看似平静的温州苍南县城里涌动着入股拍地炒房的热潮(资料图片)
中介称，在这个名为“新世纪花园”的楼盘建成后，“400股”每股等值的面积包括140平方米住宅、66平方米底层商铺，还附赠25平方米车库。这206平方米房子的建筑成本约2500元/平方米，如果以现价110万元的价格买进一股，折算下来总共成本每平方米的价格约7840元。周边房价为8000—10000元/平方米。
信用维系股份体系
对于这样的集资形式来说，最重要的是建立在亲戚朋友互相信任基础上的“信用”，其中最核心的就是项目的“牵头人”，也就是大股东。
“就拿现在市面上在交易的‘100股’项目来说，股东一共56个人，最大的股东占11股。”宋先生是灵溪房地产界的“大佬”之一，由他牵头的房地产项目，从集资、到拍地、再到建设施工都由他全程负责。
“拍地前先确定大概分多少股，筹集拍地保证金，一般都由几个主要负责人找各自的亲戚朋友入股，然后亲戚朋友再带亲戚朋友进入的方式。”宋先生说，根据苍南县国有建设用地使用权拍卖出让公告上的要求，开发资质二级以上(含二级)的房地产开发公司可以申请参与土地竞拍，所以在拍卖前需要找到一家具备资质的公司挂靠，付给这家公司一定的管理费用，参与拍地。拍到地以后，就能根据地价确定每股股本，发放股份证，再进入整个项目的运作。
宋先生说，股份证制作很简单，没有防伪标识，不过这样运作下来还没有发生过什么纠纷，“靠的就是大家互相信任。”
对普通老百姓来说，土地拍卖这种动辄牵涉到数亿资金的事情完全是房产大佬们的博弈。不过，在温州苍南，最普通的工薪家庭凑出十几万元就能以入股的形式参与拍地。温州人在外以“炒房”著称，而在苍南，人们说的不是“炒房”，而是“炒房地产”，真正是从“地”开始炒到“房”。
民间入股拍地
在苍南县城灵溪，退休在家的老李经常会路过他家附近正在平整的一块空地。各方面消息显示，政府今年将出让该地块用于商业、住宅建设。为了参与这个项目，老李夫妇已经开始为此筹钱。
一户普通家庭十几二十几万的资金，通过亲戚朋友的介绍，汇总到几个大户手里，几千万上亿的资金就能通过这样的方式筹集起来，这是在温州最常见的民间集资方式。“如果能拍到地，这些原始投入就能折算成住宅面积，等这个项目建成后再分房。”老李说。
目前灵溪当地一手商品房的价格逐年上涨，多个新楼盘的价格都在8000-10000元/平方米，对一个小县城来说，这样的房价已经相当高了，而如果能有渠道在拍地之前就以资金入股的方式介入一个房产项目的运作，投入就低得多。
频繁交易股份证
在规范的市场环境下，普通购房客只有在一个楼盘项目拿到预售证正式开盘后可以买入，交房办出房产证后才能在二手房市场上交易。而在苍南，这种民间集资介入一个房产项目的“股份”在一幢楼盖起来之前，就可能已经被频繁交易了。
苍南县城灵溪的对务路是房产中介最集中的路段之一，几百米路段内有房产中介二三十家。走进其中一家房产中介，桌子上没有查询房源信息的电脑，登记信息就靠几张便笺纸，门口的小黑板上列了若干二手房源信息，上面还写着一栏股份转让的信息，中介称：“我们这里是专业做股份的，股份供应的信息最全。”现在在中介挂牌转让股份的项目中，成交比较活跃的有六七个。
一个房产项目地块大、地价高，集资的盘子自然也就大，分的股份也会多些。比如现在灵溪市面上交易最活跃的“400股”(项目股份共400份)，是在苍南县城新区在建的一个名叫“新世纪花园”的商住项目，共有8幢小高层、高层建筑。
一家据称是专业做股份交易的中介所的工作人员这样说，股份证的行情像股票一样有起落，有人会短期炒作赚几万元差价。有的股份转了七八手，原始收据都快被捏烂了。因为频繁的股份变更，有些房产项目每次开股东大会都要询问好几个“前股东”才能找到现任股东。
中介称，在这个名为“新世纪花园”的楼盘建成后，“400股”每股等值的面积包括140平方米住宅、66平方米底层商铺，还附赠25平方米车库。现在每股价格约110万元，这206平方米房子的建筑成本约2500元/平方米，折算下来总共成本每平方米的价格约7840元。此前苍南县城新区一个名为“绿都花园”的楼盘三期开盘均价约7000元/平方米，“因为商铺更值钱一些，所以现在买进股份，肯定比开盘后买商品房划算一些。”
股份价值依赖房价走势
老李的亲戚，在灵溪经营一家小服装店的张女士三年前就以这种方式入股了县城新区一个商住楼开发项目。
“拍地前交了6万元保证金，拍到地以后确认了每一股价格是22.5万元。”张女士拿出了她手上的股份证，这本股份证写着该地块项目的名称和张女士的名字，标明她持有的是“百分之一股份”，上面还有项目负责人、经办人的签名，盖着项目筹委会的章，后面还有好几页的空白纸张是用于登记“变更记录”的。
这本股份证拿到以后，有人出价，在当地就能够买卖。“只要有买家，拿着这本股份证和原始收据，就可以去房产中介交易了。”张女士说，当时她认购一股是22.5万元，随后追缴了6万元的建筑费，也就是说到目前为止一共花了28.5万元。现在，她这本制作简单的股份证市场价格已经飙升到了130万元，上涨了3倍多，转手能赚取的差价超过100万元。
一个房产项目的股份证之所以能走出这么凌厉的上涨态势，与灵溪当地的房价走势紧密相关。
三年前，苍南县城新区的楼盘“绿都花园”的一期开盘价约为3000元/平方米，前段时间最新开盘的三期价格已经涨到7000多元/平方米，三年涨了一倍多。
炒作股份证也会被套
炒作股份证并不是包赚不赔的生意，除了要赌房价继续上涨，还得弄清楚算上房子建造成本后，是否与当前房价相当，如果折算下来的成本高于当前房价，套牢的可能性就大了。
“400股”每股的初期价格大概是40万元(其中拍地成本30多万)，去年这时候，“400股”的每股实际价格才70多万。今年五六月份全国房价都在涨的时候，每股实际最高成交价到过120万元。这几天中介报价在68.5万-70万元(增值部分)，现在每股的实际价格将近110万元。也就是说，其中在6月份高价时买进股份并持有到现在的人已经被套牢了。
股份买卖没有法律保障
“这种操作方式我还是第一次听说。”浙大房地产研究中心周刚华博士说，这种模式更像是集资建房的升级版。按照国家规定，个人也可以参与土地竞拍，集资拍地、再按照地块要求的容积率、绿化率、用途等相关规划要求操作房地产项目，这在理论上是可行的。不过，“集资建房有很多操作上的困难，比如操作主体是否可靠、股东内部利益关系是否明晰，还有房地产项目操作过程的复杂环节等，这些问题在这种模式里也同样存在。”
“这只能说是温州人的又一个创意之举。”六和律师事务所刘成林律师说，从最早出资拍地到以公司方式运作项目，这都是合法合理的，不过，在股份交易这个环节上，这种私下交易的方式肯定是没有法律保障的。
“股东在出资以后，他的出资额就是公司资产，要按公司法的相关章程进行运作。”刘成林律师说，股东出资后，公司可以签发出资证明书，也就是这些股东们拿到的股份证，这是合法的，不过，这些股份证的交易，实质上也就是公司股权的转让是可以进行的，但必须按照公司法章程、在工商部门进行登记变更才是合法的，同时公司股东拥有优先认购权。“如果这些股份能在公开市场上自由交易，那就是上市公司的股票了。”刘成林说，这样的交易方式实际上是靠亲属关系、个人信用关系维系，在法律上存在风险。
据都市快报 作者 林晗
