浙江在线10月29日讯 浙江省第16届房博会落幕，其间共成交商品房751套，成交均价为12472元/平方米，其中杭州主城区成交均价14816元/平方米，余杭区成交均价10579元/平方米，二手房成交均价15167元/平方米，套均总价则高达163万元。

　　对于许多工薪阶层来说，房价显然已经成为不可承受之重。只是房博会上我们看到，还是有一批购房者，特别是投资者，雄心勃勃要进楼市，这更让楼市走向变得扑朔迷离。人们最为关心的房价到底会往哪里走？年内房价会出现拐点吗？

　　种种迹象表明，年底房价企稳的可能性比较大。楼市会否出现调整，明年一季度楼市的表现颇为关键。

　　成交量：

　　部分楼盘还存在抢购现象

　　在杭州楼市这样一个市场化程度比较高、发展比较成熟的市场里，成交量和成交价格之间的关系比较密切，房价涨跌往往都是成交量先行，房价的变化其后。杭州市透明售房网数据显示，截至10月27日，杭州主城区共成交商品房约4000套，按照近段时间的成交平均速度，预计10月成交量会在4500套左右，相对于“金九”的5624套来说，有所下降，但现在要下“楼市已降温”的论断，为时还早。因为目前主城区存量房源仅14000多套，加上有8天长假，这一成交数字还是非常不错的。

　　事实上，还有一些楼盘还存在疯抢状况。如三墩的金地自在城，200多套房源3000多人抢；绿城·紫桂公寓首期100多套房源开盘3小时售罄；此外，原筑壹号、联合格里、赞成美树新开房源也都遭遇了开盘即售罄的盛况，表明楼市的购买力依旧存在。

　　对此，一位城北某楼盘的开发商表示，一般楼盘往下调价，都会根据成交量的情况而定。目前在二套房首付提高，房价高企的情况下，楼盘新开房源去化率虽然比以前有所下降，但仍有70—80%左右。他表示只有在房源去化率30—40%左右时，开发商才会考虑降价。

　　供求：

　　年内逆转可能性不大

　　影响房价最关键的因素，是供求关系。今年上半年以来，一批被压抑的刚性需求携着巨大的投资需求，纷纷涌入楼市。但另一方面，因对后市的不确定，不少楼盘减慢了工程进度，可售房源不多，导致楼市出现了供不应求的状况，“一房难买”诱发了购房者的跟风心理，房价由此不断走高。

　　在刚刚过去的浙江省16届房博会上，无房可售的状况依旧严重。大多数楼盘都称目前没有房源，或者要再等等。不过，据统计，今年年底前，楼市还将迎来一波开盘高峰，仅首次开盘的楼盘就有10多个，盛泰名都中心、西溪诚园、万家星城、德信早城、悦麒美寓等楼盘，都将登台亮相。业内人士分析，今年年中，楼市趋暖的态势已经形成，所以不少房产公司纷纷加快了楼盘开发节奏，这些房源会在年底或明年一季度得以集中上市，所以，明年一季度的房源供应量多少，将直接影响到楼市后市。

　　但是，因为之前楼市供不应求状况持续时间比较少，大多数楼盘都还有一些剩余的客源没有消化，所以只要房价不是高得离谱，年底前供求关系发生逆转的可能性不大。并且值得一提的是，一些后续新开楼盘都已经是尾盘，比如风景蝶院、圣奥领寓、天阳观筑、泊林公寓、和美家、风雅乐府、中兴和园等新近楼市的成交明星，整个楼盘都仅剩一两幢100多套甚至几十套房源。经过大半年的快速销售，一些开发商特别是今年没有拿地的开发商，手头资金量充裕，心态很放松，所以短时间内主动降价的可能性不是很大。比如滨江某楼盘开发商一边坦言现在房价“有些疯了”，一边要把最后一批房源的定价从13000元/平方米提高到15000元/平方米，开发商心态可见一斑。

　　土地：

　　全面高地价阻碍房价下滑

　　土地价格对于房价的影响，可谓是立竿见影。今年杭州房价节节攀升，很大程度上是因为土地市场持续火爆，价格屡屡创下新高。往往是地价一动，周边的房价就应声而涨，对于开发商甚至购房者来说，地价涨了，房价肯定要涨，这一观点已经深入人心。

　　10月杭州的土地市场依然热闹非凡。据统计，10月杭州出让土地可建筑面积达到150多万平方米。在一些公司已经手有存货的背景下，地价依旧创下新高，如桥西的50号地块，楼面价12997元/平方米，转塘的59号地块，楼盘地价15281元/平方米，均是历史新高。

　　土地市场相对于商品房市场反应滞后，但土地市场持续火爆，还是会在一定程度上，支撑后市高房价的存在。一位业内人士表示，如果说2007年是市中心有个别高价地，那么目前杭城已经是全面高价地，所以房价短时间内出现明显拐点的可能性不大。当然，不排除行情下滑时，开发商会以成本价甚至亏本价售房，但以2008年的经验来说，这样的楼盘毕竟是少数。而如金地自在城、昆仑公馆、西溪诚园这些曾经的高价地块，最终都赶上了楼市的好行情。

　　政策：

　　年内部分救市政策将截止

　　楼市从一定程度上可以称作是政策市。去年四季度，在楼市一片低迷声中，国家和地方出台了种种刺激政策，在很大程度上激发了人们的购房热情。但现在的问题是，部分政策当时明确规定将于今年12月31日前截止。

　　2008年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文)，其中有两条重要的利好：一是明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。二是减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上政策暂定执行至2009年12月31日。

　　此外，去年10月出台的杭州“24条新政”中，规定契税、印花税、交易税地方部分全免，但是明确规定自2009年12月31日截止。

　　不过，2008年10月22日，财政部发文规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。上述政策并未明文规定截止时间。

　　由此分析，二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。而对于首套房的优惠政策，目前还没定论。救市政策大限将至，显然将很大程度上增加购房成本，削弱购房热情。而近段时间，无论是二套房首付严格控制在4成，还是三部委联手调整融资政策，国家对于楼市再出大的支持性政策可能性已不大。而年底前开发商再疯狂涨价的底气也不会像以前那么足。

　　但业内人士也表示，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，在经济没有完全企稳的前提下，年底前要大幅调控的可能性也不是不大。