同方国际当天开盘均价17300元/平方米入市后受到冷遇，也印证了这位老投资客的判断。
目前，杭州的单身公寓、酒店式公寓的成交均价，普遍要比周边住宅低1000-2000元/平方米。“买的人少了，价格就抬不上去了。”记者采访了我爱我家、华邦地产的多位资深经纪人，据他们介绍，商业用房的产权只有五十年、房贷条件太苛刻、交易税费高、环境不适合居住、不能购房入户等多种原因制约了这类物业的增值幅度。
据了解，类似于同方国际这样的酒店式公寓或者单身公寓，是50年产权的商业用地，购房成本比住宅高：房贷最低首付五成，按揭利率是基准利率的1.1倍，贷款最长10年，而且不能使用公积金；商业用房不是住宅，不能购房入户；交易税费按商业用房计算，不享有普通住房的税费优惠；酒店式公寓是一居室，南北往往不通风，没有阳台，不适合长期居住，来往人员太杂，居住品质难以提高。
此外，商业用房的使用成本太高，由于水电是按商用标准支付的，大大高于住宅。以夏天用电高峰时的情形来举例，光电费一项，酒店式公寓就要比一般住宅高出500多元。同时，酒店式公寓的物管费也是普通公寓的两倍多。同方国际物业管理费用是4元/平方米/月，也就是说46平方米的公寓，一个月要支付184元的物管费。
“杭州有多少租客每个月能承受这么高的生活支出，何况杭州这样的高端租赁市场本身不大。”一位业内人士说。
价格太高透支未来增值空间
老投资客不买账
同方国际开盘当天，也是九堡杭州客运中心正式运行的第一天，这意味着，杭州汽车东站搬迁工作已陆续展开。同方国际离杭州汽车东站近两站路，东站搬走后，这里的人气堪忧，势必影响周边的租赁市场。浙江大学经济系主任叶航曾表示，车站商圈的形成大多来自于车站的人流量，特别是周边旅馆、餐饮等，当车站搬迁后，留下来的消费群体无法支撑高密度的商业形态。
杭州汽车东站搬走后，对同方国际今后的租赁活跃度是个考验。人气弱了，租金也难以提高。同方国际附近的景芳、闸弄口新村小区内的两居室，精装，家电全配，月平均租金1800元左右；新城市广场40-50平方米精装、家电齐备的单身公寓，月平均租金2300元左右。如果按租金2300元/月，销售均价17300元/平方米来计算，46平方米的同方国际，年租金回报率只有3.4%。而且，这是一个非常理想状态下的回报率(即一次性付款没有房贷利息、税费、公寓空置时间以及配置家电的费用)。实际算起来，租金回报率可能3%都不到。
杭州汽车东站搬走，原“商圈”人气少了
同方国际今后租赁恐受影响
张小姐6月卖了同方国际旁边的新城市广场单身公寓，她说，再不会投资商业物业了，当初这点钱买套住宅，现在早就翻倍了。张小姐算了算，这套单身公寓平均每年涨幅仅10%。而张小姐买的万家花城两年就增值了150%，平均每年涨幅达75%。相比起来，前者增值速度仅是后者的七分之一。
即使处于绝对市中心地段，酒店式公寓增值速度也不如住宅理想。朝晖路上的钛合国际酒店式公寓，属于武林商圈，2007年7月销售价格16000多元/平方米，目前二手房成交均价21000元/平方米左右，增值31%，平均每年增幅仅15%左右。
“投资酒店式公寓有一定风险的，特别是在杭州这样‘重宅轻商’的市场。不久的将来，钱江新城区域推出的公寓式写字楼产品可能会多达数百万平方米。供应量大需求小，酒店式公寓的投资回报，是个越来越大的未知数。”业内人士如是说。
