不少投资者跃跃欲试

　　浙江日报10月21日讯沿着德胜快速路杭州新客运中心过去，就是九堡的红星美凯龙金茂MALL，记者赶至现场时看到，整个建材家居市场已开始结顶，最惹人注意的，便是位于市场正前方的招商中心。

　　“商家承诺，购买15年商铺使用权后马上可返租，6年内返还70%投资额。如果6年内想退，则按年结清租金基础上，再全额返还购买款。”记者在位于杭州九堡的销售现场看到，这些承诺令不少投资者跃跃欲试。

　　真有这样的好事？据负责销售的现场经理裴先生介绍，该市场经营面积为40万平方米，号称华东建材家居第一MALL。此次开发商拿出1/8面积，给投资者一次性“认租”15年。其中， 1~3楼已经卖完，四楼正在进行中。

　　换个马甲就“合法”？

　　“售后返租”营销方式既然不合法，那么红星美凯龙金茂MALL又怎么敢公开宣传呢？据了解，红星美凯龙金茂MALL是和一家名为“大众房产”的中介公司签订了协议，委托该中介公司代为操作的。

　　带着疑问，记者采访了21世纪不动产杭州分部一位负责人叶宏伟。他说，现在的“售后返租”模式已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方“开发商“卖给乙方”投资人”，甲乙双方共同找到丙方“投资中介”，由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。

　　风险依然存在

　　“售后返租”借担保在市场上变身，但其再度活跃的深层次原因，是人们看好房地产市场大势。叶宏伟认为，“售后返租”采用中介运作、引入担保，从法律上可以认定是不违法的。但是应该看到，目前有不少开发商是通过中介由一家人两块牌子的方式变相运作，其市场风险依然存在。

　　高回报必定伴随着高风险，现在的投资人应记得上世纪90年代房地产市场上“售后返租”带来的风险，此轮“售后返租”已改弦更张。记者深入了解，红星美凯龙金茂MALL整个“认租返租”流程极为复杂。该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)，由两个公司主体、两个法人共同出资组建；红星美凯龙则在早前入股该公司，据称股份占比不大。

　　投资该市场商铺要求签订两份合同。首先，投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议；然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时，他们的回答是，除非公司倒闭。实际上，与投资者发生返租权利义务关系的，只是金茂管理公司，并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善，拍拍屁股“走”了，消费者该向谁要钱呢？是金茂实业吗？

　　业内人士提醒

　　当心“馅饼”变成“陷阱”

　　随着今年上半年杭城楼市回暖，一批商业地产也开始“疯狂”，中介的招商电话不断出击。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中，却远非那么回事。

　　一位不愿意透露姓名的家具市场经营者告诉记者：目前对“售后返租”的法律规定有些“暧昧”，这使得“售后返租”市场不够规范，存在很多陷阱。他说，市场所在的九堡，规划中虽然有几家专业市场，但尚未带动起商业氛围。现有的几个小区入住率也并不高，大多空置或出租。比如当地已有的恒大建材市场，经营状况并不理想。九堡往东的临平已有繁华的专业家居市场，下沙和临平的消费多在此，往西靠近主城区，家居市场更多。

　　家居市场的盈利靠租金收入，红星美凯龙也采取这种模式。租金则按市场的繁荣程度而定，而九堡店由于属于新市场，前五六年内，人气一下上不来。不过，之后的租金就按市场繁荣程度而定了，其中的弹性可谓相当大。“一旦市场经营不好，空置率高，不收租金甚至关门都有可能。”他认为，这是投资者最大的风险。另外，杭州专业家居市场竞争激烈，在杭州各区域已基本覆盖完毕，有的地段，甚至出现多家家居市场“肉搏”局面。因此他认为，九堡这家红星美凯龙何时能繁荣起来，还是未知数。如果市场繁荣不起来，所谓的高回报也只能是“画饼充饥”。

　　叶宏伟提醒投资者：这种所谓高回报的投资，最大的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。而最大的风险，其本质来源于市场的经营状况。他说，对于投资者来说，后面的9年回报率最关键，但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里，而且能否经营好，目前谁也说不准。”其实道理很简单，没有只赚不赔的好事，否则开发商何必将好处拱手相让？有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。

　　新闻链接

　　重庆市渝中区中华广场是重庆科华(集团)公司开发的商业地产。2003年7月，数十位投资者先后购买该广场产权式商铺，并立即与重庆新一佳百货公司(简称重庆新一佳)签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8%。开发商在销售商铺时，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。2005年7月25日，按照租赁合同，投资者领取第3年度的首笔租金，但重庆新一佳却以众多业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，可开发商董事长神秘失踪，原开发企业办公地点也空无一人。投资者今后8年的租金回报尚无着落。

　　可售房源1.5万套左右

　　与去年相当

　　明天，省第十六届房地产博览会在杭州和平国际会展中心和浙江世贸展览中心同时举行，此次展会持续到26日。

　　本届房博会参展的房地产企业83家，房地产中介服务机构10家，共有展位2260余个，两场馆展区总面积4.6万余平方米。参展楼盘129个，销售楼盘82个，组委会汇总了参展企业(含周边县市)报名时提供的数据，可销售套数为15000套左右，可售面积190万余平方米。由于报名到现在，部分楼盘已发生销售，实际可销售房源比统计数字要少。参展房产品涵盖了商品住房、写字楼、商铺、二手房等不同类型、不同档次的各类物业。其中户型面积90平方米以下6621套，占43.1%；90-140平方米4205套，占29.5%；140平方米以上4528套。展示的47个楼盘，可向市场提供房源11395套。

　　记者注意到，去年10月省第十五届房博会上，可售房源1.6万套左右。