浙江在线04月13日讯“我们有权撬掉！”亚洲城花园小区业主委员会副主任魏忠良，激动地站起身来说：“我们不能退让。”

　　因为2009年10月22日的一起小区纠纷，亚洲城花园小区业委会成了被告。昨天上午9点，杭州市西湖区文新街道邀请西湖区法院民一庭法官杨志敏调解此事。

　　调解变成了一场辩论，长达三小时。

　　法官说，这种调解更大意义上是普法。业委会、业委会主任到底如何依法行使权力，他们有时自己并不太明确，身份容易错位。这种现象在杭州不是个案。

　　业委会主任撬了锁

　　亚洲城花园小区业主孙某，2003年与小区开发商签下合同，无限期租下云栖阁底层2、3号储藏室，但5年来，孙某一直没有使用过。而从2003年4月开始，这两间房一直都作为保安用房，

　　2009年8月，孙某打算将自住房子出租，发现储藏室已被小区物业公司作为保安宿舍使用。物业公司表示不知情，但希望能让他们继续使用，物业费用可以减少一部分。

　　10月，物业公司搬离亚洲城花园小区，通知孙某收回房间，新物业公司入驻小区，保安继续住在这两个房间。

　　10月22日，孙某将这两个房间上了锁，新任亚洲城花园小区业委会主任李骏认为，孙某占用的是小区公建配套用房，他擅自把锁撬开，被孙某一纸诉状告上西湖区法院。

　　小区保安目前仍住在两个房间内。

　　“社区的房子，我为什么不能撬锁？”李骏不解，这两个房间本来是社区公共游泳池配套的更衣室，怎么成了私人储藏室。

　　但孙某的法律合同，是案子中最有说服力的证据。

　　法官：个人无法代表全体业主

　　昨天上午，街道物业纠纷调解委员会办公室，西湖区首席人民调解员、委员李味琦、谢玉芝，法官杨志敏，人大代表、沁雅社区主任周均，亚洲城花园小区业委会主任李骏、副主任魏忠良一起就上述事件进行调解，工作人员用DV机记录整个过程。

　　关于“撬锁”，杨志敏、李味琦等人看法一致：李骏的做法太冲动。

　　“在对方有合同在手的情况下，应该尊重业主权利，寻求法律途径解决，不是自己做这个事件的‘法官’，自己给自己判决。”杨志敏说。

　　法官解释说，没有业主大会授权，李骏个人无法代表全体业主，而且，即使业主大会授权，拿不出有力的法律证据的话，撬锁拿回房屋使用权，也是违法的。

　　不过，李骏和魏忠良拿出“证据”：1.小区建造时留下的图纸(上面表明两个房间所在位置有更衣室，但位置不精确)；2.2005年8月300多个业主联名签字上书信访办反对房开商擅自违法长期出租小区更衣室；3.各个角度拍摄的两个房间位置的照片。

　　魏忠良认为，孙某提供的合同不可信。

　　“请注意，你认为的事实不一定是法律认可的事实。”杨志敏提醒，“所有证据必须通过法律途径认可后才能确认。”

　　“没有足够证据，法院也不能判定房间到底是谁的。”杨志敏希望业委会更加理性，以法律为依据。

　　而李味琦建议，业委会尊重孙某租赁合同的权利，保安先从房间撤出。“第二步，再心平气和解决产权问题，业委会可以在业主大会授权下起诉孙某和开发商。”李味琦建议说。

　　但这个建议被李骏等人拒绝。

　　调解一直持续到中午12点之后，没能达成一致意见。

　　“审这样的案子，累！”会后，杨志敏说。

　　今年3月18日和24日，杨志敏走访余杭区建设局、房管处、亚洲城花园小区物管等多家单位进行取证，对孙某合同的合法性进行进一步取证，但调查还在继续。

　　这回之所以在判决前与被告面对面庭下交流，“这么做能让更多的人了解判决过程，理解法院最后的决定。”杨志敏说。

　　调解员：业委会需要普法

　　文新街道物业纠纷调解委员会，2009年7月正式成立，依托西湖区司法局、西湖区人民法院的业务指导和支持，以维护社会稳定为宗旨，诉调结合，实施人民调解和司法调解相结合，调解和处理业主和居民关于小区管理、民事纠纷和维权方面的投诉，成员由人民调解员、物业专家、律师组成。

　　“我们希望，诉讼双方能更理性地处理好矛盾，同时更重要的是，这是一个普法过程。”李味琦说，相信业委会下一次遇到这样的事情时，会寻求法律途径解决，业委会成员层面很需要这样的普法。

　　>>法律解读

　　业委会主任不是法人

　　《杭州市物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。

　　“业委会主任和法人的概念不同，只是业主的代理人，行使日常事物的管理职能。”浙江五联律师事务所的焦堂罡说。

　　没有经过被代理人的承认，代理人的行为只是个人行为，和被代理人没有关系，焦堂罡表示：“凡是小区内类似共建配套设备这样的重大决定，业委会必须得到业主大会的授权才能代表全体业主。”

　　《浙江省物业管理条例》第十五条规定，业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十一条规定业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则等事件作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

　　艾琴 徐娴